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广州2019供地计划解读:万万没想到,最“爆”的区居然是ta?

广州中原研究发展部 2019-03-22 23:35:40
提要

3月22日,广州市规划和自然资源局公布《广州市2019年建设用地供应计划》(下简称《计划》)。

其中涉及206宗商住商服用地,总用地面积达925万㎡。

较《2018年供地计划》总面积增加3.1%,为近四年供地计划第二高位,仅次于2017年计划供应量。

而其中最“爆”的区域非白云莫属,其商住、商服供地量均领衔广州(仅计算可公开招拍挂用地)。

关于2019年《计划》的整体供应、各区情况以及重点关注领域,广州中原研究发展部将为大家带来详尽解读。

商住用地分析

整体情况:可挂牌用地同比增34%

根据《计划》显示,2019年将供应117宗,共计667万㎡商住(含住)用地。

剔除回迁、安置房后剩余96宗共计578万㎡用地。

广州中原研究发展部认为,今年安置房面积占比减少,实际可推出市场的“干货”地块比重增加,为今年商住用地供应的一大特色。

《2019供地计划》商住部分组成情况一览

在578万㎡非安置房商住用地中,涵盖已签约旧村(厂)改造、可进行公开“招拍挂”以及租赁住房用地三大类用地。

根据广州中原研究发展部整理发现,已签约改造旧村(厂)部分共16宗合计82万㎡,租赁住房用地8宗,合计17万㎡。

预计剩余可进行公开招拍挂的用地72宗共计479万㎡,较去年计划增加34%。

此外需要指出的是,去年曾计划供应的“共有产权住房用地”不再被提及,同时今年租赁住房用地供应量比去年增加13万㎡。

广州中原研究发展部认为,未来租赁住房将承担人才公寓、保障安居房等多种功能。

各区可挂牌地块分析

白云、番禺、南沙位居前三

增城“低调”排第四

仅计算可进行公开招拍挂的72宗共计479万㎡用地。

白云区“出乎意料”成为可供应挂牌地块的区域。

番禺、南沙紧随其后,分列第二、三位,上述三区计划供地量较去年均有明显增加;

另一方面,全市仅增城、黄埔两区供应面积较去年减少。

“一哥”白云:

供地往石井、江高等外围板块迁移

全市供地大区白云一改过去主要依赖“三旧改造”提供地块的方式,转而集中以石井、江高—人和两大外围板块供地。

其中石井供应7宗累计80万㎡用地,占全区供地量的73%;

江高-人和供应8宗累计23万㎡用地,占全区总量的21%。

但需要指出的是,江高-人和板块中的14万㎡用地为广州航空产业基地一期用地;

预计以定向企业拿地,定向出售人群的方式挂牌出让。

相比之下,石井板块出让地条件将相对简单。

因此广州中原研究发展部认为,石井极有可能成为白云日后主要供应可售住宅的板块。

《计划》中石井板块内的鸦岗、石井新城、8号线北延段亭岗站周边均有多宗大面积用地计划供应。

随着地铁、公共交通情况改善,加上白云湖产业规划落地推进,白云西未来将具备成为市中心产住新城的潜力。

另一方面,白云供地重心往西、北部“迁移”,则意味着新市、嘉禾望岗、同和等传统优质板块住宅“买少见少”。

过去两年,三元里、黄石路一带仍有个别小面积地块出让,而今年《计划》中,属于白云传统板块的用地仅第三煤矿地块(黄石路)一宗。

建议希望购置白云传统优质板块一手项目的买家,适当加快入市步伐。

番禺:思科智慧城再“发大招”

南站供地打破“单一发展商服”模式

总计划供地面积87.3万㎡的番禺再次“发大招”,推出思科智慧城一期C地块,总面积达42万㎡,占番禺总面积的48%。

此外,广州南站计划供应2宗累计6.7万㎡用地,假如顺利挂牌,则为南站首次公开出让宅地;

同时标志着南站以往“单一发展商服区”的思路被改变。

广州中原研究发展部认为,南站万科商业项目推进、地下商业空间建设以及引入新居住项目开发,未来2-3年将加速盘活南站人气,提高片区成熟程度。

南沙:4大“超10万㎡”地块计划出让

未来将出现“巨型社区项目”

供地量排名第三的南沙年内计划出让多宗“超10万㎡”以上巨无霸地块。

其中包括灵山岛尖地块(11万㎡)、黄阁镇东湾村2019NJY-2(20万㎡,已出让星河)、黄阁镇梅山糖厂(20万㎡)以及板头石场地块(16万㎡)。

4宗巨无霸地块总占地面积达67万㎡,占区域供地量的87%,这意味着未来南沙将出现多个“超大型社区项目”。

增城:派潭、仙村、荔城“接棒”

市场反应有待观察

相比起上述三区,增城今年供地较为“低调”,甚至不及往年水平。

除计划总量下滑以外,今年增城供地基本集中在新塘、永和、派潭、仙村等板块。

虽然新塘供地量达21万㎡,但仅1宗用地。

而备受市区上班族青睐的朱村亦仅有1宗地计划出让。

随着优质板块供地能力减弱,派潭、仙村、荔城将“接棒”增城供地重任。

但缺乏地铁、交通配套的外围板块能否吸引房企积极拿地、未来如何吸引买家购房,将成为一大问题。

广州中原研究发展部认为,从去年第四季度起,增城一手供应往北、东部转移的现象愈加显著。

13、21号线地铁盘供应能力逐渐减弱,荔城、中新镇等外围板块项目供应增加,而这一现象正影响了买家对增城的购置欲望。

荔湾&天河:广钢、汇景、奥体在列

承包市中心优质地供应

今年荔湾计划供地12.6万㎡,同比增加1.4倍,天河计划供地11.6万㎡,同比增加52%。

其中荔湾区广钢新城供地量相对减少(仅2宗累计3万㎡),西场、新隆沙、龙溪成为重要供地板块。

天河方面,除2月已出让的黄埔大道东646号地块外,汇景、奥体等板块仍有4宗用地计划出让。

黄埔:可挂牌地块仅3宗

供地高度依赖签约“三旧”改造

今年黄埔计划可挂牌供地量为17.3万㎡,同比下跌35%。

从去年开始,黄埔计划挂牌供地量便出现明显下降(2018年对比2017年下跌14%),已出现“两连跌”;

但另一方面,《计划》中公布黄埔已签约旧村(厂)地块多达9宗,总面积达61万㎡。

由此说明未来黄埔住宅产品供应将以旧改项目释出为主。

《2019供地计划》中黄埔已签约旧改地块一览

租赁住房用地:总面积达17万㎡

集中在钟落潭、狮岭及谢村

今年全市计划供应8宗累计17万㎡租赁住房用地,比去年人才公寓+共有产权住房计划总量(11万㎡)还要多6万㎡。

与去年租赁房源用地集中在黄埔、南沙等人才引进大区不同。

今年租赁住房集中在白云、花都及番禺三区。

其中番禺谢村租赁住房计划供应8万㎡用地、屏山一村供应5宗累计6.6万㎡用地。

全市各区宅地供应热点地图

商服用地分析

整体情况: 185万㎡可挂牌出让

但实际供应维持70万㎡/年的可能性较高

针对商服用地,《计划》中公示了88宗共计258万㎡用地。

其中涵盖可公开招拍挂、村留用地、回迁安置、已签约旧改、自主改造五种性质用地。

其中预计可公开招拍挂的地块共67宗合计185万㎡。

但按照过去3年广州实际商服地挂牌供应维持在70万㎡/年的标准来看,预计循序渐进、分批供应的可能性较大。

从各区供地情况来看,白云、黄埔、天河分别供应60.1万㎡、42.7万㎡、22.5万㎡,为全市供地量较大的区域。

关注热点板块:黄埔临港经济区领衔

知识城、灵山岛等“新丁”表现积极

今年《计划》中,中心区传统商服板块琶洲、金融城起步供应量大幅减少。

而近期供地力度加大的黄埔临港经济区,预计可挂牌6宗共计20.7万㎡用地,预计该板块用地出让将会成为2019年中心区一大焦点。

但需要指出的是,黄埔临港经济区原定于3月29日出让的LG-YZ-02地块在经历延期后,最终因故中止出让。

该地块原定向由金融企业拿地,作为区域总部之用。

4月15日,同一板块的LG-YZ-05地块将定向新媒体文化企业出让,出让结果同样值得关注。

广州中原研究发展部认为,目前金融城起步区已吸引众多金融、保险大咖进驻,因此黄埔临港经济区应该对引进企业进行“差异化”吸纳、

促使产业发展趋于多元化,才能更好地盘活板块价值。

另一方面,知识城南区、灵山岛等新兴板块亦计划加大商服用地供应。

此外,天河智慧城今年预计可供应6宗累计12.6万㎡用地,力度之大近年罕见,由此可见各区为引导新兴产业落地“各显神通”。

全市各区商服地供应地图

附:研究部对全市117宗商住地性质判断

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