最近广州楼市成交量起来了，仿佛楼市已经渡过漫长的冬天，开始进入怡人的春天。购房者们的焦虑情绪日益严重，要是错过这个抄底机会，之后买贵了怎么办？罗马不是一天建成的，房价也不会一天暴涨。不用着急，静下心来多花时间踩盘，肯定吃不了亏。用脚走出来的市场会比手机上看的更真实、更客观。但当房子看多了之后又会开始模糊，看房的时候觉得都挺好，过后回想时又决定大同小异，分不出高下。究竟怎样的房子才是值得入手的好房子呢？刚需人群应该买怎样的房子？
“老破小”还是“远大新”？
刚需买房遇到的个问题是，到底该选择“老破小”还是“远大新”？我的答案是都不要选。买房不是非黑即白的判断题，为什么就不能选稍微有点年纪但不破的市区二手房呢？单在贝壳上，广州在售的二手房就有65751套，算上其他大小中介公司，保守估计广州在售二手房超10万套。
（来源：贝壳）可选择范围大得很，不要将自己逼到二选一的困境之中。
“远大新”比“老破小”更快？
除了居住品质外，大家也会担心能力的问题。毕竟大多数人对房子的期许是，买了房后住着住着就了，若干年后升个3-4倍，不知不觉中就实现了财富自由。市区二手房所有配套都已经完善了，不会再增加什么点，就算地铁从一条变成两条对房价的影响也不大。而郊区新房就不一样了，随着城市的发展、重心的迁移，郊区的配套正在不断完善中，所谓的发展潜力就是配套逐步兑现的过程。这样的观点不能说它错，只是稍嫌片面，缺乏了时间的考虑。
（曾经的环市东路CBD）城市中心的迁移所花费的时间要多久？恐怕要以10年为单位，多少个十年才能看到城市中心稍微偏移？
90年代初，广州的CBD在环市东路一带；90年代末天河发展迅猛，CBD慢慢转移向天河北； 再到2008年左右，CBD正式转移到珠江新城。
（珠江新城）从上世纪90年代初到2008年，时间跨度接近20年，CBD在地图上一共行进了5公里。大家熟知的广州东进南拓，于2000年正式提出，到现在已经有20年的时间了，在地图上又行进了多远呢？以这种速度，什么时候才能行进到40-50公里之外的南沙与增城？倒不是看衰增城与南沙的发展，它们的成绩有目共睹，且发展速度会越来越快，只是要达到理想中的规模，10年已经是乐观估计。与此同时，广州老城区不会停滞发展，同样会因为旧改焕发生命力，因为资源集中保持竞争性。在我看来，10年之后市区房更高的可能性比较大。
郊区刚需盘，从定位开始就产生错位！
刚需除了要考虑潜力外，居住品质也是很重要的购房因素。郊区盘在这点上，似乎对于刚需群体具有更大的吸引力，原因在于：
同样的价格可以买更大的面积；
有地铁的加持，物理距离被缩短；
新房多且带精装，减少后续整改的麻烦。
整个小区都是新的，环境更好。
总之就一句话，便宜且性价比高。房叔对于郊区盘的立场是，郊区盘并不适合刚需。郊区在百度上的解释是：
郊区（亦称邻近都市区域、市郊）是指城市外围人口较多的区域。通常是商业区较少，而以住宅为主，或者还有相当程度农业活动但属于都市行政辖区的地区。
商业区少、住宅为主和农业活动不就等同于人迹罕至、配套落后吗？这是刚需们需要的吗？在当今语境中，刚需基本被认为是首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群等等。难道让这些年轻人闲来无事种种花草、种种树吗？还是让他们开50公里的车或者坐1个多地铁前往市中心买一杯喜茶？显然不切实际。郊区最适合返璞归真，想要归园田居的高端改善群体。我上了年纪的舅妈就不止一次表示，想要将市区的房子卖了，在乡下买一套房，每天种种菜，施施肥，这才叫生活。可能理想是具有传染性的，事实上，狂扫郊区盘的就是这群上了年纪的大妈。
前不久，某些项目大幅降价就引起广州市民的追捧，短时间内疯狂出货，甚至还拉高了广州整体的成交量。
关于这些项目房叔在之前的文章已经有写过广州楼市异象：房价比地价更低！这些项目能买吗？记住一点，市场是很公平的，便宜没好货不是瞎扯，而是市场验证的结果。现在便宜，未来自然不会贵到哪里去。为什么我觉得郊区的房子并不适合刚需群体？因为地理位置、区域配套与现实需求脱节了。某些区域成为睡城也是出于这个原因。
市区的二手房该怎么选？
怎样才能在茫茫二手房海中淘到笋货？房叔总结了几条规则希望能帮到你。一、选自己熟悉的区域，如果都不熟悉怎么办？选工作地点附近准没错；二、楼梯楼也未尝不可，楼梯楼的实用率比电梯楼要高，分摊面积更少；三、看房子的外立面可判断其大致年份，比如马赛克楼在90年代初特别流行，之后基本不再用这样的风格，2000年后的外立面以现代简约风为主，特点是大片的纯色涂装；四、看房时不要被装修风格老旧，杂物乱放吓倒，观察其户型是否实用才是重点。五、二手房的户型复杂多变，不像新房一般统一常态化。如何判断一个户型是否实用，以一个真实在售的户型作例子会有更直观的感受：
这是一个在贝壳上随便找的68㎡三房户型，从这个户型图上看这个户型的缺点很明显，客厅光线不足，没有阳台，客厅只有一个小窗口可透光，整个客厅就是暗房；没有阳台，只有一个小窗，通风性自然也很差，在广州潮湿的问题就会伴随而来；这户型说是三房设计，但其中一个3.4㎡的小房间可居住性很差，只能放下一张小床，同样没有窗；从户型图上看不出来主力墙的位置，但该户型的可改动性不强，无论怎样改动都无法改变暗房情况，除非做成开放式卧室。这样的户型无论多小，周边环境多好都不建议入手，住进去之后会像活在暗无天日的潮湿空间之中，谈不上任何居住品质。
以上这个76㎡的三房户型，可以称作小三房里的标杆户型了。（遇到户型上的困惑可添加文末房叔微信，我会尽量为你解惑）
写在最后：
站在刚需的角度，房叔更建议选择市区的二手房，有一笔简单的账可以算一下：假设买新房从贷款成功到实际收楼之间的时间为两年，即需要同时还房贷与房租两年的时间。这对刚需而言，压力颇大。二手房的收楼时间要短不少，压力自然也少了一份。对刚需而言，买房能解决住的问题、交通便捷的问题、配套成熟的问题，学位的问题已经超额完成任务了。什么景观、空间已经不在刚需的考虑范围之内了。能省则省，可免则免，才是正道。
广州房叔2020-04-03 11:12:52
