文｜邓浩志
先给说出我的观点：今年下半年房地产市场可能极为惨淡，其情况甚至接近2008年金融危机时的行情。在这个总的预测下我还想强调：下半年市场存在较大变数，这种情况在过去10年来都未曾有过，整个市场有极大机会受下半年某些重大因素的影响，或改变整个走势，或扩大波动幅度，这也只是我认为发生概率较大的其中一种可能性。所以，今年下半年做法应该是偏保守的，但又灵活的。接下来说说为什么我看空下半年市场。
一、市场已经急速降温
在我写这篇稿的时间是6月下旬，虽6月数据没有出来，但就我观察而言，6月的情况肯定很糟糕。大家手上都有今年1~5月的成交数据：1~4月楼市都是非常不错的；从2月中开始，至3、4月还出现了一波“小阳春”，市场甚至有点过热的迹象；但过了“五一”之后，市场突然转冷，其特征是全面、快速！
5、6月份的急速降温主要集中在一线城市及前期的热点板块，如之前受粤港澳大湾区利好推动的珠三角楼市。经历了小阳春的市场，在最近两个月，无论一手还是二手都出现了明显的成交量大幅降温。虽然部分板块价格甚至还有轻微上涨，但这都是之前小阳春的强弩之末。而导致整个市场转冷的根本原因，我认为就是中美经贸冲突所以引发的一系列问题。
二、 购买力整体不足将进一步加强
中美经贸问题对楼市将产生两方面的影响：
1、心理预期下降。消费者与投资人即因担忧冲突造成的经济增速放缓，从而在消费与投资中选择更趋保守的策略；还有，因为担心人民币贬值引发的以人民币计价资产价格的下跌，这一点既影响国内购买力，也影响境外投资资金。以上两项已经在目前股市及外汇市场有了比较明显的体现。
2、实际购买力不足。预计这将在3季度后逐步显现，而且可能越来越明显。这里就不展开讲了，反正如果经济增速放缓，居民收入，就业率都将转差，那时无论是初次置业需求，改善需求，还是投资需求都会减少。尽管以上部分数据官方没有公布，但我们现在也已经能从社会的不同侧面有所感知；
三、宽松政策的过早终结
主要体现在两个方面：一是今年多数省份都大幅减少棚改规模，尤其是减少了货币棚改的总量，这对绝大多数的三四线城市而言是根本性的影响；其次3、4月份楼市小阳春后，中央对部分过热城市发出警告，部分二城市已经开始采取降温措施，部分没有跟进的城市可能跟进。
这里我想强调一下传导时差的问题，6月的政策基于5月的警告，而5月的警告又是基于3、4月的过热，所以5、6月的降温至少要在7月才能被管理层感知，然后调研，制定政策，最后公布，这时候楼市可能已经历了4个月以上的低迷。
四、 资产价格偏高，抄底资金难进入
尽管我和绝大多数人一样看好一二线城市楼市的长期前景，但不可否认的楼价目前都处于高位或相对高位。首先是一二线城市的相对高位，因为自16、17年那波上涨后，一二线城市只在去年底有一波回调，但无论是时间跨度还是幅度都太不足够，至少目前这个价位还不足以吸引一大波抄底资金进场。目前市场的购买力更多的只是刚需而已。而三四线城市更是在2018年持续高歌猛进至今，现在才停下脚步开始调整，整个市场需求透支明显，价格高位的态势十分突出。所以三四线城市至少将进入几年的调整期。
从宏观角度看，如果资产价格不在一个相对的低位，哪怕央行放水，能转化为抄底资产的资金的总量也会受到限制，所以目前的房价（还包括绝大多数投资品种、资产）不太能吸引短线投机资金。这也预示着，未来哪怕有宽松货币政策，其效果也会打折。
以上是总的判断，关于成交量，价格下跌空间等问题，下期继续。
邓浩志2019-06-25 09:14:50
