文｜邓浩志
蛋壳公寓公布季度营收，为人民币19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元，相较去年，同比扩大。租赁市场的龙头企业尚且如此，其他虾兵蟹将生存情况就更可想而知了。过去几年，因为大力发展租赁市场的号召，致使一批不明真相的参与者跟风。入场的玩家大致有以下几种：
1、普通个人，主要经营民宿。
说白了就是二房东。找到相对便宜的房源，进行一番稍有特色的装修，挂上类似Airbnb这里民宿平台，网上发信息，刷评论，希望打造成适合拍照的网红打卡地……这类型产品有三大不足：一是经营者财力有限，对风险承受能力极弱。疫情影响2个月左右，已经有一批扛不住了；二是同质化严重，虽然大家都希望有个性，但由于经营者多为副业，专业程度不足，所以出来的无论是环境还是服务，都是大路货，难免就陷入价格竞争；三是经营成本高，主要是获取房源的租金太高，再加上维护成本、折旧，就基本没剩多少利润了。主要问题是普通的民宿经营者很难找到较为便宜物业，议价能力也不高。
2、大额投资者，入股长租公寓。
这类投资者基本都是2016~2018年入场的，都看到了国家宣传要大力发展租赁市场的宣传，相信租赁市场将是未来的“风口”。总体而言，这批投资者既不参与经营，本身也不是房地产从业人员，对租赁市场更加没有概念。之所以参与纯粹是跟风，就像前几年投共享单车、新零售。有资本不跟热点说不过去，他们也相信全力折腾就能成就暴富神话。当然，如果在3、4年前有看过我对租赁市场的分析，当时就应该不会醉得这么厉害。随着大力租赁市场的宣传渐少，资产证券化“无疾而终”，经营企业成片倒闭，这批投资者不是割肉离场就是死猪不怕开水烫了。
3、真正的运营机构，骑虎难下。
这里有两个大的类型，一类基本是开发商，因为当时有部分项目在拍的时候已经规定，部分物业不得销售，只能经营部分长租公寓。于是他们只能“积极响应号召”，发展长租公寓。另一类或是房企或大型中介机构，都是主动参与到长租公寓的经营当中的。他们的目的多种多样，有些是看好这个市场长期前景，进行战略性布局的。有些是以为通过相应号召，就能获得政策扶持，最终能够便宜拿地，或者获得低息贷款等等，从而反哺房地产开发的主业。最终以上两类的情况都不理想，开发商被迫做的公寓，无论怎么动脑子，仍是一坨“烂泥”，不但没有出路，而且还持续生成高昂的财务成本、机会成本。想投机取巧的，在国家持续调控楼市的背景下，弄了半天长租公寓，什么好都捞不着，反而多背负了一个沉重的包袱。
而蛋壳这类型行业龙头企业，由于持续获得融资，所以呈现了极强的求生意志。之所以说是求生意志，不是我不厚道，而是这里企业不但要持续寻找新的资金才能活下去，而且还要苦苦找寻找也找不到的盈利模式。这种吸血僵尸型企业最终一条路，就是上市。但如果上市后还找不到盈利模式，毫无疑问，那将是下一个瑞幸。
从目前情况看，未来的情况也不乐观。政策层面，大力发展租赁市场的宣传少了，各地的配套政策停了，强制配套的长租公寓项目没了，租赁物业资产证券化不了了之了，租购同权也不是想象中的那样了。从市场情况看，疫情对租赁市场冲击严重而且持续，一是租金下滑；二是短租物业空置率暴增；三是复苏遥遥无期；四是小产权房入市的巨大威胁。反正横看竖看都看不到租赁市场的任何一个角度有前途。所以结论只有一个字——撤。哦不对，应该是——跑。
邓浩志2020-06-15 16:54:59
