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自带光环!广州土拍史上最高起拍价地块,能否重新定义广钢&广纸价值?

广州中原研究发展部 2019-03-14 19:05:58
提要

时隔两年,广钢新城终有新地块出让。AF040225-B地块位于广钢新城南部,是这五年内广钢新城出让的第18块地,且占地面积最小。

该地块是广州土拍市场上起拍楼面价最高的一宗宅地,对广州楼市走势具有一定的影响力。

五年造城,如今的广钢新城已脱胎换骨,楼价也是水涨船高,新地块会否为其再添一把火。

详见下面广州中原研究发展部的实地调研分析。

广钢出让最小地块

起拍楼面价超2.8万元/㎡

地块基本信息

广钢新城AF040225-B地块为二类居住用地,占地17114㎡。

其中城市道路用地4654㎡,可建设面积12460㎡,计容建设面积56706㎡,是广钢新城至今出让的占地面积和建筑面积最小的地块。

地块建筑限高100米,需配建地块外的一所48班小学,小学建成后需无偿移交给荔湾区政府有关部门。

该小学用地为广钢新城北部AF040136地块,占地22429㎡,位于中海花湾壹号D区北部。

地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,起拍总价15.96亿元,起拍楼面价28140元/㎡,最高限制地价23.14亿元。

地块四至及现状

据广州中原研究发展部实地调研,AF040225-B地块位于广钢新城南部,地块北侧和东侧为广钢新城最贵的两宗宅地。

地块北侧为保利224地块,楼面价41085元/㎡,现已处于在建状态,但案名未定。

地块东侧为保利219地块,楼面价41582元/㎡,与保利206地块共同开发为保利东郡项目,现已收筹准备入市。

保利东郡项目紧靠AF040225-B地块的部分,将建设为一所36班小学,不过目前为保利的广钢销售中心(保利光合公馆)。

地块西侧为广钢新城待出让的地块,南侧则为新爵村后马路,按出让文件日后新爵村后马路将改造为41米的市政道路。

目前,AF040225-B地块已被围闭,地上无任何建筑物及构筑物,但堆积了部分淤泥。

由于地块位于广钢新城南部第二排,仅少部分高层单位享广钢中央公园一线景观资源。

无珠江景观资源,且地块面积小,起拍价、配建要求不低,加上距离地铁、购物中心较远,日后地块开发、销售存在一定的“挑战性”。

广钢新城千亿配套落实缓慢

截止目前,广钢新城共开发了13个项目,板块建设基本成型。

除保利219地块未入市、保利东郡收筹待售外,保利曼城、保利海德公馆两个项目已售罄,其余项目一期产品大多已交楼入住。

不过,目前广钢新城内部及周边的大部分道路尚未开通,广钢中央公园维持原状,规划布局的多所学校也未见动工,板块打造的千亿配套落实进度比预期中的要慢些。

地铁

4条地铁新线在建

开通还需等待4年

广钢新城板块共规划设立六条地铁线、四个地铁站点。

其中广佛线鹤洞站、1号线西塱站已开通运营。

地铁10号线从天河客运站至西塱站,途经石牌桥、五羊邨、滨江东、中大板块,目前正处于前期工作阶段,预计2023年开通运营。

地铁11号线、22号线已动工,截止2月份土建工程分别累计完成12%、16%。

地铁11号线是广州地铁的第一条环线,届时将与14条地铁路线换乘,预计2022年底开通试运营。

地铁22号线从白鹅潭至南沙万顷沙,是串联广州西部与南沙自贸区的快速轨道交通,预计2022年建成运营。

佛山11号线从容桂站至鹤洞东站,途经佛山顺德、南海以及广州荔湾区,并通过广州地铁11号线鹤洞东站,与广州18条地铁线路进行“全衔接”,以促进广佛交通融合发展。

目前该线已纳入佛山城市轨道交通建设规划,上报国家发改委,最快预计2022年底通车。

有轨电车

原计划去年开通的广钢线

目前仍未立项

地铁新线施工工期长,广钢居民出行寄予厚望的有轨电车建设更是超出预期。

按《广州市城市建设第十三个五年规划》,荔湾区将建三条有轨电车。

其中,有轨电车广钢线全线设27个车站,7个站可与地铁接驳,串联荔湾芳村板块的新老居民区以及花地大道、芳村大道等主干道,原计划“鹤洞东—花地湾”段于2018年底开通。

但截至今年3月份,有消息透露有轨电车广钢线仍未立项。

对此,广州市发改委回复:有轨电车广钢线存在与广钢地区的快捷路、广钢公园、广钢旧货运铁路的同步规划建设、用地征拆、资金筹措模式等问题,需进一步协调和落实,线路方案仍在研究论证和稳定过程中。

以上问题解决后该项目才具备立项条件。因此有轨电车广钢线能否今年落实,仍为未知数。

市政道路

广钢新城内外路网建设推进有序

值得庆幸的是,广钢新城板块内外公路路网的建设顺利推进中。

2019年广钢新城及周边重点建设的市政基础设施项目共有四个。

广钢新城一期市政道路建设工程、芳村大道南快捷化改造工程目前处于施工状态,城市快捷路二期项目、如意坊放射线工程(二期)处于前期建设阶段。

教育资源

名校进驻提升板块价值

但学位缺口大

根据《广钢新城控制性详细规划》,广钢新城将新建学校32所,包括3所高中、5所初中、9所小学、15所幼儿园,其中4所为现有保留学校。

然而除保留的学校,广钢新城已竣工、已在建、已取得建设工程许可证或已征地将建的学校仅有11所,其余17所学校需在城中村改造启动后才能落地。

随着近两年广钢新城居住人口的增加,板块配套的学位缺口问题愈加突出。

据统计,广钢新城一至五期出让地块项目共需配建1所初中、2所小学和4所幼儿园。

目前北大资源·博雅1898配套中学(省实荔湾学校初中部)、华发中央公园配套小学(省实荔湾学校小学部)、中海花湾壹号和保利曼城配套的幼儿园已基本完工,预计最快今年启动招生。

保利东郡配套小学则基本敲定引进华师附小,名校加持,提高了保利广钢新城三宗贵价地的竞争优势,与之相近的AF040225-B地块同样受惠。

生活配套

广钢中央公园施工期未定

商业配套依旧空白

关于广钢中央公园的规划方案去年已落实。

未来广钢中央公园将打造为“一轴、两环、三区、多景点”的景观格局,钢铁大舞台、图书馆、艺术餐厅和水景酒家等生活艺术场所将融入公园,实现自然、遗迹与人类的共生。

不过广钢中央公园的建设需与有轨电车广钢线同步,故动工时间尚未可知。

而广钢新城商业配套建设则相当缓慢。

目前板块内规划的商业地块均未挂出,除少量住宅社区商铺外,广钢居民生活需求仍旧依赖坑口、花地湾、芳村等传统商业圈。

五条旧村改造齐推进

荔湾南部即将全面升级

自去年以来,荔湾区南部旧改喜报连连,五条旧村改造齐齐推进。

鹤洞村:旧改实施方案批复,方圆进驻

鹤洞村位于广钢新城内,去年12月村更新改造项目实施方案批复,今年3月14日方圆集团中标,正式成为鹤洞村旧改合作企业,改造投资总金额约为23.98亿元。

西塱村:近9成同意旧改,旧改方案编制中

西塱村于去年8月启动旧村改造意愿表决工作,同意率为86.19%。目前旧改方案编制中,意味着西塱村旧改进入实质阶段。

南漖村: 99.7%村民同意改造

去年12月南漖村旧村改造意向投票同意率高达99.7%,目前该村正在进行旧村改造基础数据调查以及编制片区策划方案等。

按南漖产业片区控制性详细规划,未来南漖村将对片区人居环境以及周边创新产业进行升级。

沙洛村:黄沙市场搬迁选址确定

2018年12月,沙洛片区控制性详细规划公示,将与临近的广州医药港片区统筹发展。

按规划,黄沙水产市场搬迁选址将位于沙洛片区的南端、紧邻三支香水道的一线江景地段,而未来地铁10号线、有轨电车广钢线都将途经沙洛片区。

东塱村:奥园操刀,改造初步方案出炉

东塱村位于广船片区内,2018年11月东塱村与奥园集团签订了合作意向协议。

目前,东塱村改造的初步方案已出炉,未来村内将建设5所学校,包括2所幼儿园+1所小学+2所初中。

按规划,广船片区将与广纸新城和广钢新城互补,不再定位为居住新城,而是往产业聚集方面发展,定位为“西部湾区文化艺术客厅,珠西生产性服务业集聚区”。

未来广船片区2公里的江岸线和大量的服务性商业用地,对广钢新城提供居住配套上的支持。

广钢新城

将承载白鹅潭经济圈一半产业人口

白鹅潭经济圈处于广佛都市圈核心区,打造为广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区,着力发展金融、医药和科技创新等业态。

目前板块已布局白鹅潭国际金融中心、广州医药港、阿里云创新中心、岭南v谷、启迪协信科技园等十余个重点项目。

预期未来五年白鹅潭经济圈可吸纳40万人口,相当于荔湾区内一半的人口数。

而广钢新城作为白鹅潭经济圈的南部综合生活区,未来规划居住人口达20.3万,是整个荔湾区南部的重要居住板块。

广钢新城及周边楼市现状

作为广州城区新房核心板块,广钢新城自2015年累计成交9245套新房,目前新房成交量约占整个荔湾区的6成。

与之一江之隔的广纸新城是海珠区新房的重点供应板块,成交占比超8成,近四年累计成交2493套。

目前,广钢新城共有8个项目在售,新房价格集中在4.5-5.5万元/㎡。

广纸新城在售项目有4个,新房价格约5.2-6.0万元/㎡,其中标杆盘金融街融御3-4房单位售价达5.8-6.5万元/㎡。

值得关注的是,两大板块的标杆地块项目将在今年入市,同台竞技。

广钢新城保利东郡正在收筹,价格待定,预计6月入市。该项目两宗地块的楼面价达3.4-4.2万元/㎡,而且需要配建一所36班小学,整体成本相比广钢新城其余项目高出不少。

广纸新城中冶·逸璟公馆也处于收筹阶段,看房需验资1000万元,项目地块楼面价4.3万元/㎡。

而时代石岗路地块楼面价高达5.5万元/㎡,项目去年正式动工,预计最快今年内入市。

因而4月1日出让的广钢新城AF040225-B地块结果如何,或将直接影响以上三个标杆地块项目的定价,也有可能重新定义两大板块的楼市价值。

此外,传统芳村板块二手房市场非常成熟,板块学位资源较为丰富,优质二手房源充足且房源性价比高,对广钢新城板块项目销售具有一定的竞争压力。

故未来广钢新城楼市价值增长更多会体现在片区配套完善、周边旧改升级以及产业人口导入三大方面。

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