佛山又出高价地？还原当前楼市真相

文｜邓浩志

佛山卖出高总价的便宜靓地

佛山刚成功出让三山新城一TOD项目地块，算上配建，折合楼面价大约为13575元/㎡。地块总价超52.6亿元，如果包含13亿轨道建设费用，总价为65.65亿元，为佛山历史第三高的总价。摘得的企业如所料，必是融资成本极低的央企。

评：

地块位置极好，除了临近广州，而且就在二号线站点林岳西站旁边，产品出来后不会愁卖。目前周边品牌房企项目售价在2.5万左右。以中交的产品能力，实现2.5万的价格难度不大。而按照1.35万的楼面价算，项目售价2.2万/㎡就基本能实现盈亏平衡了，所以这个项目几乎是包赚不赔的，所以地价算是非常划算了。

至于为什么有这么便宜的价格？原因是高总价造成的高门槛。之前已经分析过，现在房企资金都特别特别紧张，尤其民企。没几个能一下子掏个65亿出来。看来融资不愁，融资成本低的央企国企，都继续有机会在这轮低迷的土地市场行情中捡便宜。除此之外，本就出身交通系统的企业，可能在TOD项目都会有些特殊的优势。

另外大家也可以对比一下前一天出让的禅城地块（上图所示）。由民企获得，楼面价1.6万，周边项目最近网签均价才1.9万不到2万，明显的没这块地划算。所以接下来房地产市场将是央企国企的天下。

清明楼市成交量大跌

虽然数据还没全部出来，就所知下跌已是定势。

导致原因有几个：

1、疫情影响下，市场信心仍旧低迷，比如广大三四线城市；

2、新增房源减少的影响，比如佛山，供求都大幅下降，同比跌5成。

3、天气恶劣的影响，持续下雨导致看房人数减少；

4、部分楼盘折扣减少导致，比如广州，之前我已经提过，很多楼盘对后市有错判，过分乐观。

至于清明传统不买房，这个概念已经过时了。过去几年反而是三四线回乡置业的促销良机。但今年受疫情各种影响，不但春节、清明两个回乡置业档期都泡汤了，三四线城市楼市已经不是压力山大能概括了，只能超大幅度降价跑量。

楼市低迷，成交量下滑幅度有特征

本轮楼市低迷有个有趣的特征，之前严格调控的城市，成交平均下滑3成左右。而此前调控政策偏松的城市成交下滑更大，成交量平均下滑4成半左右。原因是这样的，严调控的城市，基本剩下刚需为主，既然是刚需，所以下滑幅度相对较小。而政策宽松的城市有许多游资，此前投资比例较高，遇到疫情和经济不景的影响，投资资金撤出幅度更大，这些城市萎缩也越明显。

房企业绩预增vs市场规模预跌

目前多数上市房企公布的2020业绩预期都比去年预增7%左右。但多个房企老板都预期今年整个市场规模会萎缩10%左右（因为有近2个月的停顿销售）。每个企业都认为自己能在逆境中保持增长？可能吗？还有，穆迪最近将多家房企评级调低，投资者必须看清这一点。

（本文图片来自网络）