文｜邓浩志
《海南自由贸易港建设总体方案》昨日正式官宣。此次方案亮点多多，比较受关注的有：部分企业与人才获得较大幅度所得税的降低；部分行业、产品大幅减免各种税收，包括：进口关税、进口环节增值税和消费税等，部分更实施零关税政策；多个领域推行负面清单制；多个领域对外放开；扶持一批高新、重点产业……
但是，早在今年3月初，海南竟无视疫情的冲击，再次收紧了关于楼市的调控政策，当地房地产业可谓百上加斤。事后诸葛亮一下，当时我已经在多个场合表示，海南竟在楼市低迷情况下加码调控，未来多半会有重磅利好推出。最终应验了。过去，海南每次有利好消息，楼市必定涨一波，而这次似乎已经提前准备好了“防波堤”。
那海南楼市是否还有机会呢？我们尝试探讨一下：
一、 海南不缺利好，但总是发展得不太好
由于地理位置上的独特性和优越性，海南从来不缺乏政策利好。过去30年时间里，大的利好政策是一波接一波，但海南的经济发展总不如人意。前两年海南省主要领导也对改革开放后海南经济的三次“大起大落”作了深入总结。而这次的重大利好能否真的推动海南经济的高速发展？这很关键。因为没有强大经济支撑的楼市，房价就容易产生泡沫，容易大起大落。而就海南目前的经济水平，以本地需求为主的市场，的确不太支持房价过高，甚至许多板块目前的房价仍有过高之嫌。所以这利好很难让房价再上一个台阶。
二、楼市政策不放松，资金很难进入
过去每次利好消息后，总有一批资金马上跑步进入海南楼市。但目前海南全域限购、限外，而且刚刚再次强调执行从严。所以投机资金正面进入海南楼市的路子已经被彻底堵死。而通过户籍转移，开工作证明等方式绕道进入楼市的情况还是有的。从过去两年的事实显示，这种情况有，但数量有限，所以并不能彻底改变市场的走向。其次，海南2018年公布自贸区方案时候已经宣布了两年后会晋升为自贸港（也就是2020年）。所以这次自贸港方案可以理解为：只是利好的兑现而已。对于长期留意海南政策的投资者而言，该布局的早就完成布局了。等自贸港细则公布后再出手的，已经是后知后觉了。所以这次的自贸港新政所引发的投机潮不会有想象中那么大，早已提前消化了，而且情况并不理想。
三、开发的噩梦还在继续，供大于求不会改变
今年3月海南要求全域现房销售，此前我已经详细分析过，房企会因此而资金压力山大，一批项目或无法继续。这次海南新政，哪怕楼市会因此出现成交量的轻微上涨，也弥补不了房地产项目资金周转的巨大压力。而且只要限购政策继续严格执行，所有主打旅游度假的产品，销售情况都不会有本质上的提升。因为这类型项目在选址、设计上就不是为刚需打造的。哪怕受政策推动，海南经济提速发展，利好的也只是刚需产品，旅游度假产品依旧不会受惠。而这类型项目，在海南楼市中占绝大的比重。
综述，海南楼市或因自贸港方案而出现短期的振奋，但由于楼市的各种约束以及经济发展仍需时间，所以海南房价目前并无上涨的根本动力。不但如此，对于广大的旅游度假项目而言，仍存在供大于求的情况，这类型项目很可能在市场兴奋过去之后，继续出现下跌的可能。
邓浩志2020-06-03 11:01:19
