提要8月2日，荔城街罗岗村A19211号地块挂牌，这是今年内挂绿湖周边出让的第三宗商住用地。而距离本宗地块仅两百米距离的罗岗村A19124宅地于今年6月以21.4%的高溢价率被合景拍下。但近两个月，增城可谓经历“迷雾重重”。7月下旬位于永和、荔城的两宗宅地流拍；8月至今，朱村、荔城、永和等板块楼盘均传出价格回调的信号。在此“大环境”下，该地段是否还会吸引房企大出手笔？挂绿湖板块有将有何发展前景？地块基本信息荔城街罗岗村A19211号地块位于新城大道西侧，与罗岗村安置小区对望，用地性质为二类居住用地。A19211号地块可建设用地面积31559㎡，计容建面≤94678㎡，容积率≤3.0。地块起拍总价11.47亿元，起拍楼面价12115元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为16.6亿，到达限价时，楼面价为17566元/㎡。地块现状分析地块内部平整，部分有绿植覆盖，地块东侧沿新城大道沿路有自行车绿道，西侧靠近低矮小山丘，周边有挂绿湖、增江河，生态环境好，居住舒适性高。地块内部现状全景图地块距离罗岗安置小区仅一路之隔，由于小区于2019年初才陆续入住。据实地调研从楼宇外部目测，目前入住率较低不足三成，小区底层商铺尚未招商运营，配套仍十分匮乏，居住氛围尚未形成。周边配套分析1）交通配套道路：地块东侧即为新城大道，周边规划有支路连接至荔湖大道。通过新城大道和荔城大道可以快速驶入高速路，但由于地块距离广州中心市区较远，通往广州中心区如珠江新城等地在交通顺畅的情况下也需要115分左右。总的来说，地块周边道路通达性较好，自驾出行便利。公交车：距离宗地100米处有一公交车站安置小区站，交通线路目前仅有3条，通往石滩、挂绿广场、增城广场、山田地铁站等方向，未来公交出行尚算方便。轨道交通：距离地铁站增城广场站驾驶距离约5公里，以楼巴接驳为宜。目前公车线路只能坐至丽江国际站，然后步行1公里至增城广场地铁站，公交+地铁的出行方式并不算方便。综上所述，地块周边交通出行条件较好，地块以自驾、楼巴+地铁的出行方式较为方便。2）其他生活配套由于罗岗村尚处于开发阶段，目前各项生活配套尚未建设完善。宗地西侧规划有学校用地，但目前周边幼儿园、小学等教育资源匮乏。商业配套同样匮乏。目前只能依靠5-6公里外的荔城商圈作为配套支撑。但待宗地项目入市之时，预计罗岗安置小区底商已投入运营，能够作为周边商业配套的有效补充。地块整体市场价值分析1）位于挂绿新城核心区享开发建设利好挂绿新城是增城副中心，未来挂绿新城将重点打造增城副中心最为重要的服务极核，以生产服务为主导，以生活服务为配套，成为推动城市转型发展的动力“引擎”。挂绿新城规划面积65平方公里，建设用地25平方公里，生态用地40平方公里，其中水域面积12平方公里，规划服务人口23万。其将70%左右的土地用做生态涵养，其中30%用来开发的土地中主要建设公共配套服务设施以及发展生态产业和居住。从挂绿新城规划总平面图来看，未来挂绿新城的大量开发建设项目主要集中于挂绿湖南岸、增江河西岸，而本案地块则坐落于此片区。目前挂绿新城已建成万达广场、少年宫、低碳总部园、增城三甲医院前海人寿综合医院等生活生产服务配套设施。可以看出挂绿新城开发建设是以新城大道为主轴线向两侧扩展，本宗地块及此前出让的A19124、A19022两宗地块同样符合该发展规律。从挂绿新城规划图来看，地块西侧规划有水岸购物街、生态时尚购物街、商务大楼等商业商务设施， 未来生活配套将会得以完善。2）处于广深第二科技创新走廊桥头堡位置挂绿新城将会成为重要产业载体根据增城区政协二届四次会议，九三学社增城支社提出建议：打造广深第二科技创新走廊新增长极，全面融入粤港澳大湾区一体化发展。其中挂绿新城处于该创新走廊的桥头堡位置，挂绿湖将会对标松山湖，打造成为重要的产业平台。虽然该规划没有任何正式文件，但挂绿新城作为增城发展的副中心，未来产业发展可期。目前，挂绿新城的产业链尚未形成，已建成项目只有低碳总部园（一期）和广汽本田研发中心，未来将会规划富士康挂绿湖科技小镇（具体地点未知）。因此仍需要较长时间去培育产业形成集群效应。3）多个安置区逐步完成回迁工作为片区增加配套2013年，增城对挂绿湖水利工程核心区域内涉及的9个行政村实施全征、全拆、全安置。至今，各个安置区已陆续完工， 其中位于本宗地块东侧的罗岗安置小区是批完成回迁工作的小区。另外加上近期出让的华侨城和合景分别拍下商住地，未来各个住宅项目入市后，将会带来相应的生活配套，提高地段生活良好氛围。地块未来风险分析1）距离广州市中心较远，各类通勤工具往返时间长，对市区上班客户吸引力一般以珠江新城为例，从地块出发自驾到珠江新城约为70公里，在道路畅通的理想情况下需要110，高速收费约为30元。选择公共交通出行，则需要先乘坐楼巴或者公交车到达增城广场地铁站， 21号线预计年内全线通车，届时通过21号线员村换乘5号线至珠江新城，用时也将近1.5。另外地铁16号线将会在挂绿湖设站，可连通增城广场、新塘等站点，但16号线尚在规划中，是否动工建设尚且未知。即使挂绿湖站开通，对于通勤时间的缩减也无补于事。如此长途跋涉的通勤距离，对于市区上班的人群难以具有吸引力，未来项目受众人群受限。2）增城区宅地供应充足，整体并不缺货，地铁盘更具竞争优势增城区今年截至8月5日（含挂牌未出让）的居住用地供应累计已高达68万㎡，总建筑面积201万㎡；预计未来能为市场提供约2万套新增供应，供应量充足。目前广州市整体库存消化周期约为10个月，增城区的整体库存消化周期大约为8个月，库存量充足。在市场不缺货的状态下，供消费者选择的余地很大。对比21号线沿线的朱村（均价2.2万/㎡）、13号线的新塘板块（均价2.5万/㎡）。本案地块起拍楼面价1.2万/㎡，未来售价预计2.4万/㎡起步，优势不足。另一方面，从2019上半年增城区一手住宅成交板块结构来看，增城区的新房市场热点在朱村、永和、新塘等这些已开通地铁或距离广州市中心距离较近的板块。而地处广州市边缘的荔城成交量占比仅有12%，荔城对于增城当地人相当于当地的CBD，比较能吸引增城当地人，除此之外并不受市场热捧。此外，近期广州市多个楼盘有降价促销情况，而增城区部分热点板块有降价促销情况传出。热点板块的回落说明市场渐趋理性，而本地块所处板块并非热点区域，并且起始楼面价已无优势，规划利好方面也无法企及其他热点板块，因此理性拿地方为上策。周边楼市情况目前地块周边以二手项目为主，品牌房企大盘价格在1.6-1.9万/㎡之间。相比起增江河东岸、增城广场地铁站北侧区域，本次挂地的增江西岸区域过去几年供地量偏少，故缺乏一手项目在售。地块swot分析与调研总结地块所在挂绿新城仍在开发建设阶段，虽然有发展优势，但三五年内发展速度难有突飞猛进的情况出现。按照规划发展，预测未来地块周边仍会有宅地释出。各住宅项目届时将会形成新房市场竞争局面，暂时不宜过度高估地段价值，建议房企出价不宜追高。