提要
时隔两年，广钢新城终有新地块出让。AF040225-B地块位于广钢新城南部，是这五年内广钢新城出让的第18块地，且占地面积。
该地块是广州土拍市场上起拍楼面价的一宗宅地，对广州楼市走势具有一定的影响力。
五年造城，如今的广钢新城已脱胎换骨，楼价也是水涨船高，新地块会否为其再添一把火。
详见下面广州中原研究发展部的实地调研分析。
广钢出让地块
起拍楼面价超2.8万元/㎡
地块基本信息
广钢新城AF040225-B地块为二类居住用地，占地17114㎡。
其中城市道路用地4654㎡，可建设面积12460㎡，计容建设面积56706㎡，是广钢新城至今出让的占地面积和建筑面积的地块。
地块建筑限高100米，需配建地块外的一所48班小学，小学建成后需无偿移交给荔湾区政府有关部门。
该小学用地为广钢新城北部AF040136地块，占地22429㎡，位于中海花湾壹号D区北部。
地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，起拍总价15.96亿元，起拍楼面价28140元/㎡，限制地价23.14亿元。
地块四至及现状
据广州中原研究发展部实地调研，AF040225-B地块位于广钢新城南部，地块北侧和东侧为广钢新城最贵的两宗宅地。
地块北侧为保利224地块，楼面价41085元/㎡，现已处于在建状态，但案名未定。
地块东侧为保利219地块，楼面价41582元/㎡，与保利206地块共同开发为保利东郡项目，现已收筹准备入市。
保利东郡项目紧靠AF040225-B地块的部分，将建设为一所36班小学，不过目前为保利的广钢销售中心（保利光合公馆）。
地块西侧为广钢新城待出让的地块，南侧则为新爵村后马路，按出让文件日后新爵村后马路将改造为41米的市政道路。
目前，AF040225-B地块已被围闭，地上无任何建筑物及构筑物，但堆积了部分淤泥。
由于地块位于广钢新城南部第二排，仅少部分高层单位享广钢中央公园一线景观资源。
无珠江景观资源，且地块面积小，起拍价、配建要求不低，加上距离地铁、购物中心较远，日后地块开发、销售存在一定的“挑战性”。
广钢新城千亿配套落实缓慢
截止目前，广钢新城共开发了13个项目，板块建设基本成型。
除保利219地块未入市、保利东郡收筹待售外，保利曼城、保利海德公馆两个项目已售罄，其余项目一期产品大多已交楼入住。
不过，目前广钢新城内部及周边的大部分道路尚未开通，广钢中央公园维持原状，规划布局的多所学校也未见动工，板块打造的千亿配套落实进度比预期中的要慢些。
地铁
4条地铁新线在建
开通还需等待4年
广钢新城板块共规划设立六条地铁线、四个地铁站点。
其中广佛线鹤洞站、1号线西塱站已开通运营。
地铁10号线从天河客运站至西塱站，途经石牌桥、五羊邨、滨江东、中大板块，目前正处于前期工作阶段，预计2023年开通运营。
地铁11号线、22号线已动工，截止2月份土建工程分别累计完成12%、16%。
地铁11号线是广州地铁的条环线，届时将与14条地铁路线换乘，预计2022年底开通试运营。
地铁22号线从白鹅潭至南沙万顷沙，是串联广州西部与南沙自贸区的快速轨道交通，预计2022年建成运营。
佛山11号线从容桂站至鹤洞东站，途经佛山顺德、南海以及广州荔湾区，并通过广州地铁11号线鹤洞东站，与广州18条地铁线路进行“全衔接”，以促进广佛交通融合发展。
目前该线已纳入佛山城市轨道交通建设规划，上报国家发改委，最快预计2022年底通车。
有轨电车
原计划去年开通的广钢线
目前仍未立项
地铁新线施工工期长，广钢居民出行寄予厚望的有轨电车建设更是超出预期。
按《广州市城市建设第十三个五年规划》，荔湾区将建三条有轨电车。
其中，有轨电车广钢线全线设27个车站，7个站可与地铁接驳，串联荔湾芳村板块的新老居民区以及花地大道、芳村大道等主干道，原计划“鹤洞东—花地湾”段于2018年底开通。
但截至今年3月份，有消息透露有轨电车广钢线仍未立项。
对此，广州市发改委回复：有轨电车广钢线存在与广钢地区的快捷路、广钢公园、广钢旧货运铁路的同步规划建设、用地征拆、资金筹措模式等问题，需进一步协调和落实，线路方案仍在研究论证和稳定过程中。
以上问题解决后该项目才具备立项条件。因此有轨电车广钢线能否今年落实，仍为未知数。
市政道路
广钢新城内外路网建设推进有序
值得庆幸的是，广钢新城板块内外公路路网的建设顺利推进中。
2019年广钢新城及周边重点建设的市政基础设施项目共有四个。
广钢新城一期市政道路建设工程、芳村大道南快捷化改造工程目前处于施工状态，城市快捷路二期项目、如意坊放射线工程（二期）处于前期建设阶段。
教育资源
名校进驻提升板块价值
但学位缺口大
根据《广钢新城控制性详细规划》，广钢新城将新建学校32所，包括3所高中、5所初中、9所小学、15所幼儿园，其中4所为现有保留学校。
然而除保留的学校，广钢新城已竣工、已在建、已取得建设工程许可证或已征地将建的学校仅有11所，其余17所学校需在城中村改造启动后才能落地。
随着近两年广钢新城居住人口的增加，板块配套的学位缺口问题愈加突出。
据统计，广钢新城一至五期出让地块项目共需配建1所初中、2所小学和4所幼儿园。
目前北大资源·博雅1898配套中学（省实荔湾学校初中部）、华发中央公园配套小学（省实荔湾学校小学部）、中海花湾壹号和保利曼城配套的幼儿园已基本完工，预计最快今年启动招生。
保利东郡配套小学则基本敲定引进华师附小，名校加持，提高了保利广钢新城三宗贵价地的竞争优势，与之相近的AF040225-B地块同样受惠。
生活配套
广钢中央公园施工期未定
商业配套依旧空白
关于广钢中央公园的规划方案去年已落实。
未来广钢中央公园将打造为“一轴、两环、三区、多景点”的景观格局，钢铁大舞台、图书馆、艺术餐厅和水景酒家等生活艺术场所将融入公园，实现自然、遗迹与人类的共生。
不过广钢中央公园的建设需与有轨电车广钢线同步，故动工时间尚未可知。
而广钢新城商业配套建设则相当缓慢。
目前板块内规划的商业地块均未挂出，除少量住宅社区商铺外，广钢居民生活需求仍旧依赖坑口、花地湾、芳村等传统商业圈。
五条旧村改造齐推进
荔湾南部即将全面升级
自去年以来，荔湾区南部旧改喜报连连，五条旧村改造齐齐推进。
鹤洞村：旧改实施方案批复，方圆进驻
鹤洞村位于广钢新城内，去年12月村更新改造项目实施方案批复，今年3月14日方圆集团中标，正式成为鹤洞村旧改合作企业，改造投资总金额约为23.98亿元。
西塱村：近9成同意旧改，旧改方案编制中
西塱村于去年8月启动旧村改造意愿表决工作，同意率为86.19%。目前旧改方案编制中，意味着西塱村旧改进入实质阶段。
南漖村： 99.7%村民同意改造
去年12月南漖村旧村改造意向投票同意率高达99.7%，目前该村正在进行旧村改造基础数据调查以及编制片区策划方案等。
按南漖产业片区控制性详细规划，未来南漖村将对片区人居环境以及周边创新产业进行升级。
沙洛村：黄沙市场搬迁选址确定
2018年12月，沙洛片区控制性详细规划公示，将与临近的广州医药港片区统筹发展。
按规划，黄沙水产市场搬迁选址将位于沙洛片区的南端、紧邻三支香水道的一线江景地段，而未来地铁10号线、有轨电车广钢线都将途经沙洛片区。
东塱村：奥园操刀，改造初步方案出炉
东塱村位于广船片区内，2018年11月东塱村与奥园集团签订了合作意向协议。
目前，东塱村改造的初步方案已出炉，未来村内将建设5所学校，包括2所幼儿园+1所小学+2所初中。
按规划，广船片区将与广纸新城和广钢新城互补，不再定位为居住新城，而是往产业聚集方面发展，定位为“西部湾区文化艺术客厅，珠西生产性服务业集聚区”。
未来广船片区2公里的江岸线和大量的服务性商业用地，对广钢新城提供居住配套上的支持。
广钢新城
将承载白鹅潭经济圈一半产业人口
白鹅潭经济圈处于广佛都市圈核心区，打造为广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区，着力发展金融、医药和科技创新等业态。
目前板块已布局白鹅潭国际金融中心、广州医药港、阿里云创新中心、岭南v谷、启迪协信科技园等十余个重点项目。
预期未来五年白鹅潭经济圈可吸纳40万人口，相当于荔湾区内一半的人口数。
而广钢新城作为白鹅潭经济圈的南部综合生活区，未来规划居住人口达20.3万，是整个荔湾区南部的重要居住板块。
广钢新城及周边楼市现状
作为广州城区新房核心板块，广钢新城自2015年累计成交9245套新房，目前新房成交量约占整个荔湾区的6成。
与之一江之隔的广纸新城是海珠区新房的重点供应板块，成交占比超8成，近四年累计成交2493套。
目前，广钢新城共有8个项目在售，新房价格集中在4.5-5.5万元/㎡。
广纸新城在售项目有4个，新房价格约5.2-6.0万元/㎡，其中标杆盘金融街融御3-4房单位售价达5.8-6.5万元/㎡。
值得关注的是，两大板块的标杆地块项目将在今年入市，同台竞技。
广钢新城保利东郡正在收筹，价格待定，预计6月入市。该项目两宗地块的楼面价达3.4-4.2万元/㎡，而且需要配建一所36班小学，整体成本相比广钢新城其余项目高出不少。
广纸新城中冶·逸璟公馆也处于收筹阶段，看房需验资1000万元，项目地块楼面价4.3万元/㎡。
而时代石岗路地块楼面价高达5.5万元/㎡，项目去年正式动工，预计最快今年内入市。
因而4月1日出让的广钢新城AF040225-B地块结果如何，或将直接影响以上三个标杆地块项目的定价，也有可能重新定义两大板块的楼市价值。
此外，传统芳村板块二手房市场非常成熟，板块学位资源较为丰富，优质二手房源充足且房源性价比高，对广钢新城板块项目销售具有一定的竞争压力。
故未来广钢新城楼市价值增长更多会体现在片区配套完善、周边旧改升级以及产业人口导入三大方面。
广州中原研究发展部2019-03-14 19:05:58
