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拍地市场火热,房子却难出手,最近广州楼市怎么了?

广州房叔 2020-04-23 15:05:42

小阳春滞后,给楼市带来了少见的“金三银四”。同时房企急着回款收拢资金,再投入新一轮的拿地周期,在三四月份可谓是铆足了劲。

这时候的广州,房企扎堆拿地。相比土拍市场的火热,楼市却显得不温不火。市场,到底怎么了?吃瓜群众有点看不懂了。一、房企扎堆土拍、拿地竞争激烈3月广州共成交了 4 宗商地, 2 宗住宅地块,吸金约 90.31 亿元(只统计商地+住宅地块)。不仅诞生了新的广州单价地王,还有的地块比之前的翻了一倍。可谓是异常火爆。

3月10日,国企广州城投23.6亿元底价拿下广州市越秀南AD013907地块,楼面价64576元/平米,创下广州单价“地王”新纪录。3月23日,越秀39.26亿的底价拿下番禺区汉溪大道北侧BA地块,比原先成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍。3月27日,原属万达国际医院项目用地的广州黄埔长岭居岭福车辆段YH-A3-8地块,宝能15.47亿元底价接手。……

(图片来源于网络)4 月广州共挂牌出让 11 宗地块,其中商住用地独占 8 宗,商服用地占 3 宗,总出让面积达 118.59 万㎡,总起拍价达 243.14 亿。相比三月,四月的土拍更加激烈,名企扎堆,疯狂加价。目前拍出的有:

恒大在4月2日以总价220645万元斩获花都红棉大道一期地块(花都区G12-XH03、04地块一期),折合楼面价12406元/㎡,溢价率34.8%。7家房企拍了一个多,共加价54轮

金地拿下了天河广氮回炉地,成交楼面价35782元/平。吸引6家房企了,共加价12轮成交

花都区工业大道南三地块二期用地的战况更为激烈,前后共加价26轮,最终被雅居乐以126583万元的总价夺得,成交楼面价约12941元/㎡!

……

而在疫情阴影之下,广州土拍市场为何能如此火热呢?在房叔看来,三月份的拍地是为了振奋人心,把握基调。为什么这样说?一是地块有的是底价成交;二是有国企托底。既不能溢价太多,又不能流拍。由于三月份调节了拍地节奏,我们才能看到四月份大牌房企火爆加价的场面。众人皆“冰”我独“火”。这样一来,房企在战略上会将重心逐渐放回到一二线城市。二、新盘凑热闹,卖的很一般都说拍地是楼市的“晴雨表”,那么火热的拍地市场有没有带动楼市去库存了?新房网签先涨后跌:据乐居监控阳光家缘数据显示,2020年3月,广州全市新房网签套数为5877套,环比上涨339%。网签面积方面,3月新房网签面积为603026㎡,环比上涨317%。

▲2020年3月广州新房网签成交一览但与2019年3月网签的9174套同比下降36%,网签面积同比下降37%。对比还是很明显的。但进入4月份后,广州新房已经两连跌!其中,4月第二周(4.6-4.12),广州新房共网签1099套,环比跌28%;网签面积为129534㎡,环比跌19%。4月13日-16日,广州新房网签仅604套,网签面积68546㎡。如果按这种情况发展的话,整个4月新房成交预计在5000套左右,但广州月成交在七八千套才算正常。除了几个新盘拿出来试水,通过特价房之类的方式小火了一把,整体上新盘去化平淡。

▲2020年3月-4月广州楼市营销动作一览此外,广州库存消化周期从2月的13个月提升至14.2个月,比去年同期多3.7个月,创下近一年来新高。这里的新高也不是啥好事,说明房子去库存的时间越来越长,简而言之就是,房子难卖。三、整体上看,不容乐观整体上看,广州的新房和二手,价格双降。在国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中:在新房价格上,北京持平,上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%,唯独广州下降0.5%。二手方面,住宅销售价格整体环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%,广州下降0.2%。比起冷冰冰的数字更可怕的是,楼市回暖假象背后,低落的二手市场。

(两周连降四次,降价65万)

(豪宅自废武功)降价如同割肉,更惨的是,降了还无人问津。比起很多人的鼓吹,楼市到底有没有回暖,恐怕只有这些二手房卖家心里最清楚了。目前广州楼市“雷声大、雨点小”,有些楼盘看起来成交暴涨,日销多少套,月销多少亿……如果我们抛开一些积极的促销手段,这个房恐怕是很难卖得动。房叔觉得,当下开发商以价换量并无不妥,只要资金回笼,才能更好的完成周期运转,才更有利于楼市的稳定发展和早日复活。最近广州疫情反复,加上即将到来的五一黄金周,开发商可能会促销加码,期待行情会有所好转,但完全回暖还有一些差距。你觉得楼市回暖了么?

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