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因为一件事,过百万买房首付飞了!

广州PLUS 2020-03-25 23:07:16
做房地产编辑越久,见过听过的买房故事就越多。大多数人可能都在关注那些魔幻的“炒房致富”。而我们深有体会,买房是为了让自己有家可依。最近,PLUS收到了一个粉丝故事,辛辛苦苦工作十几年,好不容易凑够首付买房,突然却被告知房子买不了了,甚至首付和定金都拿不回来了。这是怎么回事呢?.01中介忽悠?过百万首付被卷?小A在去年年底通过中介买了一套二手房,当时中介告知他申请贷款是没有问题的,于是就跟卖家签订了合同。而还没等银行审批,小A就把首付款直接转账给卖家了。本来开开心心在等过户收房,却在上个月突然收到了银行打来的电话,说是贷款资格不够,批不了款。因为当时中介只把小A的资料交给了一间银行,而因为疫情的关系,很多银行贷款部门都不开门,又或者是不接受申请贷款。这个时候,小A就算是想找其他的银行申请贷款,临时抱佛脚,也根本无处可去。就这样,眼看合同的期限一天天近了,但是贷款批不下来,卖家又不同意延期,违约彷佛成了小A唯一且不得不面临的结果。但是违约的后果对小A而言是非常难以接受的,这意味着小A先期交付的定金和首付都将打了水漂,但偏偏连个响声都听不见!毕竟对于绝大部分普通人而言,就这样稀里糊涂丢掉一套房子的首付和定金,简直是生命不能承受之重,那要如何规避其中的风险,并以最小的损失解决眼前的困境呢?为此我们特地咨询了专业的律师,希望给处于类似困境中的朋友以更有效的帮助。.02连踩两大雷区相较于遇到问题再去寻找解决问题的办法,防患于未然在任何时候都是更高明的做法。针对小A遇到的问题,广东格林律师事务所高级合伙人张旭锋律师提出了几点看法。首先小A的交易程序是存在问题的。“签完约直接付首期,不符合目前的交易习惯,目前的交易习惯——在按揭买房的情况下,肯定是成功办理递件并取得回执当天支付首期款是比较合理的。”同时张旭锋律师还说道:“当然了,即便是这样的交易程序,如果银行贷款同贷书被撤,仍然会给买家带来一定的风险,那么这就需要这个客户在签订买卖合同的时候考虑,万一贷款不被审批,或者说是批准的额度不足,或者说是审批了之后同贷书被撤,那么你从哪里拿钱从哪里来?你如何融资来补足你的购房款?”也就说即使是按照正常的流程走,买家同样要做好几手准备,多预备几条贷款渠道,不能像小A一样孤注一掷。而除了按照常规流程操作意外,买家也不能完全做一个甩手掌柜,将买房这件大事全权交给一个陌生的中介去操作。北京德和衡(广州)律师事务所高睿明律师提醒道:“在购房之前,购房者有义务自行了解购房政策及贷款政策,不要单纯听信中介人员的承诺。”而对于中介做出的承诺,各位购房者最好做到人过留名,车过留辙,空口白话的承诺要不得。“若中介人员对足以影响交易的购房流程或手续作出承诺,建议购房者可要求中介方以书面的形式写明。如果在交易中,双方均以中介的承诺作为交易的条件,可以在中介提供的合同中写明相关事项的处理方式。” 高睿明律师说道。按照律师的建议,购房者只要严格按照正常交易程序操作,预先了解相关政策,将自己与中介达成的协议形成文字合同,是可以很大程度规避此类风险的。.03首付款还能拿回来吗?可是如果之前棋差一招,已经被中介和现实联手打脸的人,难道就真的只能眼睁睁看着自己的钞票付诸东流吗?其实也不尽然,虽说不可能毫发无伤,但是如果及时补救,其实是可以将损失降到最小的。针对这个问题,张旭锋和高睿明两位律师为我们做了解答。首先要看违背合同约定是否是贷款政策问题造成的,如果是贷款政策问题通常合同会约定可以解除。其次。如果不是这类原因,购房者可以找到中介,让他出示可以贷款的证据,以此与中介进行谈判。至于最终的违约责任,要按照合同约定承担违约责任。一般在实践中,是会被没收定金,或者是按照总价的10%来支付违约金,而没收首付款的违约责任,通常可以主张约定过高。最后对于房产中介的行为,张旭锋律师评价道:“房地产中介公司的经纪人作为专业人士在对客户的征信进行调查、综合评估,给出贷款建议的时候应该是客观的、慎重的,不能够为了自己开单给客户做出不切合实际的、超出预期的、超出实际能力的评估,否则不仅帮不了客户还会害了客户,这是房地产经纪人的基本操守。“而对于各位购房者而言,即使是遇到了负责任且有经验的房产中介,我们也要积极了解购房过程中的各项流程,并及时咨询相关的专业人士,以防万一。最后,PLUS给大家总结了一个二手房交易正确流程,如果最近有买房意愿的朋友,可以点击原图保存!

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