2020年1月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3101宗；
较去年12月同期（4572宗）环比下滑32.2%，同比去年春节月（3132宗）微跌0.9%。
价格方面，本月二手网签均价继续保持平稳，并未因春节假期而出现明显波动，为27435元/平，环比基本持平。
广州中原研究发展部认为，1月二手市场成交以春节假期为分水岭，整体表现为“冰火两重天”。
春节前两周，广州二手市场需求表现活跃，上门客亦明显增多，同比去年春节月同期数量增加超2成。
主要由于两方面原因：
一方面，前段时间政策利好小礼包的不断出台刺激，广州楼市回暖基础逐现，交投环境有所升温，市场整体成交向好；
另一方面，不少刚需客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此抢先在春节回乡前把握“上车”时机，入市热情较高。
周度成交维持在1100宗的相对高位水平，成交量明显优于去年春节月同期（500-800宗）。
但步入春节假期后，受到“业客回乡+疫情”的双重影响下，二手楼市“急冻”，成交出现急剧下滑；
2020年1月24-31日（除夕至初七），广州二手中介网签宗数仅为2宗，预计该趋势将持续影响一段时间，2月份成交或将难有起色。
1月市场热点
刚需房源需求活跃，成交占比明显上扬
据监测中原成交发现，低总价小户型房源成交占比提升明显。
本月总价在200万以下的户型成交占比高达27.4%，环比上月大幅上涨5.2%；
200-300万元房源成交占比达27.0%，环比净增3.0%。
而500万以上房源占比下跌至20.7%，环比净减3.9%。
广州中原研究发展部认为，1月份刚需户型成交活跃主要有以下两方面的原因：
一方面，部分刚需客户唯恐业主在3月小阳春提价出售，加上面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，因而加快入市步伐，遇到合适房源及价格会及时出手，避免增加不必要的置业成本。
另一方面，部分高价板块如珠江新城、滨江东等板块客户压价现象明显，而业主接受意愿低，放盘不积极，从而导致整体高价房源成交占比回落。
分区点评
各区成交普降，花都、番禺跌幅明显
从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。
其中，花都、番禺两区跌幅最为明显，分别成交468宗、609宗，环比分别下降40.1%、34.3%。
另外，本月天河、荔湾、越秀亦有明显回落，成交分别为396宗、147宗、223宗，环比分别下滑29.5%、32.9%、29.7%。
天河区：
珠江新城板块“业弱客强”，压价现象持续
2020年1月，天河区阳光家缘中介网签量为396宗，环比下降29.5%。
据监测发现，本月天河区以天河公园、东圃、天河北等板块需求相对活跃，为区域主要的成交贡献板块。
其中，东圃板块以中海康城花园、骏景花园为主力楼盘，其成交均价分别为39663元/平、49342元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，珠江新城板块目前表现为“业弱客强”，整体以买方市场为主。
板块压价现象持续，部分客户还价幅度甚至上升到10%左右，而业主接受意愿较低，导致业客双方持续僵持，成交活跃度较低。
但亦存在部分急需资金回笼的业主愿意接受大幅度的压价行为，比如前段时间成交的一套保利香槟三房单位，原业主放盘价为860万元，而最后客户还价至800万元成交。
但广州中原研究发展部认为，客户在购房时，应注重实际的市场价格情况，过分压价行为只会导致业客双方形成僵持局面，错过“心水”物业。
越秀区：
楼梯楼需求活跃，业主议价空间收窄
2020年1月，越秀区二手网签均价为44363元/㎡；
阳光家缘中介网签量为223宗，环比下降29.7%。
需要指出的是，本月越秀区楼梯楼盘源成交活跃，成交占比达42.3%，环比净增7.4%。
其中，楼梯楼盘源以小北路楼梯楼房源则最为“抢手”，其中原成交均价分别为54206元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解到，春节假期前，东风东板块盘源成交活跃度仍然有所提升，中原成交占比较上月上升6.3%。
购房客户需求多为“学位兼自住”，主要为9月份入学作准备，散盘盘源表现尤其活跃。
其中，水荫路散盘盘源由于价格亲民，受青睐度，其成交均价为4.5-5.3万元/平左右，对于不少刚需客仍然有较强吸引力。
而东风东路楼梯楼虽价格相对其它散盘楼梯楼昂贵，均价在5.5-6.5万元/平左右，但凭借着东风东路小学的招牌，需求仍然较旺。
但需要指出的是，由于本月东风东板块楼梯楼活跃度较高且报价“实在”，加上不少业主对后市信心较强，叫价相对“强硬”，议价空间反而有所收窄，幅度减少至3%左右。
海珠区：
让利幅度未达客户预期，滨江东板块成交平淡
2020年1月，海珠区二手网签均价为35057元/㎡；
阳光家缘中介网签量为377宗，较12月同期下降29.9%。
据监测，本月海珠区的海珠西板块成交亦有所萎缩，板块成交占比仅24%左右，环比12月净减9.3%。
目前板块主要成交依然以光大花园为主，2020年1月成交均价为57557元/平。
另外，据调研了解，在春节假期的影响下，本月海珠滨江东板块整体成交活跃度依然偏低，均处于相对“静市”状态，业客双方均观望后市，不少客户选择看清年后市场走势再决定是否入市。
成交活跃度一向较高的蓝色康园、海珠半岛花园，目前亦少人问津。
其成交均价分别为6-6.5万元/平左右、4.8-5.5万元/平左右，但业主宁愿“持房观望”，亦不愿意大幅让利、降价，议价空间较小。
在这样的情况下，让价幅度未能达到客户心理预期值，致使其接受意愿不高，入市热情较低，导致滨江东板块整体成交下滑相对明显，预计年后成交才会有所好转。
荔湾区：
“楼价低洼+盘源充足”双加持，芳村需求活跃
2020年1月，荔湾区网签均价为32030元/㎡；
阳光家缘中介网签量为147宗，较12月同期下降32.9%。
据监测发现，本月荔湾区康王路板块成交与中山八路相当，其成交均价分别为24175元/平及46756元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月芳村板块市场活跃度相对有所提高，上门购房客户数量亦同比去年春节月同期增加1-2成。
主要由于片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，且业主价格相对“好谈”，客户接受意愿较高。
以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，业主议价空间可在5%-8%左右，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。
加上板块业主放盘积极，优质盘源充足，客户可选择性较多，入市热情偏高。
白云区：
罗冲围板块笋盘需求大，客户入市步伐快
1月份，白云区二手住宅网签宗数为325宗，环比下降29.2%。
据监测发现，本月白云区中原成交较旺盛为罗冲围板块，成交均价为27878元/平。
板块主要以“富力系”楼盘成交支撑，例如富力半岛花园、富力桃园等，其1月成交均价分别为29783元/平、27784元/平，其两房户型最热销，三房次之。
据调研了解，罗冲围板块春节月成交量还维持较为活跃的氛围，年轻刚需自住客户入市速度较快。
据监测发现，罗冲围板块业主报价相对实在，其本月成交的物业亦以“笋盘”居多。
例如本月成交的富力半岛花园同样一套95平东北向的单位，前段时间成交总价为300万元左右，而本月成交的价格仅为285万元，较市场价降低15万元。
另外，富力桃园的一套158平的大面积改善型单位，原本放盘价为450万元，最后价格下调至439万元成交，且成交周期均在1-2个月以内。
尤其可见，在遇到合适的价格，置业客户入市热情仍然较高。
番禺区：
亚运城需求平稳，钟村板块成交不降反升
2020年1月，番禺区二手网签均价为25067元/㎡；
阳光家缘中介网签量为609宗，环比下降34.3%。
但需要指出的是，本月亚运城板块二手成交跌幅相对较小，需求保持相对活跃。
亚运城板块目前主打“价低+配套齐+大社区”的招牌，吸引刚需客户的青睐。
而本月板块主力楼盘亚运城，2020年1月成交均价为25036元/平，入市门槛较“邻居”市桥、华南板块低，对于不少首套刚需置业客户而言有较强的吸引力。
另外，根据中原成交数据显示，本月钟村板块成交不降反升，中原成交量较12月环比上涨11%，成交周期亦有所缩短。
广州中原研究发展部认为，钟村板块需求不降反升主要有两方面原因：
一方面，板块以刚性需求客户居多，由于去年12月底不断出台楼市利好消息，市场平稳向好，不少客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此加快入市的步伐，降低置业成本；
另一方面，目前钟村板块周边一手基本处于空白期，与祈福新村价格相当的亚运城项目亦未出现大规模的推货行动。
促使不少购房客户转移至钟村板块的二手优质项目。
预测
疫情结束后，市场成交或迎来“小高潮”
在“春节假期+疫情”的影响下，广州二手楼市遭遇急冻，成交急剧下滑，小阳春延后。
2020年季度整体二手成交将严重受创，2月份成交量或将创近几年来的新低。
但需要指出的是，目前广州楼市基本面向好，政策调控亦出现“小松绑”，客户入市热情明显升温。
因此，若4、5月份疫情有所好转，届时大批被积压的购房需求将被释放，广州二手楼市成交或将迎来一波爆发期，月度成交量有望冲至10000-11000宗左右。
【中原找房APP：
安全.安心选好房】
720度全景沉浸式看房体验
▼
广州中原研究发展部2020-02-08 15:03:42
