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广州房价格局生变!60个板块上涨,有板块却下降7000元/平,原因是...

羊城房产 2020-11-22 03:32:21

上周,国家统计局公布的房价数据显示,广州10月房价比9月上涨0.5%,领涨四个一线城市。

这也是今年以来,广州房价连续上涨的第六个月。

从市场签约情况来看,10月份全市住宅网签均价为30941元/平,每平米高出9月份900元。

从11月份市场成交情况来看,前20天住宅成交套数6700套,不出意外,本月市场规模仍然不小。

而网签均价也并未如市场所愿,开发商因年底冲刺业绩下调价格、抛盘出货。

然而,在广州市场形势一片大好的环境下,也并未所有地方量价齐升、开发商赚的盆满钵满。

除了南沙、黄埔等少数热门区域,2020年的房价有明显提升以外,其余大部分区域房价只是随行就市、小幅上涨。

在我们整理了广州92个市场板块两年来的成交数据发现,在过去一年的时间里,只有60个板块房价出现上涨,而其余板块房价是下降的。

当然,这里并不是说剩余32个板块今年市场不好,因为市场既然细分到了板块级别,当然会存在相同板块两年时间里供应产品类型不同的情况。

而有些面积不大的板块,不同类型的产品售价对区域整体房价的影响还是蛮大的。

下面是全市92个板块,过去两年时间住宅成交的对比情况。

剔除市场成交量很少的板块外,我们发展在过去一年里,南沙、黄埔两区各板块房价涨幅比较明显,而增城诸多板块房价都出现了下降现象。

以增城为例、成交量最大的新塘板块来说,该板块两年时间成交量最大的项目是合景誉山国际,2019年、2020年(到目前为止)分别成交1764套、1671套。

而2020年成交的平均价格为18123元/平,比2019年下降了5.1%。

同样,今年该板块成交量第二名的项目是招商臻园。

2020年招商臻园成交套数1424套、网签均价26962元/平,而2019年该项目的成交均价为28404元/平。

南沙,也是同样的道理。

以金州板块为例,今年成交量最大的是越秀的隽业滨海花园,成交886套、网签均价为25835元/平。

而去年该项目成交了607套,成交均价为24698元/平,一年的时间价格每平米增长千元,当然这样的涨幅今年并不算高。

今年的大热板块明珠湾同样如此,相同项目的价格涨幅比去年每平米增长少则千元,多则3000元。

当然,也有产品不对等的情况。

比如,白云的石井板块,今年成交636套、成交均价42696元/平,比去年均价50274元/平,每平米少了足足7500多元。

不过,翻开成交明细,我们发现,今年该板块成交最多的项目是品实云湖花城。

该项目是中小户型刚需产品,主力户型为两房、三房的高层产品,成交均价为40474元/平,带装修。

2019年石井板块成交量最大的项目是万科未来森林。

该项目是万科于2017年上半年拿下的鱼苗场地块,当时成交楼面价高达近3万/平。

于是,该项目被万科打造成为复式产品,在产权面积不变的情况下,提升使用面积,因此去年该项目网签均价为56497元/平。

当然,今年该项目的网签价格也未发生明显变化,为56991元/平,只是成交数量少了。

因此,石井板块成交均价被品实项目拉了下来。

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