提要广州中原研究发展部监测，2019年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约2221套，较去年同期上升17%，整体去化率接近6成，略优于下半年平均去化水平。区域市场方面，增城表现最为“抢镜”，十一期间推出过千套单位吸客。番禺、花都迎来近年罕见的推货高峰期，得益于不同板块，不同价格段项目“百花齐放”，买家入市态度积极；此外，今年十一期间部分板块通过特价房、延长首付缴交期限等方式刺激成交，关于2019年广州十一楼市分析，且看本篇解读。开盘推售总结增城项目表现“最积极”番禺、花都迎来推货潮广州中原研究发展部调研发现，2019年十一假期广州共计2221套单位推新，推货量比2018年十一假期增加17%。主力推新区域为增城、番禺及花都：增城（1023套）>花都（470套）>番禺（350套）=荔湾、黄埔、南沙（100-150套水平）。十一期间表现活跃度较高的增城支撑全市46%的新推货量，广州中原研究发展部认为增城“开挂”的主要原因有二：一.增城为近年宅地供应重点区域，大量地块陆续进入一手项目推售阶段；二.由于推售项目较多，部分板块形成多盘竞争抢客态势。如朱村、永和、石滩等，均有3个以上主力项目在售。竞争环境最激烈的朱村板块“同台对垒”的项目更是达到8个，为突围而出必须借假期“东风”推货吸客。另一方面，近年主要依靠个别大盘支撑区域市场的花都、番禺今年十一迎来“推货潮”；相比过去单一大盘、单一价格、单一需求面，今年上述两区项目价格、需求梯度更加明显。以花都为例，中高端地铁通勤可选择花都湖板块（单价2.85万/㎡+）；接受“公交接驳地铁”通勤可选择汽车城板块（单价2.2万/㎡+）；预算有限的首置可选择狮岭（1.6万/㎡+）；与此同时，两区大部分推新项目获得较高去化，供求端表现“相辅相成”，买家态度亦给项目开发商不少信心。板块方面，十一共11个板块开盘或加推，整体去化率约59%；其中南村万博、朱村、石滩、花都汽车城、花都湖首日去化量较高。番禺南村万博目前主要活跃楼盘为铂世湾、广州碧桂园等，价格处于3.6-4万/㎡之间；与周边广州雅居乐（均价3.8元/㎡）、万科欧泊（均价4.3元/㎡）等优质二手房源呈现价格倒挂现象。由于一手供应充足，且价格与周边二手房源相当，促使7-8月番禺北部二手市场成交回落，不少原本打算置业的二手置换、改善客户转移至新房市场；其中，根据广州中原研究发展部调研发现，受买家购置热情刺激，珠江铂世湾于十一期间“紧急”加推过百套单位，去化情况理想。增城朱村集合了8个主力在售楼盘，既有千亿房企碧桂园（科慧花园）、保利（东湾、大国璟）、万科（春风十里）、华润（润悦）项目；亦有地胆项目如汇港（威华国际）、实地（蔷薇国际）、广铝（荔富湖畔），各盘为吸引买家“各显神通”，朱村大部分项目整体折后价位于1.9-2万元/㎡之间。此外，十一期间朱村不少项目将楼层、朝向较次的单位进行特价促销处理，此部分单位折后均价为1.65-1.8万元/㎡，一套三房单位总价控制在150-170万之间，吸引不少预算有限的买家咨询。此外，部分地胆项目为促成成交，为买家提供“1.5成首付”“赠送2年物业费”等优惠方式。但需要指出的是，朱村“优惠战”更多集中在距离地铁较远的项目、楼栋，临近地铁口的“笋盘”价格依然坚挺；如调研期间咨询科慧花园近地铁口的楼栋单位，“起步价”依然保持2万+，可见优质项目市场价值依然强势。市场表现探因“金九”成色不足房企十一更具“紧迫感”9月广州网签一手住宅成交量为6523宗，同比下跌33%。由于8月住宅供应创春节后新低，9月中上旬以各区高端盘推货为主，货量相对较少且成交体量不及郊区大盘，对整体市场拉动作用不足。此外，亚运城、科慧花园等跑量大盘均选择9月中下旬甚至十一前夕才推货，成交表现未能反映在9月网签数据上；横向对比近4年，今年9月市场表现仅优于“政策年”2017年。对于下半年回款任务较重的房企而言，必须积极备战十一及四季度市场；故今年十一前夕及节日期间，全市货量充足、竞争激烈的板块、此前定价过高项目大部分采取“促销手段”加快去货。此外，今年十一前夕推货的“紧迫感”还体现在新批供应上。9月广州一手新批住宅6195宗，对比8月大幅增加2成，与年内市场热度较高的4、5月供应量基本处于同一水平（6000+宗）。十一价格竞争激烈板块优惠多利好板块价格坚挺广州中原研究发展部针对性调研全市23个“旧盘加推”项目发现，十一推售价格与最近3个月持平（或变化幅度±3%）的项目13个，占调研总量的56%；可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。与3个月前对比，价格让利的项目7个，占总量的30%。让利幅度集中在4-7%，普遍采取“特价房”“一口价”方式刺激成交。此外，部分地铁、规划利好，土拍热区以及库存紧张的板块，价格表现坚挺，甚至出现价格上调的现象。地铁利好板块如知识城（21号线即将贯通至天河），土地热区如大坦沙、广钢（荔湾冷冻厂地块拍出4万+楼面价）等，调研期间开发商表示十一后调价的可能性比较高。亮点关注“二孩”“一步到位”时代大户型当道1） 产品：大户型比例持续上升，九成项目涉及90-120㎡户型产品十一开盘/加推、收筹的项目中，九成项目涉及90-120㎡户型产品；而接近8成项目推出120-144平单位，此类单位集中在市区荔湾、海珠、白云等高端项目，主要针对改善型需求。相比之下，仅有55%的项目推出90平及以下小户型产品的项目，小户型主要由两类项目提供，一是市区项目提供（以小面积减轻买家总价压力）；二是外围区近地铁刚需板块（刺激预算有限的首置买家入市）。广州中原研究发展部调研发现，不少项目案场出现“扶老携幼”一家选房的景象；随着二孩时代到来，以及由于购房成本催生的“一步到位”需求刺激买家对100㎡以上单位追捧。如广钢、广纸、番禺万博等主推大面积项目的板块项目，成为了不少“三代同堂”居住需求买家的。2） 首付款：鼓励买家入手，超5成项目可1个月内付清基于“买方市场”的市场环境，开发商普遍放宽首付款缴交期限。今年五一超7成项目要求7天内完成首付款缴纳；十一调研期间，51%的项目将首付期限“宽容”至1个月。此外，部分急于出货回款的开发商甚至推出“首付分期50%，一年免息”等方式刺激成交。此外，针对备受关注的“LPR”机制问题，大部分项目表示新政后房贷利率基本保持平稳；基本维持首套利率基准上浮10%，二套基准上浮15%的水平，公积金放款1-2个月，商贷放款1个月内。3） 新盘：高价地、全新板块项目仍偏向于延迟入市时间今年十一前全市约16个全新盘达到入市要求，该数量“近年罕见”。但从实际情况来看，全新盘仍普遍倾向于十一假期过后才投入市场。根据广州中原研究发展部了解，全新盘多存在“高价地、全新板块”的特征；开发商需要更多时间“造势”，为项目销售做铺垫。重点板块中心区+南沙优质板块库存告急+土拍刺激项目价格普遍“企硬”【南沙：金洲-蕉门河新货供应放缓，房企“不愁卖”，黄阁竞争激烈】十一期间，南沙市场热度较高的板块为金洲-蕉门河及黄阁。其中，金洲-蕉门河板块今年仅越秀滨海新城、越秀天珹等少量一手项目在售。项目销售认为金洲具备学位、配套优势，目前2-3万/㎡（视乎配套、与地铁距离）均价已属“洼地价”，因此金洲板块一手住宅十一优惠手段并不明显。同时从现场气氛来看，不少买家当天下订；销售中心整体人气在本次调研中处于较为踊跃的水平，可见买家对金洲板块认可度亦较高。广州中原研究发展部认为，从长期来看南沙金洲已经没有新的大体量地块挂牌建设，金洲作为南沙“宇宙中心”，价格前景乐观。虽然近年黄阁、东涌等板块推地较多，造成一手成交出现一定热度转移问题，但总体而言金洲板块各方面生活配套均相对成熟，即使非地铁盘，大部分项目亦能“公交10”抵达地铁站。此外，目前南沙地价已超1.7万/㎡，且对比金洲，标杆地板块灵山岛配套、发展沉淀仍需时日；另一方面，金洲目前已缺少大体量地块挂牌，日后供应一手极其依赖旧改，这意味着未来金洲一手推新周期将更长；综合上述两点，金洲在售一手项目将越来越“有价值”。【荔湾：受冷冻厂地块4万+地价刺激，大坦沙、广钢部分项目欲节后调价】得益于十一前夕（9月19日）荔湾冷冻厂地块拍出42520元/㎡的高楼面地价，大坦沙、广钢部分项目以“房价=地价”为噱头吸客，同时并未有明显降价行为；相反，部分一手项目甚至计划节后上调价格，以体现地段价值。大坦沙一楼盘销售表示，荔湾区位价值、配套、发展规划前景“俱佳”，项目基本不会降价；此外销售人员表示目前荔湾主要一手项目发展商资金储备实力均较雄厚，不急去货，不缺钱，也不会互相比拼降价，大部分保持“慢慢卖”的心态。十一期间，部分荔湾销售人员忙于催促此前意向客户加快完成下订签约，以免受节后调价影响造成购房成本增加。【天河：区域新房短缺，开发商后续销售压力不大，公寓市场“热闹”】天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑，成交活跃，而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位，故十一期间现场客户不算多，成交节奏平缓。广州中原研究发展部认为，区域新房短缺，开发商后续销售压力不大，导致天河住宅盘除小量限时折扣优惠外，并无大规模促销活动。相比之下，天河公寓市场则显得相对热闹。其中公寓产品断供三年的智慧城板块，今年金九银十终于有两个新盘入市，加之地铁21号线即将开通的利好，刺激板块关注度提高。其中，联泰·天河YOHO于8月下旬开盘，跑量可观，截止9月底项目北塔几乎售罄，南塔顺势推售，虽无太大优惠力度，但成交亦较为理想，十一期间仅少量单位可选，而同属智慧城板块的天河云商汇与联泰·天河YOHO同台竞争，十一“积极吸客”。此外，位于广州大道北的远洋天骄广场，主打“1.8万/㎡置业天河”的卖点，凭借区位条件优势，十一期间亦获得不少买家青睐。广州中原研究发展部认为，去年12月公寓新政持续刺激市场回暖，加上智慧城、天河北产业引进力度强劲，买家看好其租金前景及保值能力；加上“低总价”“不占购房名额”的优势，十一期间天河公寓项目“火了一把”。【花都：空港区员工+本地人成购买主力军】十一期间，距离9号线较近的花都湖板块现场人气较足，其中景观资源较佳的望湖单位备受花都本地客以及经济承受能力较强的空港员工青睐，去化较为理想。而价位适中的汽车城板块主要吸收花都、白云专业市场客户，除9号线优势外，近期花都旧改推进亦为买家提供购置信心。十一总结广州不缺乏购置需求大批实力买家等待“合适单位”置业从十一调研情况来看，广州市场存在不同板块“冷热不均”的趋势。对于临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的区域，去化表现相当理想，如均价达3万+的花都湖湖景房，4万+的南村万博、5万+的天河，仍不乏追捧买家。相比之下，部分远离地铁、缺乏实际利好刺激、价格与价值不符的项目，则面临冷淡局面，即使小幅让利，仍难以吸客。因此广州中原研究发展部认为，广州不缺乏购置需求，大批实力买家等待“合适单位”置业。