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全款买房投资划算吗?看完专家分析恍然大悟

广叔谈房 2020-05-08 18:30:19

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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问:广叔好,广州刚卖掉一套加手上30子弹已入手五山某大学校内一套88年的3居黄皮楼,方便老公上班和小孩这4年的上学 ,准备过户,若全付,手里就没有子弹了。也可以贷五成,这样手里还能持有子弹120。现想低价一点出售02年左右的楼梯三房340万,若平时不急可以卖360左右。碰巧现在有大学校内房改96年左右交通便利的电梯三房 单价6.5万 ,总价530万左右出售,可不可以现在入手,还是去萝岗区政府旁边买科城山庄的四房新房 今年交现楼,靠地铁旁,离我单位地铁4站,但这几年小孩读书住大学校内,要四年以后才会来这常住。请指教!还是放在手上慢慢地卖,等卖了后再置换。另外家庭月入3万左右。

回答:1.建议你贷款五成更好,不要全款买房。 全款买房投资思维是错的,买房按揭是所有贷款里面利息,贷款时间最长的贷款,这是普通购房者的福利,谁不用,谁吃亏。

选好城市,合理运用杠杆,在能力范围内,通过负债把资产化,才能获得也是最稳妥的。 而且收入是上涨的,而负债却是缩水的。如果你的现金流高一点,贷足贷款。尤其是对于投资者来说,现金流足够,只要房子涨价的速度高于你的贷款利息,熬下去,就会越来越赚钱。 2.02年的楼梯房现在可以考虑出手,改善置换不建议买96年的的老房子,更建议你买萝岗新房。老破旧未来跑不赢新盘或次新盘。

现在是退三进一的好时机,就是卖出劣质资产,然后加仓换好资产的好时机,把老房子换成新房子,把二线换成一线,这样的操作。所以建议你现在可以考虑开始出手置换起来了,优化资产配置。

提问:广叔好,带深外学区的龙悦居本月已经成交二十多套了,我看着往上涨的,从年前的四百多涨到现在的五百五了,还听广叔说初一初二深外的成绩比深高还好,那里面生源不错,您觉得现在还可以入手吗?现在入手的话还有多少空间?谢谢

回答:你好,深外龙在龙华板块还不错,目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以入手,有学校加持,涨幅不会差。

提问:广叔您好,我首付250左右,考虑石景山 八角苹果园,海淀五棵松附近有推荐吗或者朝阳潘家园

回答:你好,你是自住改是投资? 石景山未来也是住宅区,投资会长期跑输大盘 海淀溢价不推荐 250万首付贷足买套接近600万的公房,或者角门4\/10交汇地带550左右商品房是大方向

提问:广叔好!想问一下和成嘉业这个盘怎么样,能不能出手,未来保值性如何?

回答:你好,坂田中规中矩的盘,没有太大亮点,在福田和罗湖工作自住可以 投资还是建议去西部

提问:你好广叔,请问总价都是800 顶楼120平带阁楼 选未来科学城的未来金茂府还是孙河的天瑞宸章?未来哪个空间大?

回答:你好,北京有数百个限竞房,但是真正有价值的,一只手数得过来。 金茂,向来是豪宅的定位,府系列,价格自然不会便宜。 所谓的限价,不等于便宜。 挂牌就贵50%,8折也要贵上20% 开发商并不是根据周边二手房来定价,一手和二手是2个市场。 很大程度上是由土拍决定价格,土拍本身可以高额溢价。 孙河也是溢价集中地,同样的单价望京更划算。 自住和投资2种逻辑,思路推翻重来。

提问:广叔您好,我纯投资,不自住,可持有5年以上,预算700左右。近期看了不少楼盘,包括中海阳光玫瑰园,诺德,水榭春天,金海岸,西海湾和云海天城,我自己觉得云海天城还不错,不知道是否正确,还请广叔帮我分析下我看过的这几个楼盘,谢谢!

回答:你好,投资有很多打法: 1.买没有学区的(有暴击) 2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富) 3.买成熟自己要用的学位房(投资+刚需) 同品质小区涨幅差不多,这几个小区更推荐:中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资,可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好,但是未来规划很好,学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便,所以天花板很高。

提问:广叔您好,我是北京二套,目前手头220+,目前的房子还有70的房贷未还。考虑到还款能力,只能接受150万的贷款,也即只能购买350(刨除操作成本和税费)的房子。请问:1、现房抵押经营贷-全款买房和民间垫资-全款买房-买的房抵押经营贷两种方式的利弊和操作成本?2、请问一下350的标的,满五贷款买房和不满二全款买房,在税费上能相差多少?3、想买朝阳的房子,有什么推荐吗?主要考虑投资。另,请不要把我的问题放到外部公众号上,谢谢

回答:你好,现房抵押更好,民间垫资利率更高,风险也略高 差额要看评估价和指导价的差,评估价做的,税费都按指导价走 350主看东三东四老破小

提问:广叔你好,成都青白江可以买吗?青白江未来发展怎么样?

回答:你好,如果周边工作自住可以买,环境现在还可以比较宜居,纯投资的话一般。 目前看来青白江的优势只是相对于成都三圈层还算便宜而已,未来顶多均价到1万这个数估计不会涨太多。

当然如果说去德阳买房或许还不如在青白江吧,成都这个地方三圈层需挑选位置前景不错的价格洼地,视高千万别碰就对了。现在天府新区还没成熟就开始吹视高很好,金牛区改造没完就开始吹新都。 总结一下: 非成都直管区你别想它有太大的空间。

提问:广叔好,目前住昌平,房子550左右,打算7月买1000左右的海淀学区。家庭收入目前税后150+,长期看好北京房产。为了至少未来一段时间社会地位不下降,你建议我接下来如何进行选筹呢?1,我给我姐办理购房指标,用她们的名字买房。2,把昌平的房子给进行置换,买总价更高的房子?广叔建议什么呢?或者有更好的方案吗?

回答:你好,不建议买1000+的用来保值,风险过大 长期看的投资是买没有学区未来可能有学区的位置,这才能暴击 如果有其他指标用更好,sfsd能撬动更大的资产

提问:广叔您好!我父母深圳只有一套房且在我父亲名下,父母都70多,少住深圳,每年回来住个把月;住这套房的基本是我姐姐(50岁即将退休)和姐姐女儿(刚入深圳职场),姐姐及她女儿都有房票且无贷款,两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期,估值为720万,现想置换达到两个目的:一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住,面积以100平3或4房为好,总价不超600万,二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房,好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样?毕竟只有一套房居住功能优先考虑,且不太需要市中心的位置,近地铁即可

回答:你好,2020值得推荐的一手刚需盘(推荐秩序按照排名): 沙井海岸城(深外学位,片区标杆、地铁口、大商业); 金融街华发融御首府 (热点片区、大品牌); 电建洺悦府(热点片区、大品牌); 宏发万悦山 (热点片区); 合正观澜汇二期 (区域标杆、地铁口)。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘。 优先西部,龙岗并非。

提问:广叔你好,北五环亚奥金茂悦可以买吗?3居1000左右了,带景山小学学区。这个若是性价比不高一千左右的三居望京那边您给推荐一下。另外首套贷款是尽量多贷吗?感谢。

回答:你好,亚奥金茂悦 单价直逼8,性价比不高 望京板块选筹 季景沁园、宝星国际、大西洋新城 原则上尽可能多贷,当然也要在自己的承受能力内

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