文｜邓浩志
这两天，各地都发了出业主减租的倡议
提几点看法：
一、减租既是道德呼吁，也属业主自救
面对如此巨大灾害，共同分担损失不但是道德上的要求，更有经济上的考量。如果租户无法经营，租金继续支出引发结业，对房东而言就需要找新租户，同样要面临空租期的损失，同样要面临新租户承受租金下滑的影响。所以减租不单是帮助租户，也是业主减少损失的重要策略。至于怎么减，减什么可以根据具体问题针对性解决。比如租户当月流水跟不上，租金能缓2个月交，也是业主提供的一种帮助；又比如前景不明朗，租赁双方可把最近两个月的租金和疫情控制进度挂钩也可以。当然如果业主慷慨，直接减免1、2个月租金，那更好。反正各司其法，共度时艰。
二、租金减多减少要视物业类型差别对待
目前租户大致有商业、办公、工业、居住四大类。四类受到的影响各不相同，所以可以差别对待，不宜一刀切全都实施减免1、2月租金的政策。
首先是居住类（含公寓），由于不是经营场所，基本没有因为疫情引发直接损失，所以可以不减免租金；
其次是商业、工业类物业，租户因为政策原因直接停摆17天甚至更长，在这期间的租金可以考虑减免。复工后工作场所运作政策，租金也可以逐步恢复正常。
最后是商业，这部分受到的冲击最严重，预计就算过了2月9日，多数城市开始复工，但大量商业仍然只能复工而已，实际经营状况预计和正常状况下仍有较大差距，所以不但应该给予的减免力度更大，而且应该差异化进行对待。
三、不同租户应差别对待，部分完全可以不减租
虽然几乎所有商家都在这次疫情中受到冲击，但经营类型不同，差异还是十分巨大的。比如餐饮、娱乐这些受到冲击巨大大家都知道，但药店、生鲜这些到反而因为疫情产生了更大的业务。所以一刀切并不科学，如果是大型购物广场，可根据租户的实际情况进行分类处理，有些减少多一些，有些减少一些，有些甚至可以不减免。如果是个人业主，更可以酌情具体处理。
四、减租金不能道德绑架，业主也有“成本”
道德绑架不用解释，而租金减多少才合适，这也很难准确衡量。从目前租金的情况看，居住类物业租金在2%上下，办公及商业在4%上下，工业则要看产权性质。而目前银行融资成本是极高的，也肯定高于任何物业的租金。如果是全自有物业的业主还好，减租只是收多收少的问题。如果是物业有融资的业主，租金减少将直接影响其对银行的还款。他们的压力和租户一样压力山大。所以愿减多少，能减多少，各个业主情况完全不同。所以千万不能搞道德绑架。
五、对应政策应该积极跟进
关于应对当前形势，建议国家降费、降税、降息、降准、降社保的呼声已经很大，相信中央会对大局进行综合考虑。而房地产行业也应该尽快研究和出台相关救市政策。根据2003年的经验，房地产业是受到冲击的行业之一，所以救市政策尽快出台十分重要。没有政策扶持，无论是租户还是业主都单方面抗住所有的损失。
邓浩志2020-02-02 17:00:37
