请帮忙分析下二套房贷及提前还贷相关问题
大源总，你好！我现在在办广州的落户，想户口下来在广州主城区买一套学位房自住，因为之前没有名额，已经做了一些投资。
目前在增城有一套住宅贷款，还有75万未还清，建行首套贷款，当时的利率下浮了15%；
另有一套番禺的商业公寓贷款45万，招行利率上浮了20%。
想请教如果有房票了我考虑在市区买套预算700万左右的房子，最优的方案是什么？
请您建议以下问题：
1、是否需要把增城的房贷提前还了，还了之后首付是四成还是五成，目前银行利率上调多少？
2、还是建议不提前还款，按二套房的贷款首付七成的要求来买市区自住房？二套房后不再考虑提前还款，第1第2种方式哪种更省利息？
3、目前已筹的资 金约500万，如果还了套贷款，那二套买房首付四成或者五成后应该还有一些资金剩余，如果没有其他好的投资渠道的话，有没必要把商业公寓的贷款还了？
4、假设提前还款后，增城的房和番禺的公寓都已出房产证，日后如果需要资金周转，抵押起来是否更方便量些？问题较多，烦请回复，谢谢
大源按揭郑大源答：
你提到在增城有一套房子，在番禺有一套商业公寓，这就意味着你在广州市区限购区是没有购买住宅的
你当前正在申请办理广州落户手续，落户广州后，你可以在广州市区购买二套（已婚家庭，你都在考虑购买学位房了，应该是已婚了），当然落户广州后，还可以在增城非限购区购买多套。
你落户广州后，你自己就有买房资格了，这种情况用词是有买房资格，而不是有房票了，有房票了通常指的是你找到了一个有买房资格自己无能力买房愿意出名额帮你买房的人（代持）。
你拟落户后购买一套市值700万的房子。
如果你还清增城的房子，你需要耗费75万现金（手头的现金减少了），然后首付5成买房，首付是350万，也就是你需要有425万的现金
如果你增城的贷款未还清，那你首付7成买房，你需要首付490万现金，贷款210万，这个首付更高了。
你说你现在手头有500万现金（厉害，那么多现金），
由于你的现金是非常充足的，而你之前的套房子首付是85折，利率较低，
如果你不还清，购买第二套算二套你需要利率上浮10%，上浮15%
如果你还清后，你申请的贷款利率属于首套，上浮10%，甚至上浮8%，上浮5%都可以
由于首套才75万，二套需要申请210-350万
所以，我还是推荐你还清套的贷款，这样子更节省利息。所以你问我第1第2种方式哪种更省利息？第1种还清贷款利息较为节省。
如果你还了套房子的月供，你购买第二套房子后，手头还有75万现金，考虑到第二套的利率是上浮20%，欠的45万也不多，那么建议还清，节省利息支出
省钱，其实也是赚钱！
如果你有心按照这条路去走，那么建议你现在就去申请提前还款，将增城的房贷，番禺的公寓全部还掉，这样子等你落户广州后，可能征信结清了，可以节省时间！
当然了，你现在手头有500万，其实也是蛮多资金的，而且你又有买房资格，所以，我们能否有另外的玩法呢？
比如不还清全面两套房子的前提下，我们首付三成，首付5成去买房，因为有资金，所以可以考虑买入两套啊！
方法很简单，申请经营贷，或者公司名义买房，具体如何操作，我这里不展开了，有兴趣可以联系我
如果你认为买房是值得投资的方向，那么买入两套，显然获利会更大
因为你提出的方案是省钱，我提出的方案是赚钱。
当然了，你的方案是刚需的方案，为了学位必须买，即便买入房价不涨，或者跌了，也没有所谓
我的方案实施的前提是基于房价会有一个合理的空间，如果现实中没有做到，那么你会觉得负担很重，压力很大的。
你现有增城的房子还清贷款后，如果以后想买贷款，可以申请经营贷，到将来房价评估值的7成
公寓也可以申请抵押贷款，不过额度只能5成。
如果想深入知道如何过户，如何申请贷款
不如加入南房叔专业贷款咨询圈咨询
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郑大源2019-06-20 00:44:45
