提要2019年10月1-29日广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3520宗，较9月同期（4527宗）环比下滑22.2%，同比下降23.7%。价格方面，本月二手住宅网签均价为25765元/㎡，环比上月下降5.0%。从2015年-2019年的广州二手住宅“银十”成绩单来看，今年银十整体表现“不及格”，成交量为近五年的值。据小研君监测，现时客户观望情绪加重，上门客数量有所下降，市场需求明显减少。本月除国庆黄金周外，其余各周周度成交量仅1000宗水平，成交能力远不及7、8月份。广州中原研究发展部认为，10月二手市场成交表现一般主要有以下几方面原因：（1）部分新房促销力度大，客户分流至一手市场。据监测发现，今年不少开发商采取“以价换量”销售策略。其中，以朱村热销新房板块的“跑量”盘促销力度较大。比如科慧花园项目，前段通过推出特价楼栋单位（单价仅1.8万/ m2起）成功抢客，导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。（2）买方观望情绪浓厚，入市步伐放缓。据调研了解，目前市场以买方为主，客户仅遇到“心水”价位才考虑入市，叫价相对强势，容易导致业客双方形成僵持局面。加上国庆黄金周期间，选择出游、回乡的买家越来越多，上门客户数量远不及去年同期。因此，“银十”二手市场整体表现“安静”，成交相对一般。10月市场热点指数下调，客户入市好时机现时，二手市场交投氛围较冷，客户入市热情低，成交周期明显拉长。促使经理人对后市信心较弱，指数一度保持在48%-51%的年内低位水平。另外，业主方面，由于盘源长时间未能售出，中原业主报价指数出现逐步下调。据广州中原研究发展部监测，10月各周报价指数均低于荣枯线50%，基本维持在25-30%之间低位徘徊；尤其10月下旬时，报价指数更是下跌至26.4%，超7成业主报价有所下调，幅度在5%左右居多。同时，10月录得新增房源数量亦不及9月同期，环比下滑12.6%。因此，在业主放盘价出现松动的情况下，作为刚需客，当前是与业主谈判购房入市的一个良好时机，能够有效地减少置业成本。分区点评各区成交普降，花都区抗跌性较强从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。其中，天河、荔湾、增城三区跌幅最为明显，1-29日分别成交363宗、151宗、439宗，环比分别下滑31.4%、47.4%、34.3%。其中，增城区成交占比环比净减2.28%，成交仅仅略高于海珠（438宗）。另外，需要指出的是，本月花都区成交跌幅。整体共成交669宗，环比下滑8.1%，成交超越番禺（667宗），排名全市首位。花都区由于价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都近年来基建进度良好，配套设施亦逐步完善，客户对后市信心较强。因此，虽然广州二手市场表现平淡，但花都区仍有较大的需求。1、天河区：珠江新城楼市转冷，成交周期拉长至3个月以上2019年10月，天河区阳光家缘中介网签量为363宗，环比下滑31.4%。据监测发现，本月天河区二手住宅市场活跃度一般，网签占比有明显下滑；2019年10月，天河区二手网签占比为10.8%，环比下滑2.5%。但相对而言，东圃板块亦有较好表现，板块成交热盘主要以骏景花园为主，其成交均价为50221元/平。另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月珠江新城板块楼市开始逐渐变“冷”，客户观望情绪有所加重，上门客户环比减少2-3成左右，平均成交周期亦拉长至3个月以上。同时，客户压价相对强势，多盘压价幅度可达总价的5%以上。因此，在客少且压价现象严重的情况下，业主放盘意愿亦有所下滑。据监测发现，进入10月份以来，珠江新城录得的新增盘源出现逐渐下滑的现象，第43周录得的盘源数量环比下滑达3成左右。从而导致市场上笋盘略显不足，客户可选择性降低，市场成交胶着。2、越秀区：客户入市热情低，东风东板块楼价下调10月，越秀区二手成交宗数为232宗，环比下滑23.7%。但据广州中原研究发展部监测，本月北京路板块需求相对稳定，成交并无太大波动。主要由于近期市场上散盘房源充足，而刚需客户对于低总价的散盘房源青睐度较高，成交占比达7成左右，从而市场仍然保持较强活力。其中，北京路、东川路散盘成交相对活跃，其成交均价分别为53852元/平、36963元/平，套均总价在300万元以下。另外，据广州中原研究发展部调研了解到，东风东板块二手市场表现“安静”，上门客户数量明显下降，入市热情低，成交周期明显拉长。在这样的背景下，不少急售业主采取“降价促成交”策略，导致东风东板块部分盘源成交价出现插水下调。比如同样为70㎡两房的东风广场单位，前段时间成交的一套总价为630万元，但本月同户型单位成交价插水下跌至550万元，总价直降80万元/套。由此可见，在楼市以“买方市场”为主的背景下，业主需采取一定的降价让利以促成成交，部分放高价的单位或将处于长时间僵持状态。3、海珠区：区域缺货严重，二手网签占比稳步上扬10月份，海珠区二手住宅网签宗数为438宗，环比上月下滑13.9%，二手住宅网签均价为35487元/平。但据监测，海珠区二手住宅网签占比反而出现逐步上升的趋势，2019年4-6月，成交占比仅仅维持在10.5%-10.7%左右的低位水平。而进入下半年以来，成交占比已经逐步上升，截至2019年10月，海珠区网签占比已达12.4%，环比大增1.0%，较4月占比净增1.9%。广州中原研究发展部认为，海珠区网签占比能保持稳步上升主要原因在于：一、区域一手缺货相当严重，而竞争对手广钢新城亦没出现大规模的推货活动，导致区域二手置业客户并没受到一手分流的影响，整体市场需求较旺。二、区域生活配套完善度高，交通网络发达，且优质小区盘源楼龄、价格较天河、越秀有一定优势。从而导致不少改善型客户更愿意成交海珠房源。4、荔湾区：芳村片区房源受青睐，成交占比跃升2019年10月，荔湾区二手网签均价为30355元/㎡；阳光家缘中介网签量为151宗，较9月同期下降47.4%。据广州中原研究发展部监测发现，本月芳村板块成交占比提升明显，2019年8月成交占比为20.0%，9月提升至26.1%，10月进一步提升至27.2%。广州中原研究发展部认为，芳村片区成交占比逐步上升主要有两方面的原因：一方面，片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，且业主价格相对“好谈”，客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，业主议价空间可在5%-8%左右，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。另一方面，芳村片区规划利好不断，多条地铁线路规划建设正逐步落成，轨道交通价值逐渐释出，加上未来白鹅潭商务区若建设落成后，片区的楼市价值或将会进一步提升。5、白云区：罗冲围持续活跃，金沙洲成交有所好转10月份，白云区二手住宅网签宗数为372宗，环比上月下降15.5%。本月白云区罗冲围板块需求表现稳定，成交与8、9月相当。2019年10月罗冲围板块中原成交均价为26923元/㎡。在罗冲围板块中，富力半岛花园为该板块的“明星盘”，主要凭借“配套完善+13号线二期地铁规划”的优势强势吸客，市场需求活跃，为板块成交的重要支撑点，本月成交均价为36582元/㎡。此外，据广州中原研究发展部调研了解，金沙洲板块“银十”成交氛围同比去年同期有所好转，月均客带看量同比大涨1.3倍左右，去年同期带客看房量在4-5位/周，而至本月整体的带看量可在8-10位/周左右，市场“客少盘多”的状况有所缓解。目前板块主要成交以楼梯楼房源最为活跃，其中，城西花园、金满家园为板块成交贡献主力，本月成交均价分别为27635元/㎡、23390元/㎡。主要以30-67㎡一房、两房为主，一房总价集中在60-100万/套之间，两房总价130-150万/套左右，成交的客户多为80、90后刚需客户。6、番禺区： 钟村板块需求活跃，华南成交略显萎缩2019年10月，番禺区二手网签均价为24416元/㎡；阳光家缘中介网签量为667宗，环比下降21.1%。据广州中原研究发展部监测发现，钟村板块则因价格仍相对低洼，2019年10月中原成交均价为30553元/㎡，本月成交仍较为活跃。本月钟村板块成交较为活跃的除祈福新村外，锦绣生态园成交也较为活跃，2019年10月祈福新村、锦绣生态园中原成交均价分别为26603元/㎡、25758元/㎡。无论是祈福新村或锦绣生态园，本月均以楼梯楼成交居多，其中祈福新村主要以58-87㎡两房成交为主，成交总价主要集中在150万左右，成交的客户均主要为80、90后刚需客户。另外，根据中原成交数据显示，本月番禺华南板块成交萎缩相对明显，上门客数量有所下滑，成交能力明显不及去年同期。华南板块成交胶着主要有两方面原因：一方面，板块价格相对较高，2019年10月中原成交均价为39541元/㎡，且热销楼盘多以大面积房源为主，入市门槛高。但目前市场走势不明朗，改善客户观望情绪浓厚，入市更为谨慎、理性，加上板块业主让利幅度不明显，促使整体成交受阻。另一方面，本月华南板块及周边有较多优质新房项目开盘、加推，如珠江泊世湾、广地花园、亚运城等。对于华南板块二手市场有较大冲击，不少二手置业客户转移至新房市场，促使本月成交下滑明显。预测11月周度成交或延续千宗水平，价格保持稳定10月剔除国庆黄金周成交后，其它周周度成交量亦仅在1000宗左右，周度成交属于年内低位水平。从业主方面来看，部分业主因放盘时间过长未出售，业主让利已经成为较普遍现象；从客户层面来看，现客户观望情绪相对较重，遇到价格合适的“心水”房源才会出手购买，入市十分谨慎、理性。同时，由于接近年末，不少开发商将面临冲业绩的压力，或将加大“以价换量”促销力度。届时一手分流问题将有所加剧。在此背景下，广州中原研究发展部预测，二手住宅周度成交量或将保持1000-1200宗水平，难起较大的波动，而价格将持续稳定。