房企战略大调整，楼市是否“没得玩”了？

文｜邓浩志

房企战略大调整背后的市场逻辑

 “2020年，X大地产要转变发展方式，内部的奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售，2022年销售突破万亿元，净负债率降至40%的行业中低水平”。这则新闻其实很重磅。

今年楼市不好是共识，逆势增长销量的办法就是降价，X大的确已经开始大幅降价跑量了。X大去年利润大幅下降50%，如果再大幅降价回笼资金，结果肯定是利润继续下滑。短期看是扩张市场占有率，长期看是存货的大规模套现。并且是以舍弃利润为代价。今年地产业的利润注定大幅下滑，现在关注点甚至已经不在利润了，而在谁能活下去。

“房住不炒”在坚持，所以三四线城市楼市前景越发暗淡。而X大和鸟厂等若干房企前几年大规模布局三四线城市。现在看，谁先出清这里的存货，谁的后续压力更轻，业务版图越健康。所以拼命降价清货，符合楼市结构性变化的需要。目测目前三四线城市楼市，供应严重过剩，几乎肯定有一批房子最终要烂在手里，所以现在就比谁动作快，决心大。

房地产最规模萎缩的定局。蛋糕越来越小，有三个解决办法，一是吃掉别人的份额；二是吃点其他蛋糕；三是狂吃一轮后走人不玩了。至于三种的前途，种比较切实可行的。第二种就得面临行业基因完全不同的大问题了。至于第三种，你得把这类型识别出来。

“房价收入比”是个没用的指标

一直有人以这个指标证明房价虚高。但国内三四线城市房价收入比很低，比如东北买房很便宜吧，但房价就是不涨反跌。因为它不但对外来人口没吸引力，连本地人口也持续流出，所以房价收入比低没鸟用。

图1：2019年中国50城房价收入比排名

大城市虽然很多人买不起，但原居民有房啊，低收入外来人口是租房的，只要高收入阶层才会买房。比如深圳，一年才3、4万套新房，1500万人口，供应和家庭比1：100都不止。想想深圳有钱人中的1%都什么支付能力的？所以大城市房价是城市最有钱人的“投票机”，有钱人玩的东西注定不会便宜，而房价最终是城市经济、人口、土地的“称重器”。所以房价高低就是简单的衡量城市活力的工具（虽然听起来感觉有点恶心）。