文｜邓浩志
大湾区楼市“东强西弱”格局
大湾区概念出现后，这个超级城市群的楼市行情总体上是比较一致的，虽然强弱不同，但以广深为两大核心城市，行情逐级往下一级传递的规律一直有效。直到出现了一个“社会主义现行示范区”。九月的成交数据，乃至10月已知的行情，深莞惠总体上呈现了量价齐涨的态势，虽然价格实际上涨并不明显，但强势市场的特征十分明显（详情请查看之前文章）。
而广佛肇，乃至珠中江，扩展到清远，总体上是量价齐跌，或者以价换量。弱势市场的特征也非常明显。西弱，是基于整个市场的基本背景；东强，全因为深圳，由于深莞供应总量不大，于是一方面是价格上涨，另一方面是部分需求转移至惠州了。预计这种总体格局仍会持续一段时间。
广州库存变化不大，佛山快速攀升
9月数据显示轻微上升，至10个月。市场基本面比较健康，不太可能有继续价格下调的可能。
分区看，花都库存出现明显下降，这和几个楼盘大幅降价还来一批成交有关，这种情况会一直持续到十月。
佛山库存之前一年基本都维持在7个月左右，9月突然快速攀升到8.9个月，这是一批新盘拿预售证，增加了库存有关。10.1前后将被消化一波，到时再看看数据变化。
珠海部分区域、产品彻底放开限购
这里有两个要点：
1、现在越来越多城市的相关部门采取“口头通知”落实新政，你不是那个城市的房地产从业人员，根本不知道有这样的政策，电话追问总能获得否定的答案，但到现场售楼部销售人员就告诉你真实情况。当然，接下来的购买过程也证明了他们没有说谎。
评：现在下发文件放松会被认为政治不正确，没有坚持房住不炒等等。不放松，又眼见部分区域、产品库存积压越来越严重。所以“口头通知”取代了“红头文件”
2、从珠海放松的范围看，多数房企的产品定位错误问题其实非常普遍，珠海的大户型过剩，是对高端改善总量的过分乐观，各个城市都有类似情况。另一方面是热点城市也有冷的区域，尤其珠海这种常住人口少，热点集中在某个小范围的城市。热点以外，既没刚需也吸引不了投资。
（本文图片来自网络）
邓浩志2019-10-23 11:23:26
