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佛山放松限购,苦了新塘?

广州PLUS 2019-12-02 23:07:57

要说最近房地产圈的大新闻,当属佛山放松限购。上周五晚,佛山住建局一纸通知,宣布在佛山工作,具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。一石激起千层浪,据说这周末,佛山的成交量宛若打了鸡血。由于广佛之间房价的价差,可以预见,未来还有更多广州人沿着广佛线进行置业。而对于购房者而言,随着佛山限购的放松,新的问题也随之而来。由于佛山限购区放松了限购,增城原本限购条件松,加上两者价格都差不多,是广州人喜欢投资的片区,所以,最近不少群友都在疯狂讨论,买佛山还是买增城?

在佛山放开的限购区域中,南海和禅城由于靠近广州,更受到广州购房者的关注。所以这个问题,其实可以看做是佛山临广区与增城新塘的一次正面交锋。从定位上看,佛山临广片区的千灯湖是新的佛山CBD,新塘则坐拥东部TOD。从价格上看,佛山临广片区与新塘的新房均价在2.5-3万/平左右。两者实力不相上下。面对这个问题,我们公司的一众编辑们也分成了不同的阵营。接下来,我们将对两个片区的各项指标进行具体的数据分析,看看对于购房者来说,谁才是最优选。.01通勤时长对于自住购房者来说,买房首要考虑的一点,就是是否能将通勤时间控制在合理的范围内。一来,这关系到这套房买了之后,你自己住进去方不方便。二来,这也关系到能不能满足购房者的居住需求,涉及到后期转手问题。我们以珠江新城为中心,分别以两个区域的“C位”为终点,测算一下通勤距离。先看看佛山的情况。从珠江新城到千灯湖,可以搭乘三号线转广佛线,全程用时56分钟。如果选择自驾出行,时间还会更短一些,仅需46分钟左右。从珠江新城搭乘地铁到新塘站,同样需要转一次线,用时稍微短一些,仅49分钟。如果选择自驾出行,用时相仿,同样在45分钟左右。从通勤时长来看,两者第一局打了个平手。.02配套表现力从配套表现力来看,千灯湖板块的配套吊打新塘。这是两个板块的定位决定的。千灯湖之于佛山,就是全新的城市C位,地位相当于佛山的珠江新城。换句话说,整个佛山最好的资源都在向这里倾斜。片区内,光是省一级学校就有4所,宜家、万达等商业中心也都聚集在此处。除此之外,片区内还有不少成熟的市政配套,像公园、市政机关单位等都在片区内。加上整个片区已经经过了长时间的沉淀与累积,基本处于拎包入住的状态,片区内的配套完全能够支撑业主们的日常生活需求。反观近两年崛起的新塘,整个板块目前还处在发展阶段,片区内的配套要追赶上千灯湖,还需要很长的时间。就目前而言,片区内的配套还处在比较低端的水平,能够勉强满足周边业主日常的生活需求。但是如果想要逛一些大型商场,最近的商圈要去到半小时地铁车程外的三溪站。所以,从居住属性出发,千灯湖片区住起来的舒适度比新塘好了不止一个量级,这一局,千灯湖胜。

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价格

价格是不少购房者买房的首先关注点,特别是作为外溢购房者来说,价格低更占有一定优势。

千灯湖周边的新盘数量不多,一手住宅均价在2.5万/平左右。千灯湖核心区域基本是二手市场,而且以大面积为主,这一点来说对刚需客不是很友好。

新塘选择性相对更多一些,而且面积段也很丰富,从小户型到大户型,平层到复式都有,价格跨度也更大,从1字头到3字头都有。

这一局,新塘更占优势。

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库存情况

当然,房子作为一种投资品,还是要看它的盈利能力。先不说能给你赚多少钱,但起码要保证,这套房子买进来了,不会卖不出去。这一点,就要看两个区域的供求情况了。千灯湖板块近年来仅出让了保利良溪一宗地块,片区仅1302套和14.08万㎡一手住宅余货量,去化周期不足半年,整体有些供不应求。此外,千灯湖板块的二手市场受买家的关注度也比较高,根据数据统计,千灯湖的搜索量占所有商圈的比例为11.18%。接下来看看新塘的情况。新塘近几年出让的地块也不多,上一块出让地是目前已入市的品秀星图,不过根据《2019年广州供地计划》,今年新塘还会有一块地出让。片区一手住宅库存量为70.6万㎡,库存套数6235套,去化周期8.8个月。这样的一手库存量,对二手市场来说并不是一个友好的信号。从一手库存情况来看,由于千灯湖板块一手选择少,库存量小,所以后期反而有利于二手成交。这一局,新塘占下风。.05需求量最后我们来说一说两个板块的需求量。买这两个板块的,还是以外溢的广州购房者为主。而在这些外溢的广州购房者中,每个人买房的目的不一样,有自住的,有投资的,投资购房者占比越大,片区房价的涨幅就越慢。原因很简单:全是投资客,迟些房子卖给谁?所以,我们要判定两个片区的前景,最终还是要看两个片区自身能否产生住房需求。有一个相对简单的判定方法:看产业。产业是吸引人口流入最直接也最粗暴的原因,一个地方提供了工作,吸引了人流到来,就会产生新的居住需求。先看千灯湖的产业情况。作为“佛山珠江新城”,千灯湖是整个佛山白领最聚集的板块之一。千灯湖聚集了很多金融企业、五星级酒店、大型购物广场等等。根据戴德梁行出具的写字楼报告,去年千灯湖商务区的全年净吸纳量,占了佛山四大核心商务区净吸纳量总量的85.5%,成为当之无愧的“吸纳冠军”,是不少企业入驻和升级搬迁的首选。这个数据意味着,未来佛山的企业会越来越向千灯湖集中,这些企业提供就业机会,出于工作通勤的需要,人们会逐渐形成“以千灯湖为圆形扩散置业”的路线。换句话说,即便没有外溢的广州购房者,千灯湖也具备“自我消化”的能力。反过来,我们来看一看新塘。说到新塘,大家第一时间会想到什么?TOD?牛仔城?这就是新塘最大的问题:没有强有力的产业支撑。第一点,TOD交通枢纽,它起到的其实只是一个聚集、疏散人流的作用,它并不能吸引人群停留。虽说TOD的相关产业会提供部分就业机会,但可提供的岗位与数量极其有限。第二点,牛仔城,这算是新塘的支柱产业,不过牛仔产业算是第二产业,第二产业近些年来的情况并不是很乐观。由于制造业的成本不断提升,以及自动化生产设备的入场,第二产业就业在最近几年开始大幅减少。换句话说,新塘的产业水平与人口吸引力,跟新塘如此巨大的住宅供货量,是不匹配的。新塘自身无法承担如此巨大的供应量,主要依靠外来需求的涌入。在这样的前提条件下,新塘存在一个巨大的风险:它是可以被取代的。现在它能吸引广州购房者,是因为不限购+价格低洼+距离适中,万一未来出现了一个更好的区域(比如佛山),新塘就会被挤下神坛。回到最开头的那个问题:买佛山临广区还是买增城新塘?答案已经很明朗:买佛山临广区,会更稳妥一些。【阅读推荐】品秀星樾降维打击广州二手房降价10%才能卖掉?中心区迎来多个刚需盘刚需客:新盘燥起来咨询房产专家广州楼盘排行

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