提要11月19日，官方放出今年首批地铁车辆段/停车场地块，总起拍价达88亿。此外，今年1-9月商住地零供应的黄埔区，10月以来已相继挂出3宗地块，四季度“市区东大仓”供地效率明显提高。关于本次挂地的前瞻性解读，且看广州中原研究发展部分析。聚焦看点近一个月以来官方已挂出7宗10万m2+地块，总面积达105万m2近两年供地其中一大特征便是大面积地块扎堆年底供应。以2018年为例，第四季度挂出8宗10万m2+地块，总占地面积157万m2，其中包括3宗车辆段/停车场地块、2宗化龙现代产业园商住地地块以及南沙、白云等区域地块。而今年第四季度过半，官方已挂出7宗10万m2+地块，总占地面积105万m2，地块涉及车辆段，南沙金融岛产业规划、从化太平旧改地块。2019年第四季度挂牌“10万m2+”商住地情况一览挂牌地块分析二十一号线镇龙车辆段地块基本信息该地块占地面积24.2万m2，总计容建面达50.9万m2，起拍价51.9亿。地块需要自持2.3万m2计容的租赁住房，扣除自持部分后，地块起拍楼面价为11325元/ m2。按照以往惯例，本次挂牌的两宗地由广州地铁集团以底价拍下，再与合作企业进行开发的可能性较高。除自持部分外，该地块需对幼儿园、小学进行无偿配建。周边楼价分析镇龙车辆段周边有多个成熟楼市板块，其中包括知识城、中新镇以及朱村。目前知识城一手项目价格集中在2.3-2.5万/m2之间。增城中新镇项目2.3万/m2，朱村板块凤岗地铁站周边项目2万/m2起。水西停车场地块基本信息该地块占地面积为8.7万㎡，建筑面积22.4万㎡。地块需自持1万㎡计容面积作为租赁住房，目前地块起拍总价为35.8亿，扣除自持部分后，起拍楼面价17815元/㎡。周边楼价分析水西停车场地块周边楼市成熟度高，优质一手、次新房大盘林立。距离地块较近的一手项目为科城山庄、保利罗兰国际，均价4万/ m2；此外，去年11月出让的萝岗车辆段地块转化项目“品秀星樾”入市在即。二手方面，地块5公里范围内有新福港鼎峰、万科东荟城等项目，价格在3.4-4.2万/ m2之间；值得一提的是，由于近期科学城-香雪板块全新一手项目集中入市，全新盘售价间接带动二手次新房单位价格上调；随着产业、规划利好落实，该板块二手房业主叫价心态相对强势。小研君认为，本次挂牌水西停车场地块即使以底价成交，计算自持、配建成本，未来产品盈利售价将处于4万/m2或以上水平，科学城-香雪板块价值前景乐观。