文｜邓浩志
早前的光大信托爆出暂停房地产信托业务时，我们还只能定义为个案，但从陆陆续续获得的信息看，中央正在推进对整个房地产行业的融资调控。
信托收紧。据财新网报道，10家被银保监会约谈的公司为：中融信托、中航信托、兴业国际信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托；12家被北京银保监局约谈的公司为：中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、民生信托、金谷信托、国投泰康信托等。在监管的总要求下，目前被约谈的信托公司的房地产业务主要整改在三方面：控制房地产信托规模增速、禁止“前融”业务、通道业务需备案审批。
发债收紧。7月12日国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），核心内容即规范房企的海外发债，并规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务……。
银行收紧。5月中旬银保监会的“23号文”已经标志着对房地产融资整治行动的开始。另外市场传闻，国家住建委和人行联合发出了一份非公开口径，要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。可见“具体工作”已经开展。
一、中央新一轮楼市调控启动已经确认，核心在融资端
收紧房企的融资在过去的调控中曾经使用过，但只是作为特殊时期的短期手段。而这一轮融资收紧，明显与以往不同，力度更大，范围更广，似乎其总体目标冲着解决当前房地产市场存在的几个根本性问题。
1、 解决房地产产能的过剩问题。
2015年时中央提出“去库存”，主要为解决二三四线城市库存或相对过剩的问题。虽然在强烈政策推动之下，各地去库存效果理想，但因为2016、17年楼市量价齐涨，反而促使大量房企加快了产能扩张，而三四线城市也大幅增加了土地供应量，导致了住宅潜在供应有再次回升的迹象。另一方面，由于房地产市场成交放缓，住宅的消化周期已经出现了明显的反弹。不加以调控，房地产有可能重回“老路”。而收缩产能的办法就是控制资金进入该领域的总规模。
2、 解决今年上半年房地产行业融资规模过大的问题。
今年上半年楼市有小阳春，土地市场更是大热，而土地市场的大热则源于大量资金进入到房地产的开发领域。数据显示，2019年上半年房地产企业整体融资规模明显提升，一季度融资总额为4250亿元，同比增长16%，创下2017年以来的值。但随后二季度开始融资环境出现转向，4~6月融资总额为2919亿元，同比下滑22%，单月融资总额分别同比下滑22%、18%和26%。中央在融资端“踩刹车”，对缓解局部地区土地市场过热将有全局效果。
3、 解决分城施策调控的局限性问题。
目前各地方政府既要经济稳增长，又要执行“房住不抄”的目标。而两者手段相悖，容易顾此失彼。而且上述的问题1、2也不是地方政府有能力解决的问题。
二、对市场产生若干的影响
1、 进一步加速行业的集中度
对资本而言，能进入地产领域的钱少了，那允许进入的钱，当然稳妥的大房企。而对于融资对象而言，根正苗红的央企和部分国企，他们受到的冲击肯定也更小。所以小房企被淘汰的速度会加快，“民退”的行情也会再次上演。
2、 开发总规模的逐步减少
融资端收紧，房地产去产能很可能就是中国经济的一项中期任务，所以2018年中国楼市新房交易总量很可能就此成为“峰顶”，而随着时间推移，总量逐步下降将是趋势。但是这个总量下降可能还会呈现两大特征：
一是下降速度会比较缓慢，或者以基本“横盘”的方式出现。这源于中国城市化仍在高速发展阶段，农村人口往城市转化中仍将产生大量居住需求。预计到2035年，中国会有近2亿农村人口进入城市。这将是房地产总量的有力支撑。
二是下降区域的不均匀。开发规模大幅减少的基本可以确定是以三四线城市为主，而一线城市由于可开发用地总量的限制，未来将基本保持平稳；而二线城市则是未来增长的主力军。
3、 土地市场的阶段性见顶
几乎可以肯定，在如此猛烈的调控政策下，土地市场在三季度开始就会逐步降温，四季度会更加明显。至于降到什么位置目前还比较难预测，这即取决与收紧的最终力度，但也受国际贸易谈判总体形势进展的影响。
4、 促使资金紧张的房企降价销售，从而实现稳房价目标。
5、 更多出现资金链有问题的房企选择卖项目。
6、 千亿房企俱乐部名单或不再快速扩容。
7、 业绩爆发的黑马房企难再现。
邓浩志2019-07-19 12:21:27
