踏入11月，广州气温“忽冷忽热”，但楼市热度却丝毫不减，其中本月一手成交突破1.2万宗，创近四年纪录；二手经历10月回调后，本月成交量反弹猛增近3成。继出现银九金十现象后，今年广州市场出现翘尾行情，买家入市热情高涨。二手住宅：业主叫价强硬，二手成交回升27.9%
2020年11月，广州市二手中介网签量为4087宗(不含自助网签)，较10月同期（3195宗）环比上涨27.9%。价格方面，本月二手住宅网签均价为29262元/平，环比上涨2.3%。主要由于前段时间需求活跃，盘源、客源快速去化，而本月属于合理回升。另外，据了解到，近2个月多个二手活跃板块出现反价、涨价现象，业主叫价相对强硬，不少楼盘报价上调3%以上。小研君认为，多个盘源报价上调主要有两方面原因：一方面，市面上货源紧缺，业主“惜售”严重。据监测数据显示，中原周度新增房源数量已连续数月不足千套低位水平，11月同比下降17.8%。在目前盘少的情况下，业主叫价强硬，议价空间较窄。另一方面，楼市相对火热，市场需求旺，成交周期同比去年有所减少。加上“买涨不买跌”的心理作祟，业主对后市信心较强，促使整体二手报价略有上调。
天河继续霸榜，南沙成交大涨近5成从各区成交情况来看，本月大部分区域成交有不同程度的上涨，其中，天河、黄埔、番禺三区表现相对明显。本月分别成交614宗、206宗、37.2宗，环比分别上涨40.5%、34.6%、37.2%。其中，天河区成交占比更是上升至15.0%，稳占各区榜首位置。此外，南沙区亦有亮眼表现，本月共成交206宗，环比增长45.7%。小研君认为，南沙随着大批次新房房源进入存量房市场后，南沙二手成交亦逐渐发力，将越来越受购房客户所关注。
天河多板块需求旺，海珠优质小区受青睐本月，天河多个板块表现亮眼，比如珠江新城板块、天河公园板块、后天河北板块等，其成交均价分别为95587元/平、71064元/平、59279元/平、58451元/平。另外，需要指出的是，本月海珠多个板块需求活跃，比如海珠西板块、江南大道南板块等，其成交均价为47310元/平、41913元/平。主要由于其优质小区楼盘受追捧，如广大花园、保利百合花园等。
一手住宅：成交11252宗创近4年纪录，“银九金十”后热度不减
根据广州中原研究发展部监测：11月广州新房网签12878宗，环比上月升14%，同比去年升118%。自下半年6月以来，广州新房成交按下“快捷键”，上半年被积压的需求释放，近4个月成交更是呈现“阶梯式”抬升。与去年“虎头蛇尾”行情（2019年新房出现罕见上半年成交量大于下半年现象）截然不同，今年广州市场成功“逆境上进”，广州中原研究发展部认为这主要得益于近年宅地供应增加，刺激新房供应猛增,区位、配套条件较佳的项目陆续入市，买家购置欲望较高。另一方面，番禺、黄埔、南沙、花都等区域采取积极的人才购房政策，让越来越多买家具备购房资格，同时亦引导市场积极气氛。供求情况：黄埔成交创2016年以来新高，中心区升温，买家加紧购置步伐11月成交量较大且环比增幅较大的区域为黄埔、天河，分别增长93%、131%。其中黄埔本月成交2779宗，为该区自2016年10月（3488宗）以来的新高。同时这一高峰亦促使黄埔“碾压”增城，成为本月广州新房成交量的单区。其中，位于知识城的保利拾光年、时代印记分别成交459宗、398宗，分列区域成交一二位；此外，月内推售的万科城市之光、星汇城、星樾山畔亦陆续进入网签阶段，预计后市成交将持续增加，黄埔旧改推进+新盘扎堆入市，刺激了区域市场热度，对买家的吸收一定程度上还影响了增城的份额。同时，黄埔新盘售价梯度差明显，水西、知识城板块价格2.3万/平起，而老黄埔、科学城等优质成熟板块价格在4.5-5万/平之间，可迎合不同买家购置需要。另一方面，本月天河成交458宗，主要原因为保利天汇、珠江花城于近期加推，买家“抢闸”入市。广州中原研究发展部认为，由于近期中心如珠江新城、琶洲、滨江东等优质板块二手价格看涨，不少意向买家担心市中心核心地段将迎来持续价格变动，因而加快入市步伐，从而带动天河一手项目成交。
库存状况：下半年成交“阶梯式”增长，刺激消化周期持续走低本月全市库存量893.73万㎡，去化周期8.2月。由于新增供应屡创新高，广州库存量升至近一年高位，但由于下半年成交“阶梯式”增长，导致去化周期自5月起不断下降，目前全市去化周期为2017年10月以来新低（7.7个月），市场成交气氛积极。广州11区中，越秀、天河、黄埔消化周期低于6个月，供不应求情况进一步加剧；此外荔湾、花都、南沙、增城四区消化周期低于10个月，说明买家购买步伐正不断加快。
一手商办：新货大批量入市，大宗物业交易表现活跃临近年末，广州商业市场新货大批量入市，成交氛围提振，大热盘推售积极，大宗物业交易也有所增加。
由于住宅新项目扎推亮相，本月广州商铺市场供应回升，入市244套2.47万㎡，环比录得51%的涨幅。成交受个别大宗物业交易的影响，环比上涨59%，为263套4.64万㎡。写字楼市场供应高位企稳，已连续三个月突破10万方，入市435套11.45万㎡。市场成交261套4.91万㎡，较上月高位回落20%，但大宗物业交易仍然突出。公寓市场因番禺区大热盘新货的批量入市，供应量创六年来新高，为5508套3.15万㎡，较上月高位上涨1.6倍。成交则波动下滑13%，为1365套7.63万㎡。各分市场详细分析如下：商铺&写字楼市场
本月广州商铺市场除个别区域外，成交普遍降温，全市59%的环比增幅主要依靠个别大宗物业的交易。其中，海珠区的成交量约占全市的一半。琶洲板块的保利中悦广场的商业综合体2-6F批量交易，共计2.20万㎡，单盘成交量占比达47%。番禺区是唯二增长的成交区域，交易主要集中在广州南站-钟村板块，以万科世博汇、金山谷创意产业园的底商贡献为主，各成交0.31、0.08万㎡。此外，增城区朱村、新塘板块的社区商铺成交也较为活跃，如汇港威华国际、汇东国际花园等。
写字楼市场方面，本月表现亮眼的同样为海珠区，成交量占全市的41%。琶洲板块除上个月TCL大厦东塔整栋交易外，本月保利中悦广场也录得10层的写字楼物业交易，共计150套1.98万㎡。外围区成交保持活跃，各区均录得大宗或整层物业交易。其中，花都区保利国际金融中心成交0.55万㎡的甲级写字楼，当中包含一栋0.35万㎡的小独栋写字楼。番禺区的金山谷创意产业园成交两栋小独栋写字楼，合计0.47万㎡。市桥板块的番发商务大厦录得1套0.15㎡的大面积写字楼交易。此外，南沙区中国铁建环球中心、碧桂园天玺湾、黄埔区保利鱼珠港项目本月也录得整层写字楼的交易。
公寓市场本月广州公寓市场8成供应来自番禺区大热盘恒大冠珺之光。项目批售两栋类住宅公寓、三栋平层公寓和四栋LOFT公寓，共计4631套。据监测，恒大冠珺之光于11月20日晚在大学城体育中心开盘，首推七栋，合计4441套公寓，折后售价约2-2.5万元/㎡，首开50秒收金28亿。另外，增城区广州东部布匹辅料城、天河区天河云商汇分别入市573套、195套LOFT公寓。海珠区中海观澜府、黄埔区臻玥广场两个全新项目首批91套、18套大面积公寓。
本月中心区公寓成交套数维持在460+套。天河区热度上升，环比上涨6成，突破200套。另外，荔湾区在售项目跑量提速，区域成交122套。外围区公寓市场热度保持，总成交达834套。其中黄埔区因个别项目表现突出，跑量420套。番禺区大热盘恒大冠珺之光的开盘成交尚未完全网签，但本月区域公寓成交套数已录得1.2倍的环比涨幅，为136套。南沙、花都公寓成交也保持在百余套的水平。增城从化区降温明显，本月合计成交63套，环比下滑4成。
黄埔区佳兆业未来城加推76-98㎡的明火公寓，售价约1.8万元/㎡，本月以269套的销量遥遥领先，位居销量榜榜首。其次，天河云商汇、碧桂园朝花、保利金沙大都汇、信达金茂广州等中心区公寓项目表现活跃，各成交五六十套。而番禺区恒大冠珺之光本月共51套公寓网签，位居榜单第7位，其余上榜项目则为外围区在售的主力项目。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25
广州中原研究发展部
2020-12-18 15:52:32
