2021年楼市走势前瞻

文｜邓浩志

市场是一脉相承的，今年的行情将决定明年的市场。所以在预测明年行情之前，我们先看看今年有哪些动力能继续影响着明年的楼市。概括2020年的楼市，可以用一个关键词——叠加。 

2020年楼市，行情启动源于利好叠加

其实今年中国楼市这波行情真正的启动时间是在2019年的三四季度。早在2017年大规模楼市调后之后，2018、2019年多数城市都步入了两年多的房价稳定期。之后，随着中国经济的走稳，区域发展新规划的公布，房贷利率的走低，各地方相继推出引进人才政策后，以深圳、东莞为代表的一批珠三角、长三角城市已经率先在2019年的三四季度逐步开始启动行情了。在2019年末，许多业内人士也纷纷预测2020年会迎来楼市的“小阳春”行情，尚未启动行情的一二线城市多数都会加入升温的行列。

结果不凑巧，一个新冠疫情打断了这次复苏的连续行情。注意，只是打断，并没有中止。相反在今年3月份疫情受控之后，国家相继出台了一批刺激经济政策，尤其是央行的宽松货币政策，还有大城市更积极的人才引进政策，使得楼市的利好在之前的基础上获得了连续叠加。于是整个市场在5月份开始进入了快速升温的阶段。长三角一大批城市楼市量价齐涨，珠三角深圳及环深区域更是启动了暴涨模式。至金九银十阶段，国内几乎所有一二线城市的楼市都已经全面启动了。

有些人不理解，为什么受疫情冲击，经济差了房价竟然还涨。其实正是因为经济不好，才导致了全球各国货币的超发，使得货币购买力贬值，最终让资产价格出现了普遍上涨。2020年上涨的资产不但有中国的房子。美、英等国家房价均创历史新高，我们旁边的韩国同样暴涨。除了房子，黄金、比特币、大宗商品都在涨，许多都创了历史新高。这其实很好理解，全球货币发行量也创了历史新高！我非常同意楼继伟之前的一句精辟的概括：货币政策放水情况下，没多少钱进入金融市场的人是受害者。经济不景，家庭收入、消费减少，却反而利好了资产价格。而上面的这种基本面，在2021年大概率仍然会延续。

2021年楼市基本面预判

中国经济被疫情冲击后，已经领先全球经济复苏，明年复苏行情继续。但各地方仍需房地产作为“压舱石”稳定经济，各地政策总体偏宽松，更多城市引进“人才”稳地产。

至少明年上半年，欧美仍然是疫情的至暗时刻，下半年虽然疫苗可期，但覆盖率有限，全球自由流动仍然受限，全球经济复苏受限。在全球经济仍然低迷的情况下，各国货币继续超发，美元将进一步贬值，资产价格会继续攀升。人民币汇率升高，将加速资本流入中国，利好国内资本市场。

总体而言，明年钱不会少，政策不会紧，将继续支撑楼市。

结构性行情，中国楼市进入黄金、白银、青铜三期叠加阶段

今年早些时候购入了深圳、东莞或者长三角热点城市房产的客户，他们已经获得了巨大的。以深圳和东莞为例，根据国家统计局的数据，过去一年多时间，两市住宅均价整体涨幅接近50%。而个别热点板块甚至涨幅接近100%。当我们以为中国楼市在长期调控的基本面下，已经不可能再有暴涨行情了的时候，暴涨再次到来。虽然不是性的全面上涨，但局部爆发性行情仍然此起彼伏。房价有机会快速上涨的这类型城市，明显仍然处于楼市的“黄金期”，他们都是人口持续流入与经济增长较快，政策重点扶持的城市， 因此房价中长期的上涨空间仍然较大。

另一面，大批三四线城市，今年并没有看到楼市有多少回暖。公布的统计数据显示，东北的鹤岗，全市住宅均价已经跌到2000元/m²，房价仅是深圳的40分之一（深圳11月份全市二手均价突破81000元/m²大关）。除此鹤岗以外，大批三四线城市2020年的房价甚至比2016年时候还低。不但在这些经济欠发达地区如此，甚至就在粤港澳大湾区内的一些城市也不例外，这些城市楼市依然低迷，楼盘打折促仍然随处可见。可以说，大批三四线城市已经进入了长期供大于求，房价滞涨甚至下跌的“青铜时期”。这是人口持续流出，购房需求持续减少，存量住房庞大，土地供应过剩的结果。

除了上述的两种情况外，还有一批城市，楼市供需关系相对比较平衡，房价上涨缓慢，他们多是一些二线、强三线城市，这个梯队才是中国楼市“白银时代”的真正代表。

从投资的视野观察，聚焦一二线城市，聚焦长三角、珠三角核心城市，重点城市，仍是当前不动产投资的“铁律”。选对城市之后，继而就要而寻找价格洼地。明天我们继续讨论这个问题。