文｜邓浩志
中国楼市又传重磅消息，海南宣布全省新出让土地建设的商品房实行现房销售制度。政策虽然出在海南，但却值得关注，因为新政透视了许多重要信息：
一、海南已成为房地产试验区。
过去我们曾设立过许多经济上的试验区，用来测试新政效果，好则推广，不好则撤回。目前海南已经明显地成为了中国房地产的试验区，各种性的新政都在这里次亮相，包括全省限外，全省现房销售等制度。另外，海南也没有跟进中央对楼市提出的“分城施策”调控办法，而是全省4个地级市，5个县级市、4个县、6个自治县在很大程度上执行同一种调控政策，国内以省为单位的，这是一个。完全无视境内二三四线城市之间的差异却仍然坚持，这应该有来自更高管理层的支持。所以未来海南省还会出台什么爆炸性的政策也不足为奇了。这也提示房地产行业，在海南这只“小白鼠”上用的“药”，有部分或许会在更大范围内推广。
二、 明显的切割房地产业的思路。
2018年4月海南省正式推出全域限购，同年其房地产投资额萎缩16.5%，2019年同比继续萎缩22.1%，销售额则在这两年内是腰斩再腰斩，部分县市年成交量仅剩2017年的5%左右。
面对如此惨淡的数据，地方管理层竞不为所动，不但没有丝毫放松的迹象，反而“百上加斤”，说明是管理层是刻意想彻底切割掉对房地产业的依赖。在没有这个传统支柱产业的支撑后，其他产业是否会补位？又能否补位？这是所有人都关心的问题。但就海南的房地产行业而言，接下来已经不是什么行业“冬天”了，大多数企业已经到了“收摊”的时候。按目前房地产行业普遍极高的融资成本，再加上疫情对资金周转的影响，如果再限购+现房销售，海南楼市将继续强化三大趋势：
1、投资额继续暴跌，跌至新增项目近乎停止，而存量项目也大量关停；
2、成交继续萎缩，将剩余的一点希望都破灭掉，只剩本县市的少量交易；
3、地价的快速下跌与房价的漫长下跌过程（后面展开讨论）
三、新政切割土地的资产属性，将逐步压低房价。
现房销售政策推行后，商品房不得预售，则资金回笼时间会延后二年左右。房地产项目融资周期如果延长两年，那投资总额会因为财务成本提升而提升，预计15%（2018年上市房企平均融资成本8%，两年则15%左右，按投资总额算是因为自有资金也有机会成本，所以不能只算有息负债）。成本徒增，如果房价可以不下跌出售，则新出让的土地价格必须低30%左右（按土地成本占投资总额的50%计算）项目才能实现此前的平衡。所以新政后一定会导致海南全域地价的大幅下跌，跌30%是保守的估计。至于房价，由于新政已经把关于海南可能放松调控的最后幻想破灭掉了，所以海南房价将进入一个长期且缓慢的下降通道。
有以下几个原因：
1、一二手交易都只能卖给“本地人”，需求极少，一二手都面临严重的供大于求，价格持续回落是一定的。之前还有支撑，是因为还有期待，现在看，游资将可以安心逐步离开这个市场了；
2、海南仍有大批“候鸟”刚需，他们会长期持有房产，因为卖了就没资格买回来了，所以不会有抛售潮；
3、去年三亚等个别热点城市，稀缺资源物业仍录得房价轻微上涨的情况，其特有的稀缺资源仍能吸引少量高端买家“绕道”进入市场，这部分区域的房价可能更偏稳定，也在一定程度上会中和三四线城市的下跌数据。
关于海南政策及市场进一步的演变，值得房企和投资者继续关注。首先是海南的政策会否在其他省份推行？这将视乎其效果，而这不是一时半会就能有定论的，所以至少几年内，其他省份跟进的可能性不大。另一方面海南省已然成为了“试验田”，备受关注的房地产税会不会也以这里作为试点呢？拭目以待。反正海南楼市过去30年，一直都很精彩。
邓浩志2020-03-10 21:51:36
