提要10月24日，天河区年内第二宗商住地将进行出让，广氮AT0607113地块（下简称“广氮地块”）起拍楼面价达32000元/㎡，为年内起拍楼面价第四高地块，比2月出让的黄埔大道东646号地块起拍楼面价（25838元/㎡）还高。虽然广氮地块地处“宇宙中心”天河区，且距离金融城不到5公里，但截至目前（10.23）为止，该地块尚未收到任何竞拍报价；此外根据消息称目前仅少数“国家队”房企参与报名竞拍。究竟该地块有哪些抢眼卖点？又有哪些不足让房企“迟疑”？其最终出让能否延续年初黄埔大道东地块出让热度？接下来且看广州中原研究发展部分析。一. 天河区广氮AT0607113地块踩地报告1）地块基本信息广氮地块总占地面积17648㎡，计容建面58168㎡，总起拍价18.6亿，起拍楼面价32000元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为21.8亿，到达限价时，楼面价为37460元/㎡。该地块处于岑村机场净空范围，有严格的限高要求，出让文件规定建筑整体≤70米；此外广氮地块需要配建6班幼儿园，但无大面积商业、政府房源配建要求。纵观年内天河、荔湾、海珠三区挂牌的商住地，黄埔大道东646号地块、海珠大干围地块均有大面积商服配建要求；相比之下广氮地块为今年中心区“难得一见”的纯居住用地。2）地块现状及四至情况地块目前处于闲置状态，内部平整无明显坡度起伏，曾作停车场之用，目前已清空。广氮地块北侧紧邻国六宝肉菜市场及雅心幼儿园，地块东侧为经适房“广氮花园”；南侧为天坤一路及广园快速路；西侧为健明五路，隔路相对同样为闲置用地，根据2018年11月公布的（《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》）显示，将作为商业用地（B1）之用。3）地块周边配套情况广氮片区发展始于2013年前后，当时经适房“广氮花园”交楼，大批住户进入、盘活片区；同年5月天健地产以1.95亿竞得广氮AT06070407地块，为现 “天健上城”项目；经过6年时间发展，广氮片区各方面配套均相对成熟。生活购物方面，肉菜市场距离本次出让的地块仅50米；简单购物需求可在广氮花园底层商铺满足（便利店、快餐较多），距离大型商圈棠东约1.5公里步程。教育方面，已投入使用的雅心幼儿园距离地块300米，此外地块本身亦将配建6班幼儿园，小学方面目前广氮片区纳入棠东泰安小学范围；此外，在建的广州奥林匹克中学将于2021年投入使用，该学校为天河所12年制学校，总占地5.3万㎡；广州奥林匹克中学将涵盖小学（18班）、初中（36班）、高中（30班），该学校距离地块仅300米，未来广氮地块纳入该校招生范围的可能性较高。广州奥林匹克中学建设现场（拍摄：广州中原研究发展部）交通方面，地块距离广氮花园站600米，但目前公交线路较少，主要通往珠江新城、东山口、员村等地；地块距离4号线黄村站约2公里步程，距离年底开通的21号线棠东站约600米步程，可见待21号线开通后，地块通勤便利度将大幅改善。4）地块市场价值分析一.天河金融城以北“稀缺”宅地，“买少见少”回顾近5年公开出让地情况，天河仅推出14.1万㎡商住地，“老四区”对比中天河供应量明显比白云、荔湾、海珠少；且2016-2018年间天河出现“零供应”的情况，今年能够有两宗商住地供应，实属罕见。此外，广氮地块与金融城距离约5公里，与新规划的金融城北区范围只有2公里距离；公交或自驾车20内可抵达金融城，未来可直接吸纳金融城企业员工购置。二.天河一手住宅库存长期低于6个月，且成交高度集中在个别热盘从一手住宅库存情况来看，近一年天河平均库存面积为13.7万㎡，即全区仅1500套一手单位可售，天河消化周期长期低于“红线”6个月。目前买家购置天河一手项目高度集中，今年1-9月天河累计成交2242套单位。其中东圃热盘兰亭盛荟成交850套（占区域总量的38%），奥体板块珠江花城成交270套（占区域总量的12%）。可预期日后广氮地块项目入市，同样可吸收意向买家集中购入。三. 广氮纳入智慧城范围，“增产减住”打造“广深走廊重要科创节点”2018年11月，广氮-奥体片区变身天河智谷，纳入天河智慧城，建设成为新一代信息技术与文化创意价值创新园。根据规划显示，片区居住用地建设面积、规划人口均规划减少。根据规划文件显示，广氮片区所在的“天河智谷”西侧部分规划修改后，居住用地由原来的29宗减至22宗。而东侧则在其中几宗纯居住用地的基础上增加了商业用地性质，规划居住人口下调至13.1万人，商住地稀缺性将进一步凸显。另外，根据规划显示，片区内未来将通过“三横两纵”高快速路和11条轨道线路实现与广州智慧城、广州国际金融城等重要片区相互联系。届时多条轨道线路及完善的交通网络将有望引导人口流入、聚集，加速片区发展成熟，催生广氮-奥体“新产城”。广州中原研究发展部认为，目前天河规划发展重心放在东部位置，无论是金融城建设，还是广氮-奥体片区的规划，未来均能够吸引大量实力产业和总部进驻，届时将为片区带来大量的居住需求。四. 临近地铁21号线，生活便利度高，与商圈距离适中除吸引金融城企业员工外，随着21号线开通，未来地块项目可相对便利地换乘5号线往珠江新城、五羊新城、淘金等商务区，故地块未来吸客能力将更加强劲。此外，地块与棠东商圈距离适中，公交15可享受餐饮、娱乐、购物配套，但不至于距离商圈过近受人流密集、噪音等影响。5）地块市场风险分析起拍楼面价高，项目面积小，周边优质一、二手项目集中该地块为2019年内起拍价第四高的地块，比2月出让的望江靓地黄埔大道东646号地块起拍价还高。按照现时3.2万元/㎡的楼面价估算，即使地块以底价成交，未来理论盈利售价亦在6万元/㎡以上。现时天河在售两大一手主力楼盘兰亭盛荟（5万元/㎡），珠江花城（4.9万元/㎡）；上述两盘与地块区位条件档次相似，但两盘整体占地面积较大，可构成自给自足“大社区”；此外，推进建设多年的保利小新塘旧改项目（保利天汇）预计最快于年内入市；该项目体量较大，由品牌房企开发，距离智慧城核心区更近，预计未来3年内保利天汇将成为天河重要一手项目。相比之下，本次挂牌地块占地面积仅1.8万㎡，因此无论从销售价格还是项目体量来看，本次地块存在明显劣势。此外，地块周边二手市场成熟度高，且价格梯度明显，吸引不同价格承受能力买家入市。如预算3-3.5万/㎡可选择棠德花苑、广氮新村。预算4-4.5万/㎡可选择中海康城、天健上城、阳华国花苑等楼龄较新的小区；预算5万/㎡及以上，可选择距离金融城、珠江新城更近的优质小区骏景花园，相比之下广氮地块缺乏价格优势。6）广氮AT0607113地块SWOT分析广州中原研究发展部认为，广氮地块具备“市中心稀缺”的优势，天河商住地“买少见少”；且该地块距离金融城、天河智慧城、科韵路互联网区、珠江新城、琶洲等重要商务区距离适中（借助地铁可实现30内通勤）；大批高收入劳动力为潜在客户，故区位条件优势不言而喻。配套方面，除地铁21号线、广氮花园公交总站、临近广园快速路自驾车便利等优势外；其与在建广州奥林匹克中学不过300米，未来小区学生入读该校的可能性较高，因此该地块项目具备优质教育资源配套。地块劣势主要体现在起拍楼面价高，面积小两方面。3.2万/㎡的楼面价意味着未来项目盈利售价需达6万/㎡以上，与当前周边在售一手楼盘5万/㎡存在一定差距。又因为广氮地块面积偏小，无法通过“大盘效应”对板块定价带来影响，故地块未来项目定价自主程度较低，反而需要以周边项目价格进行参照保持竞争力。此外，地块周边楼市成熟度高，不同单价段房源均比较充足，未来将成为地块项目的重要“竞品”。从长远来看，地块所在的“天河智谷”片区为目前该区规划发展重点之一。随着天河智慧城成熟、扩容，广氮片区将承接产业更新，加上规划对产业地进行精细化布局；预计未来吸引科技类企业进驻的可能性较高，相关企业员工将产生大量居住需求，地块项目届时可享受“近水楼台先得月”的优势。