央行：自有住房率达96%，房子是否已接近饱和？

文｜邓浩志

央行发布报告，称中国家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

看到上面的数据不禁让人产生困惑和焦虑：

1、这么多人有房，没房的难道已经成为社会最底层的4%人群了？

2、人均1.5套房，房子已经多得住不完了，未来房子是不是注定不值得投资了？……

以上问题我有几点看法，供大家参考：

1、 统计方式没有公布，“被平均”意义不大。自由住房率达到96%是怎么知道的？是总住房套数/家庭数量得出来的？小产权房、类住宅产品（如公寓）、自建房等是否纳入了统计范围？由于中国住房品种多样，历史问题复杂，而且不动产信息联网工作还没有完成，所以这个方面信息肯定是不准确的。笼统地看自有住房率，没有太多的指导意义。

2、 城乡差异造成住房价值，使用效率差异巨大。这是最近两年的老生常谈，人口正加快向三大都市圈和若干大城市群集中。伴随的是：三四线城市及小县城人口萎缩，住房空置率高，价值低。目前小城市新增住房供应量巨大，虽然自有住房率普遍超过95%，但空置情况比大城市严重许多。另外一二线城市人口增速快，所以越大的城市，住房拥有率就越低。最极端的为深圳，自有住房率仅20%，市场严重供不应求，不贵才怪。

3、 典型问题值得关注。

1）总收入20%家庭所拥有的总资产占全部样本家庭总资产的半数以上。表明中国贫富差距比较大，而且在继续扩大。

2）居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，远高于国外。

一则说明投资渠道缺乏，来来去去还是房子；二则多少中国家庭其实也没有多少钱，多少靠这两年房价暴涨形成了“资产幻觉”而已，其实离真正的富裕还有距离。

3）区域间的家庭资产分布差异显著，经济发达地区的居民家庭资产水平高。这里的逻辑是城市经济好——收入高——房价高——家庭资产水平高。这里击溃了所谓的房价收入不合理的理论。

4）富裕家庭的负债参与率更高，且更容易获得银行贷款，低资产家庭对民间借贷的依赖度相对较高。印证了老话“撑死胆大的，饿死胆小的”，听话不炒房不买房的明显更穷，越来越穷。