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独家!广州黄埔旧改新政:阻挠拆迁,村集体可制订规约处置

广州房产 2019-09-10 22:23:05

广州旧改,驶入快车道。

在广东省发布旧改新政之后,广州黄埔区广州开发区推出了《关于全省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》。

其按照“快批、快拆、快建”的思路,坚持“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的原则,提出加快全省“三旧”改造改革创新试点工作的10条措施。

其重点内容有:

其一:监督检查。对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为,村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施,涉及违法违纪的,村集体应及时移送线索交由有关部门依法查处。

解读:众所周知,农民享有农村土地使用权、承包权、经营权等,但所有权归村集体,另根据《农村土地承包法》的相关规定,村集体作为土地发包方,具有监督土地合理利用、保护土地的权利,因此,为了公共利益,村集体是有权收回农民承包地的。

其二:拆迁前置。涉及重点征拆任务的旧村改造项目,可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置,符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本,若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复,征拆费用可由区财政本息退还合作企业。试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”,执行统一的拆补方案标准模板,前置拆补方案表决及拆补协议签约,达到规定签约率后方能批复实施方案。

其三:容缺审批。城市更新项目实施方案通过区城市更新工作领导小组会议及控调方案通过区城市更新专业委员会审议的,区规划和自然资源部门即可按该实施方案规划指标提前出具用地规划设计条件。

经区城市更新部门明确的改造主体可凭城市更新批复文件以及用地规划设计条件到区规划和自然资源部门办理设计方案审查,符合建设用地条件的可办理建设工程规划许可证等报建手续及后续施工许可手续;在取得设计方案审查复函后,可向区住建部门申请临时施工复函。允许村集体物业拆迁后在与改造方案规划一致的前提下参照留用地或村级工业园政策先行单独办理规划用地和施工建设手续。

解读:先上车先改造,后补证。

其四:土地整合。

鼓励重点区域连片成片改造,试行整地块、整村纳入标图建库,在特定条件下地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例可突破30%限制。允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按条件纳入旧村改造。支持市场主体收购相邻零星存量建设用地,实现多宗地块整合后统一协议出让。旧城改造或成片混合改造项目可通过公开招标方式引入社会资本,由其作为实施主体出资开展实施方案编报及拆迁安置工作,待实施主体按分期计划完成相应地块的签约和拆卸后,可协议出让相应分期实施地块。

其五:指标奖励。区城市更新部门根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模,按季度向省自然资源厅申请预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标,优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。实施方案中修缮活化的公益性质历史文化建筑的面积不计入项目新建计容建筑面积。

值得一提的是,9月4日,省政府发布的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》提到,属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议,政府可要求限期搬迁。

还当钉子户?旧村改造补偿签约超过2/3,政府可要求限期搬迁

由此可见,未来广州旧改进程,将会加快!

目前,黄埔在推进旧改的有:文冲、萝峰、笔村、火村、红卫村、暹岗村、黄陂社区、茅岗村、横沙村、双沙社区、南岗、庙头、南湾村、沙步村、大塱村等,一共23条村。

以下是黄埔旧改新政的全文:

一、强化快批

(一)规划管控。成立区城市更新规划专业委员会。编制区城市更新总体规划。建立城市更新项目实施方案和控调方案审查专家票决制和审议“二合一”推进制。

(二)计划管理。按季度编报区城市更新年度实施计划,重点项目可随时申报。对改造条件不符合国土空间总体规划、国家产业指导目录、相关专项规划中的强制控制要求的项目纳入负面清单管理,不予列入实施计划。

(三)土地整合。鼓励重点区域连片成片改造,试行整地块、整村纳入标图建库,在特定条件下地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例可突破30%限制。允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按条件纳入旧村改造。支持市场主体收购相邻零星存量建设用地,实现多宗地块整合后统一协议出让。旧城改造或成片混合改造项目可通过公开招标方式引入社会资本,由其作为实施主体出资开展实施方案编报及拆迁安置工作,待实施主体按分期计划完成相应地块的签约和拆卸后,可协议出让相应分期实施地块。

(四)模式创新。允许产权单一的“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行,鼓励低效物业加快升级改造。旧村改造项目实施主体须按建新区用地面积的5%配建产业或人才用房交由政府指定的机构按成本价回购,或将对应的用地交由政府统筹使用。试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度。

二、聚焦快拆

(五)拆迁前置。涉及重点征拆任务的旧村改造项目,可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置,符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本,若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复,征拆费用可由区财政本息退还合作企业。试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”,执行统一的拆补方案标准模板,前置拆补方案表决及拆补协议签约,达到规定签约率后方能批复实施方案。

(六)动态分片。城市更新项目可在实施方案批复后,按“灵活分片、动态调整”的原则,优先将涉及重点拆违整治和复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设的地块划入先行实施片区,实现“签一片、拆一片、建一片”。

三、保障快建

(七)容缺审批。城市更新项目实施方案通过区城市更新工作领导小组会议及控调方案通过区城市更新专业委员会审议的,区规划和自然资源部门即可按该实施方案规划指标提前出具用地规划设计条件;经区城市更新部门明确的改造主体可凭城市更新批复文件以及用地规划设计条件到区规划和自然资源部门办理设计方案审查,符合建设用地条件的可办理建设工程规划许可证等报建手续及后续施工许可手续;在取得设计方案审查复函后,可向区住建部门申请临时施工复函。允许村集体物业拆迁后在与改造方案规划一致的前提下参照留用地或村级工业园政策先行单独办理规划用地和施工建设手续。

(八)指标奖励。区城市更新部门根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模,按季度向省自然资源厅申请预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标,优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。实施方案中修缮活化的公益性质历史文化建筑的面积不计入项目新建计容建筑面积。

四、严格监管

(九)精准管控。加强“资金与信用、进度与效益、公配与产业”等重要事项的全流程监管,由区城市更新部门会同相关职能部门与改造主体签订监管协议,明确监管责任和监管内容。加强城市更新项目实施过程中各职能部门和街镇的行政效能监管,对重点部门和重点项目进行驻点监察,防范廉政风险,实现“阳光监管”。

(十)监督检查。对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为,村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施,涉及违法违纪的,村集体应及时移送线索交由有关部门依法查处。

本措施从公布之日起实施,有效期2年。

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