文｜邓浩志
3月3日，广州印发了《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（穗府规〔2020〕2号）。其中第三十一条内容针对房地产，明确：商服类项目未完成规划报建手续的不再限定分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象……
政策对楼市构成较大利好，尤其是商办类物业。主要体现在几个方面：
一、对房地产项目构成普遍利好。
除了单纯的商办类土地外，一般住宅项目也会配有一定的商业，再小的楼盘也会有底商。此次政策回归理性，有利于盘活所有楼盘的商业。因此几乎所有在售、待售的楼盘，只要有商业或办公产品的都将受惠。一是330政策之后获取的土地也不受政策约束了，可以卖给个人；二是所有受330新政影响的300平以上的办公室、商铺都有可以根据市场需求，重新切割成更小的单元。所以新政几乎让所有房地产项目收获利好。
二、对公寓及商办类产品市场的影响。
对于一手市场暂时不会产生明显影响。政策对市场需求并没有直接的刺激作用，执行之后不会产生新的购买需求，因此短期内不影响一手市场成交量。
新政影响的主要是商办类物业的供应端口，限制放开后，开发公寓、小商铺、小办公室的项目应该会增加。随着时间推移，更多符合市场需求的产品陆续推出，最终将会刺激市场潜在需求的释放。长远看，广州商办类物业的交易总量将有望逐步提升。
新政后二手市场的供应会较明显的增加，成交活跃度也将有一定提升。
三、 刺激商办类项目土地市场。
商办类物业项目过去10年来都不太受房企青睐，而广州自从2017年实施330新政后（商办类物业禁售个人；单套分隔面积不得低于300平米），广州商办类物业项目的土地出让出现了极大的困难。过去三年的商办类项目土地出让，大多数不是流拍就是底价成交。这次取消330政策后，对商办类土地构成巨大利好，一是部分项目可能开发为公寓产品，二是商业、办公产品的面积可以缩小。以上政策都能让房企开发出符合市场实际需求的产品，有利于提高该类型土地的价值。预计未来广州商办土地不受欢迎的情况会有明显改善。
四、 商办类项目二手交易将更加活跃。
按原规定，企业名下的商办类物业只能转让给企业，而不能卖给个人。而一直以来无论是公寓、商铺还是小型办公室，投资者多数都是个人。取消这个规定后，企业就可以把商办类物业卖给个人，这将大大提升此类物业的市场活跃程度。而330新政后，个人注册企业的买家则是此次新政的最主要受益群体。
五、广州会迎来注销企业的小高潮？
广州在2017年4月至2018年12月之间成交的无论是公寓、商铺还是办公都是以企业名义购买的，这当中的绝大多数都是以个人注册公司进行购买。但个人为持有物业而成立公司，会产生诸多成本与麻烦，比如工商年审、账务处理、相关税费等等。新政之后，这些物业将逐渐转移到个人手中，当物业出手后，此类专为持有物业而成立的企业肯定也会选择注销。但另一方面，由于去年底广州把南沙购房资格放松到本科以上学历且在南沙工作后，已经出现当地注册企业购房的情况。此消彼长情况可以留意。
邓浩志2020-03-03 14:50:14
