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棠溪:号称“亚洲最大火车站”,耗资440亿的TOD,楼价会超越广州东站

广州中原研究发展部 2020-11-26 09:48:08

近期随着棠溪火车站(广州新火车站)建设推进消息以及周边旧改推进,不少买家咨询棠溪板块“值不值得买”。

还有人将棠溪看作“下一个东站”,今天小研君就来亲自“验一验”这个当红炸子鸡。

▲棠溪站效果图01.预计2年内投入使用周边3公里为人口高度密集区今年3月,省发改委公布“2020年重点建设项目计划”;

▲棠溪站纳入2020年重大建设项目其中棠溪站建设榜上有名,并预计2022年完工由此可见棠溪建设时间周期“有保证”。除整体工程进度外,今年年内棠溪站辐射范围内的“8号线北延段”将投入使用;这将打响这个巨无霸轨道枢纽登堂入室的“枪”。

8号线北延段开通后,棠溪周边可接驳1号线、6号线;其中通过一号线换乘即可通往体育西,这意味白云中、西部与天河CBD的连接更加紧密。建发&九龙仓·央玺、保利阅云台交付时,预计西村、彩虹桥站将开通,抵达珠江新城等商务区时间将进一步缩短。另一方面,从人口热力图来看,棠溪一带本身就是白云目前人口最稠密的区域之一;三元里、新市商圈周边多大型小区、创意园、专业市场。小研君认为,单从人口、配套成熟度而言,棠溪板块优势甚至比白云新城更明显。

▲白云核心区域热力分布情况所谓“有人,才有机遇”,其区位价值才能更好被体现。02.“旧改+枢纽”熟悉配方,棠溪将蜕变为“东站2.0版”?从《广州综合交通枢纽总体规划》来看,广州仅设3个特级枢纽;除广州南站、白云机场两个“当仁不让”的航空、高铁枢纽外,棠溪站亦名列其中,可见官方对其建设的重视、发展规格之高。

小研君认为,棠溪站定位、资源投入上与白云机场、广州南站对标;而发展方向上,同样具备“交通枢纽+旧改+市中心”的特征,则更加适合对标广州东站;

东站发展20年,伴随着林和村旧改、大型地下商业体日趋成熟,板块价值亦日益体现。将棠溪枢纽与东站比较,可见棠溪的定位规格更高,人口规模更为科学、庞大,产业规划比东站更加完备

▲棠溪PK东站交通、产业条件轨道交通方面,未来棠溪站将是6线地铁布局,对比目前东站4线(含在建)有过之无不及。其中,12号线(在建)途径白云新城、建六、岭南广场(近广州塔)商务区;8号线北延段(在建)途径昌岗、中大、客村、琶洲等人口稠密区;24号线(规划)途径广州老中轴线纪念堂官方机构密集区域;可以说辐射线路涵盖主要商圈、办公区、政务教研区、专业市场可将一大批有购置实力的买家囊括其中。

▲棠溪PK东站商业、医疗配套及楼市潜力商业配套方面,目前棠溪周边百信广场、新市商圈、5号停机坪等shoppingmall越来越成熟,聚集人气;

▲棠溪周边商圈日趋成熟,档次越来越高03.“东站2.0版”洼地价不到天河北1/2新火车站3公里范围覆盖机场路、新市、汇侨新城等重点白云二手板块;目前已吸引保利、建发、金地等优质房企拿地布局一手,佳兆业推进旧改。该板块商圈密集,生活成熟度高,但楼价实属市中心洼地

目前棠溪片区属于白云的楼市价值洼地,整体均价处低洼位置;棠溪周边一手价格(新市、石井)均价4.8-5万/平左右,仅为东站1/2价格;棠溪二手均价在2.6万/平左右,东站为其2.5倍;    

 广州东站属于高度成熟的交通、教育、商业板块,部分优质项目2020年内涨幅甚至达10%左右。

但需要指出的是,东站发展已逐渐进入瓶颈状态;而棠溪片区多项规划项目尚未落成。预计未来1-2年内,多项轨道规划落地后,楼市价值将进入一段爆发期,其楼市价值将大幅上升。

▲棠溪/广州东标杆二手盘价格涨幅对比

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