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一大波项目即将入市!广州楼市“真回暖”还是短暂“小阳春”,取决于这个方面

羊城房产 2020-03-30 02:08:24
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3月以来,广州楼市成交量迅速反弹,昨天一天全市网签数量为374套,这一成交数据即使放在过去也是高水平。

截至目前,3月份广州楼市住宅成交量已经突破4500套,市场发展比之前预想的情况要好太多。

与此同时,越来越多项目的房源拿到预售许可证,准备入市。

阳光家缘登记数据显示,3月以来,广州楼市累计发放了35张预售许可证,合计各类房源超过7000套。

其中住宅房源5915套,分布在全市9区27个项目上,其中增城以1900套房源位居首位,而白云区一共有1475套房源拿到预售许可证,数量仅次于增城。

由此可见,3月份的广州楼市,确实是供需两旺。

然而,这一波市场回暖能够持续多久,是否会和去年一样,过了4/5月份,进入下半年市场迅速转冷,我们目前还无法判断。

2019年春节过后,3月份广州市场迅速转暖,成交量接近翻倍,4月份楼市成交量更是创造了阶段性的高点,突破9000套。

然而,4月下旬召开的中央政治局会议,再次重申“房住不炒,因城施策”,7月30日的中央政治局会议给楼市明确定调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

随后的央行、银保监会多次发文,要求加强房地产市场资金管控、抑制资金过度流向房企、严格执行房地产市场的调控政策。

国家高层对于行业“房住不炒”的定位,通过一系列会议、讲话和文件传递给市场后,上半年转暖的市场在下半年迅速冷却下来,当然广州楼市也不例外。

8月份,广州楼市开始出现降价现象,增城某超级大盘单价从最高的1.5万元直降到1.2万元,降幅达到20%。

番禺明星楼盘从单价5万/平,直接降到3.8万/平,猛降1万多,导致了之前高价入手的业主集体维权,而南沙、白云、黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

降价后的广州楼市并未迎来反转,市场成交继续疲软,虽然房管局的住宅成交量并未明显的体现出这一趋势(因为个别月份包含大量安置房),但剔除安置房后,11月广州住宅仅成交6000余套,仅高于春节2月的水平。

随后的12月,广州连续出台政策放松南沙、花都、黄埔三区的限购门槛,释放了大量住房需求,而各房企也积极备货,准备迎接2020年的楼市小阳春。

然而,突如其来的新冠疫情,打乱了市场仿佛安排好的发展节奏,年初的市场还未享受到限购放松的政策红利,就因为疫情原因迅速跌至冰点。

今年1-2月,广州楼市合计成交住宅不足5000套,而其中一部分还是从年前的认购转化过来的签约量,而大部分的潜在购房者不得不居家隔离,直至3月份开始陆续重新进入市场。

因此,3月份的楼市成交中,很大一部分是年前限购松绑释放出来的住房需求,而年前广州市场批准的预售房源,就已经瞄准了这部分市场。

限购松绑的12月,广州市场新增批准预售房源11482套,加上后续1-2月的上市量,减去相应的成交量,还有剩余近6000套房源没有去化。

随着3月国内疫情逐步得到控制,广州楼市开始加速回暖,而年前拿到预售证但并未去化的货源,也趁这个机会被市场消化,而这一特点从3月广州住宅成交榜单中可以略窥一二。

对比前文3月的住宅预售房源,我们可以看出,在广州3月以来成交的住宅项目榜单中,有一部分是3月拿到预售许可证,并于当月开盘去化的。

比如,合景誉山国际项目3月拿到248套的预售房源,而同时去化的244套房源中,大部分应该是最新房源。

碧桂园云顶3月住宅去化219套,而3月该项目新增预售房源126套,这说明其中一部分成交房源是之前拿到的预售许可。

而在3月项目成交榜单中,与同期预售房源匹配不上的项目,房源都是去年12月到今年1月、甚至更早取得的预售房源。

而这部分房源,加上本月取得的近6000套房源,能否在接下来的4-5月份顺利去化,包括后期市场新增的预售房源,能否实现良好的去化比例,这将是决定广州楼市是否真回暖的关键因素。

在中央当前疫情防控与稳经济增长两手抓的形式下,房地产行业仍会作为经济发展的稳定器来发挥作用,因此短期内的政策将是友好和宽松的,而地方市场如何发展,却可以真实的反映出当地的购买力与需求广度。

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