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地产趋势,得旧改者得天下

邓浩志 2019-11-07 12:53:23

文|邓浩志

以往,上市房企多在年报中公布自己的土地存量,而目前,越来越多的房企开始公布自己参与城市更新的面积。因为从数据上看,2019年1-9月,房地产开发企业土地购置面积15454万㎡,同比下降20.2%。而另一方面,城市更新(旧改)成为越来越多房企争相加大投入的领域,参与面积愈加增大。

此趋势原因大致有三:

1、业绩新的增长点。多数三四线线城市楼市熄火,大批房企从中撤离,市场总规模的缩减导致原竞争的“赛道”收窄,多数房企被迫寻找新的增加领域。另一方面,大型城市的城市更新工程纷纷开始提速,多数项目都获得了地方政府在政策上的支持,特别是几个一线城市,土地供应量是逐年减少,在土地市场进入存量时代,城市更新就是个全新的“大蛋糕”,于是房企便争相进入这个“新”领域。

2、旧改项目的成本优势弥补了其时间劣势。房价总体趋于稳定之后,土地招拍挂市场成本太高的问题开始暴露。开发商一方面纷纷调低了对后市的预期,另一方面只能亏损销售早年的高价土地项目。在当今建筑成本相对固定,融资成本不断提升的基本背景下,如何降低土地成为了房企们最关注焦点。而旧改项目虽然耗时长,变数多,但如果能成功上市,则土地成本相对较低。所以更多的房企开始愿意“以时间,换空间”。

3、 抢占大城市市场的路径之一。也是因为多数三四线城市楼市熄火,导致了房企集中回归一二线城市,但大城市在公开市场上的土地明显不足,僧多粥少的情况下,熟悉本地的房企开始另辟蹊径,主动发力信息门槛很高的城市更新。大城市由于经济发展速度快,人口流入量大,对住房的需求也处于长期增长,所以其房地产市场也是长远看好。哪怕出现了阶段性的回调,也很容易被持续增加的需求所消化,所以大城市目前是多数房企相对安全的战略方向,城市更新是实现这个安全战略的最稳健的办法。

前  瞻

一、从目前政策及市场的种种新常态判断,以往的房企普遍的高周转发展模式必须要得到修正。由于土地越来越难以获取,资金成本也越来越高,以往的“轻产品,重周转”的高杠杆金融地产模式难再大范围复制。能够控制土地成本的城市更新项目,在房企未来的项目中占比会越来越高。而由于城市更新耗时较长,好难才获取一块土地,所以既有时间精耕细作,也有要求尽量发掘地块的全部潜力。粗糙的快速拿地,标准化设计,低价跑量的销售模式并不能适应多数城市更新项目的需求。

二、参与旧改的房企会越来越多,投入也会越来越多,相应的在这个领域及周边需要配套的服务、人才肯定也会增加。比如熟悉政策的有政府部门经历的人才,比如负责协调各方利益的公关公司,比如懂产业需求的规划部门等等。由此将产生新的商机,新的人才需求,新的运营套路。

三、区域型房企比全国性房企更有优势。因为每个项目的差异都很大,每个项目铺垫的时间都很长,所以在城市更新这条新赛道上基本不存在爆发性增长的可能,比如最近几年在市场上异军突起的闽系房企,其在这个领域就很难施展其过往的优势。另外,规范管理的全国性房企在这个领域,可能也比不上灵活且熟悉本地市场的地头蛇型房企,除非充分授权,否则根本不可能应对错综复杂问题。

四、全国城市更新主战场在大湾区。

这个观点有四个支持,分别是:土地最紧张,经验最丰富,政策最灵活,楼市前景最看好。相关内容我就不展开了,从这个角度看,大湾区将是全国的先行者,未来这里的经验将向全国其他大城市输出,无论是政策层面还是市场操作层面。

(本文图片来自网络)

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