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端午期间,这个亚洲最大的“村”,房价已经悄然摸至4.3万/平,不过据说还没有到顶...

羊城房产 2020-06-28 16:08:35

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与往年不同,今年由于疫情影响,楼市“小阳春”向后推迟了几个月。

截止到27日,广州6月住宅成交了7919套,已经超过5月成交量的23%,很显然楼市的热销还要持续一段时间。

番禺作为广州常住人口的第二大区,近年来楼市由于缺乏供应始终不温不火。

除了亚运城一枝独秀以外,广州楼市的热点始终聚焦在增城、南沙、黄埔等外围区域。

不过,随着番禺各大产业发展平台的逐步落位,以及地铁、快速路网的规划完善,旧村、旧厂改造的依次启动,未来番禺将迎来一波供地潮。

从2020年广州建设用地供应计划可以看出,番禺全年计划供应土地42宗,其中住宅13宗,土地供应量已经位于各区前列。

祈福新邨作为番禺、甚至广州堪称独立存在的一个区域,从最早90年代开始开发,到现在仍有新房在售,前后时间跨度近30年。

房价从最早的每平米两三千块钱,到2018年最高点4.5万/平,上涨了15倍。

项目整体占地7500亩,目前大规模开发已经接近尾声,除了小区周边剩余零散的土地可供后续开发外,中心区域的商品房早已入住多年。

据官网显示,祈福集团已对这个亚洲第一邨投资超过500亿元,建成并出售住宅超过5万套,目前小区常住人口超过20万,几乎赶上国内一个县的城区人口数量了。

由于项目规划和开发时间过早,内部配套设施极其缺乏,且小区规模过大使得业主进出不太方便,因此小区业主自发形成许多便民组织。

据说内部生鲜、烹饪、送餐等团购群多达上千个,拼车、家教、看房服务等应有尽有,简直成了“互联网+”便民服务的落地典范。

祈福新邨,最近有两次出现在公共视野范围内。

第一次是2019年8月祈福缤纷汇的降价事件,引发数百业主维权,这也成为当时广州楼市行情不好、城市外围项目降价促销回笼资金的一个缩影。

2017年,广州地铁22号线车站位置和运营计划向社会公布,这个亚洲最大“邨”终于迎来地铁时代。

由于祈福站点的四个出口距离缤纷汇很近,这使得缤纷汇二期开盘单价直接跳涨2万元/平,均价升至4.5万/平,部分条件好的房源价格达到5万/平以上。

时间过去一年多,2019下半年开始,广州楼市普遍遇冷,许多高周转的开发商承受不住资金压力纷纷下调销售价格。

当时在售的祈福缤纷汇价格下调至3.7-3.8万/平,甚至推出一口价3.39万/平的单位。

按理来讲,港资房企囤地缓慢开发的方式,早已让这么大规模体量的项目赚的盆满钵满。

当遇到市场突然转向,开发商可以先选择暂停销售,后期通过其他方式实现涨价、降价的目的。

而像祈福缤纷汇这样“急涨突降”的卖房方式,会让很多高位入手的业主心寒,而那些在低点买入的业主,也会重点关注开发商逐利的商人本性,对日后的工作并不会产生积极的作用。

第二次是年初疫情期间,祈福医院因收治湖北病例所采取的措施不当,而导致医院全线停诊。

在国内疫情处于上升期的2月,各大城市新冠肺炎确诊病例不断增加,而祈福小区的病例数量一度占到番禺总体的三分之一。

2月9日,祈福医院健康号发布了《致祈福医院广大患友和医务人员的一封信》,明确了接诊确诊病例和暂停门诊的事实。

正常来讲,疫情当前,在没有成熟经验可以借鉴学习的2月初,百密一疏出现这样的情况,虽然应该处罚,但事情可以理解,更何况还是私立医院。

后续出现的东北各城市病例输入,以及近期北京新发地爆发的集中病例事件,都说明疫情防控工作任重而道远。

但从当时祈福小区不断增加的病例来看,祈福的物业服务确实存在一定的问题。

据多数网友反馈,祈福物业不但收费贵,而且近年来服务也越来越跟不上。

与其他成熟小区相比,物业从业人员年龄偏大,而且经常有态度差、反馈问题不处理等情况发生。

这些事件与年初祈福物业公布的“毛利率44.4%,净利率由2018年的21.2%增加至2019年的24%”形成鲜明对比。

从物业行业盈利情况来看,“毛利44%、净利24%”的水平足以秒杀中海、绿城、彩生活等标杆企业的盈利能力。

希望后期这家物业公司招聘更多优质人才,并且将更多成本和精力放在物业服务方面,提升业主的服务满意度。

最后,再说说祈福新邨目前的在售房源情况。

项目目前出售的房源为缤纷汇的现房产品,户型70-200平的两房到四房,销售均价41000元/平,包括装修。

如果选择分期付款的话,房价可到43000元/平,不过没有利息。

从网友看房的现场反馈来看,目前100多平的户型已经售罄,剩余房源为70多平、以及200平左右的户型。

另外,当一位网友问到旁边在建的楼栋什么时候开盘时,一位销售不客气的回答,留着明年地铁开通时涨价用。

看,就是这么霸气,2018年房价跳涨的事情不会再一次发生吧!

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