文｜邓浩志
办公、商业、酒店全线低迷
北上广深办公楼物业去化周期分别为16年、11年、10年和30年。注意，是年，不是月。供大于求之严重令人咂舌。未来三年，一线城市供应量持续增加，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多，广州大概在50%左右，北京也在50~60%之间，所以未来租金、出租率、售价持续看低也就不奇怪了。
商业的问题被疫情放大了，之前几年电商一直在蚕食传统商业的市场份额，现在因为疫情影响，更多商业消费被迫线上化。于是最近火了一批网红，火了一批线上带货，但商用物业的行情，也由持续下跌转入快速下跌的过程。
酒店行业也受疫情的重创，不过最糟糕的时间已经过去。国内防控较好，酒店业恢复也在进行当中。不过要完全回归疫情前恐怕有难度，毕竟海外疫情仍然非常凶猛。在开房率不足的情况下，酒店将进入比拼运营成本的赛道上。顺带提一下前几年很火的创业项目——民宿。今明两年将进入大洗牌周期。注意，是洗牌，未必是一关了之。
调控收紧的城市名单在增加，一二线分化越来越严重
宁波、杭州、东莞、深圳均出台楼市降温政策，谈谈我的看法：
1、 目前各地楼市分化极为严重，已经不能简单地用一二线强，三四线弱的大尺度来划分了。一二线城市当中，强弱分化的格局也很严重。上面提到的几个城市需要出台降温政策，而另一些大城市，比如珠海、武汉、西安、重庆、长沙等城市，今年上半年楼市复苏程度并不如人意，个别城市也已经在酝酿新一轮扶持性政策了。
2、 房价上涨过快仍然是是否采取降温政策的最主要指标。除了经济托底，“楼价封顶”很可能也成为地方政策的另一个底线思维。如果事实如此，因货币超发导致的房价上涨虽然是大概率事件，但涨幅很可能会被刻意控制在一定范围之内（至少统计数据如此）。
3、 股市、楼市哪个更有前景？面对财富保值压力，这个问题非常受关注。我认为，从想象空间看，楼市远比不上股市，毕竟政策对两者的态度有较明显的差异。从风险的角度考虑，楼市小涨，走稳的概率大，基本没有多少继续下调的空间。而股市，从来就没有什么慢牛，既然已经出现了连续暴涨行情，那继续大尺度上下几乎就是必然的了。所以选哪个？要看目标的长短和风险的偏好。但无论选哪个，都远比持有现金强。
对于股市暴涨的看法
对于这种几乎超过所有人预测的爆炸性行情，只能用失控形容。当然咯，失控的不止A股，还有其他的和其他地方的。之所以这么疯狂，肯定不是业绩推动的，肯定和大量货币有关。不过部分朋友已经不关心什么原因了，他们只想知道：接下来，已经错过了的我该怎么办？我的看法是：
1、这波行情很多人都错过了，错过就错过了呗，反正这些钱本来就不是你的，没有什么比没损失更让人觉得安慰的，有人赌运好是无需羡慕的。
2、一二线城市楼市肯定会有表现，而目前的地产股也非常强势。目前已经有部分城市房价已经涨起来了，但有部分还没动所以还有机会，还有时机留给你。
3、真的有理由这么乐观吗？理性角度看，经济前景一点都不乐观。而赌博心态看，现在正是在泡沫中冲一把的机会。怎么行动，既取决于你目标的长短，也取决于你的世界观和人生观。
邓浩志2020-07-13 12:37:57
