提要
据广州中原研究发展部监测，今年五一假期广州一手住宅开盘或加推个盘20个，合计2004套单位。
推盘量比去年五一减少7个，总推货量较往年减少35%，但对比去年十一推货盘量明显增加。
去年由于大湾区利好落地，土拍火爆带动房企扎堆五一推货；
而2020年由于一季度存在疫情影响这一客观因素，开发商推货节奏更加“个性化”更加分散；对于今年广州五一推盘详细分析，且看本篇解读。
2020年五一假期一手开盘/加推预测明细
整体推货特征
疫情稳定后，房企推货节奏把控更“个性化”
2016-2020年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况
对比2019年五一，今年呈现出“盘、货量双双减少”的特征，广州中原研究发展部认为主要原因有二：
一.疫情后房企追赶业绩，三月起“抢跑”，部分大盘五一顺销
由于今年一季度存在疫情影响这一客观因素，1月末至3月初成交处于“急冻”状态，市场原本期待的“三月小阳春”未能出现。
因此自疫情控制进入稳定期起（3月中），不少开发商便采取“推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失；
市内热门板块如荔湾广钢、增城朱村、黄埔知识城、南沙金洲等大盘普遍集中在3-4月推货并促销吸客，因此五一多为顺销状态。
2020年3月中至4月部分抢跑大盘情况一览
二.2019年上半年利好“扎堆”市场“上暖下凉”，2020年则“循序渐进”稳中复苏
2019年广州新房成交出现历史罕见的“上半年成交量高于下半年”的现象，其重要原因便是去年年初市场利好“扎堆”出台——大湾区规划落地、土地市场火热以及2017年以来加大供应宅地陆续转化为住宅，刺激去年五一成为近4年推货量的楼市节点。
但2019年楼市亦以“五一”为分水岭。
3-5月成交一路高歌，五一前夕，高层会议重申“房住不炒”；
五一过后，住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告，向市场释放“严管不懈”的信号，同时加强对房企融资方式监管。
下半年起，广州陆续出现土地流拍、中止出让的现象，市场成交量随之转凉。
相比之下，2020年五一则表现出“循序渐进”态势，综合3-4月房企抢跑心态，今年市场表现或更加稳健。
区域推货特征分析
东、南强势，增城、黄埔等四区“旗鼓相当”
2016-2020年五一/十一主力推货区域一览
今年五一推新区域呈现出“东、南强势”的格局。
其中受近年商住地猛增刺激，增城依然占据全市20%的新货供应量，该区五一期间增城累计有3盘400套单位推出。
除增城外，黄埔、南沙、番禺供应能力相对充足，均超过300套/区。
其中较值得关注的为白云区，作为市区“货仓”，白云新房今年将进入集中入市期，其中江高板块全新盘中铁诺德·阅泷4月下旬获批货量超200套，预计部分将于五一入市。
作为白云北部“新兴”板块入市的首盘，其定价、产品、市场接受颇受关注，预计年内人和板块时代龙湖云来、保利钟落潭项目等全新盘将悉数入市，白云供应重心将呈现“北移”趋势。
2020年五一假期各区推新结构情况（单位：套）
板块推货特征分析
市桥西全新盘入市对垒，知识城、永和货量足
今年五一较值得关注的板块为番禺市桥西。
该板块五一预计有200套新货推出，仅次于知识城推货量且与增城永和“旗鼓相当”。
市桥西龙光天璞、大华·紫悦府两个主力项目均为去年4月出让地块，其成交楼面价高达2.6万元/㎡。
虽然目前项目售价尚未公布
，但按照传统方式估算其售价需接近5万元/㎡才存在较充足盈利空间。
针对当前仍处于“待发展”阶段且配套有待完善的市桥西板块，买家接受程度值得关注。
此外，东部主要依靠黄埔知识城、增城永和供货，两大板块将有超过500套单位推出。
2020年五一假期推货板块情况一览
前景预判
五一为2020年楼市首次“大考”，对全年走势判断具有重要意义
广州中原研究发展部认为，今年五一/五月市场成绩单具有 “特殊意义”——可更准确判断当前买家入市意欲，为各大开发商未来操盘策略作参考。
虽然3月疫情稳定后市场成交走出一波连升态势，但进入4月以来，受清明假期、开发商优惠力度收窄等因素影响，部分区域复苏速度有所放缓，周成交出现回调；
而五一/五月各价格段、各区产品供应相对充足，通过其成交表现即可更客观、准确判断当前买家心态，对市场而言实属一次“大考验”，同时对全年走势判断具有重要意义。
就当前供求双方情况而言，虽然今年五一推新量不及去年，但综合节前开发商供货态度以及买家积极性，今年五一市场环境将比去年十一有明显改善，加上一季度积压的购置需求释放，五月成交在3、4月基础上进一步复苏的可能性较高。
广州中原研究发展部
2020-04-28 17:37:23
