惨！开盘一年网签24套！高价地“解套”真有那么难？

都知道，高价地压力大。可现实是，有盘卖成了区域销冠，有盘却惨遭“滑铁卢”？这两者差别到底在哪？

“最惨地王”！开盘一年多仅网签24套

其中最为典型的就是白云区曾经的高价地代表——金地仰云。

该地块在2017年3月29日公开拍卖，经过92轮激烈报价，最终被金地夺得。

总价83427万和18900平配建，折合楼面价32905元/平，成年度。

金地仰云在拿地一年后入市，旨在打造“全新豪宅标准”。即便高调宣传，但一直没有在市场上引起太大的水花。据中指院数据显示，开盘一年多，截止9月仅网签24套，去化率约14%。（总货量172套）

但是，也有高价地项目成功突围，赢得满堂彩。有人欢喜有人忧广钢高价地连续4年成销冠要说最成功的的高价地项目，中海花湾壹号算其一。项目由4宗地块组成，折合楼面地价分别为17950元/平方米、18471元/平方米、18313元/平方米以及约14000元/平方米。

这个楼面价已经接近当年广州全市新房均价18340元/平。因此地块一出，已受到各界关注，更有业内人士预估未来项目将卖上4万+。

结果的确如此，中海花湾壹号2015年面世，售价从28000元/平涨至现在的50000元/平。项目一开盘，便吸引千人到访，连续4年获得区域销冠，成为广钢销售额破200亿的项目。

中海花湾壹号开盘现场

高价地解套难？

三大要素决定不同命运！

一边无人问津，一边热火朝天。为何差别如此巨大？高价地的不同命运到底由谁决定？01政策宽松VS收紧，决定高价地命运

政策可谓手握着高价地项目的命脉。

以“卖到偷笑”的中海花湾壹号为例，2014年拿地，主要销售期在2015-2017年。

其中，2014年和2017年楼市政策收紧，政府颁布限购、限价、提高购房社保年限等一系列政策。

中海花湾壹号正好躲过这两次“最严”调控，处于市场大势期（2015、2016年），继而屡售屡罄。

再看回金地仰云，2017年拿地，正好是高价地频出的时期。

2016年-2017年，楼市激进上涨，各大房企也爆发抢地大战，楼面价不断被刷新，“地王”频现。在广州楼面价前十榜单中，便有7块高价地诞生在这段时间内。

金地仰云入市后，前路也并不平坦。

其主要销售期在2018-2019年，刚好赶上2017年楼市调控，这两年限购不断加码、政策持续收缩，各地出现限贷、限售、利率上调等情况。

高位拿地，入市碰上调控，这样想不被“套”都难。

02周边环境&规划决定买家热情高价地所在版块规划至关重要。与同在白云区的高价地项目首开龙湖·天奕对比便一目了然。后者除了带有“地王”光环，更有白云新城规划的强大背书，居住环境及配套自然能吸引不少高端买家。

白云新城设计图更不用说中海花湾壹号所在的广钢新城了，号称广州的国际中央居住区，规划直逼珠江新城。千亿配套已逐步兑现，近年更是引入了省实、华师等教育IP，现在的广钢已十足一座大城。再加上房企扎堆开发，使得广钢成为全市最热门的置业板块之一。

广钢新城实景图看回金地仰云，片区落后、环境低端，显得有点“孤掌难鸣”。楼市君实探发现，项目周边被水泥厂、汽修厂、电器厂、木材厂、河涌包围，明显与其高端定位不符。这样的环境，对于追求生活品质的中高端买家来说，确实很难“下手”。

金地仰云周边实拍03产品定位决定竞争力最后，来看看买家最关注的产品力。为了提高溢价空间，金地仰云所有产品均打造成清一色的复式户型。且仅有125平和136平两种户型可选，选择较单一。另外，周边景观也是一大硬伤，实地样板房阳台望出，竟是一片密密麻麻的自建房，实在大煞风景。

金地仰云样板房实拍图

尽管开发商在产品打造上费尽心机，加入了全透景幕墙、大横厅等奢华设计，但面对周边新房的冲击，还是缺乏竞争力。

接下来，广州还会有很多高价地陆续入市，如越秀天悦江湾、中冶逸景公馆等...

它们的表现又将如何？让我们拭目以待吧！对于高价地项目，你怎么看？欢迎留言评论~