2020城更元年，房价地价托底

文｜邓浩志

一年一度的中央经济工作会议刚刚召开，会议内容展示了中央的判读、看法，以及下一阶段的工作重点。

关于房地产及相关内容，谈谈我的看法：

一、总体经济形势背景的看法。

中央对当前及未来一段时间形势判断中要关注的表述有：“三期叠加”影响持续深化，经济下行压力加大……，全球动荡源和风险点显著增多”，“我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变”。以上意思总结就是：经济长期看，内部基础好，有韧性；短期看，全球风险点多；调整阶段有压力。概括就是经济总体不可能太差，但短期仍有压力。配合稳字当头宏观调控策略，预计未来一段时间内中国经济将基本保持现状。所以就房地产市场的基本面而言，也不会有太大的变动。无论是保是压，出大招的可能性都比较小。

二、对房地产调控的总思路。

与过去两年会议比较，2017年是单独拿一个篇幅讲房地产，2018年和2019都放在民生内容里谈房地产，无论是重要程度和重视程度已经明显下降。从具体内容上进行比较，今年取消了“分类指导”的表述，增加了“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”，“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”两部分内容。今年新增内容较多，也预示着市场、行业可能迎来一场中级强度的变局。

三、关于城市更新及存量住房改造提升。

目前部分房地产企业目前已经重兵布局城市更新领域。中央这次首次在会议上表态，一是已经关注到大城市新的城市建设用地资源将逐渐紧张的局面，另一方面也显示了要通过“旧改”为城市建设释放动力的态度。预计从明年开始，中国房地产将逐步由以往的拿地开发模式，逐渐有一部分转移到城市更新发展的方向上。明年，可能也将是中国房地产的“城更元年”。而这将是土地供应方式上的重大转变，将深刻重新塑造中国房地产行业的发展方向与发展方式。房企固有的一些优势，一些过去成功的打法等，都可能在未来会逐渐显得不符合新基本面的需求。比如“高周转模式”，因为旧改项目不可能高周转。所以未来肯定会有更多慢工出细活的项目，更多精工的项目。总的来讲，流水线式生产房子仍有较大的生存空间，但未来将不止这一种模式了。

四、再提老旧小区改造，巨大市场正在撬动当中。

启动这项工作的原因之前我已经分析过，首先既可以拉动经济，接棒逐步熄火的三四线城市旧改，又可以改善民生，分流改善住房的需求，间接起到稳定房价的作用。只不过这项工作从今年年中正式提及至今，暂时未见重大动作。有可能各地仍在摸索实施办法，寻找改造主体与改造模式。毕竟在目前形势下，各地财政都不会太宽裕，政府肯定不能成为这项工作的主体。民间怎么参与才能有效有序进行？需要拭目以待。从市场行情上看，如果老旧小区有机会被改造的，价值也有望提升。而大城市老房子加装电梯，可能是未来最常见的改造。

五、稳地价、稳房价、稳预期。

关于促进房地产行业稳健发展的表述历次都有，但这么详细谈到以上三个“稳”还是次。早在今年初，曾经出现了一波小阳春行情，土地价格曾经在一二线城市出现了小幅上涨。而最近一段时间，房价、地价在各地都出现了一定程度的下滑，从目前情况看，中央既不希望房价涨，更担心近期房价地价跌，原因也不用多解释。就当前情况而言，一些房价、地价下跌较大的城市与区域，政府很快就会出台稳定性的政策。房价、地价，政府也要托底。

其他关于房住不炒、保障房、租赁市场发展等表述基本没有太多新的内容。