地主家也没有余粮了。
新年伊始，广州各大银行就勒紧了裤腰带，曝出贷款额度紧张，房贷时间长，甚至在停贷的边缘反复横跳。
新的一年，广州收紧房贷，已是板上钉钉的事。
因此，部分艺高人胆大的购房者，开始琢磨起别的出路。
毕竟，银行不仅有房贷业务，还有其他的贷款业务，比如抵押贷、装修贷等等。本质上都是向银行借钱，只不过换了个名目。管他是草船还是纸船，只要能借到箭，都是好船。
那么，用其他贷款方式替代房贷是否可行？今天，我们就挨个给大家分析。
.01
都有哪几种方法
可以从银行手里借钱？
虽然银行在面对购房者时抠抠搜搜，但是在面对其他用钱困难户时，银行还是相对大方的。
毕竟你们不来借钱，银行怎么赚钱。
不过，国家明确规定经营类贷款不允许流入楼市，但仍有部分购房者铤而走险，而提供此类服务的按揭公司更是多如牛毛，不少公司还打出了贼吸引人的口号：
利率低至3.25%！比5.2%的房贷利率更低！每月仅需几千块钱月供！帮你化利用杠杆！
事实是否真如他们所说，用借贷产品替代房贷更划算呢？咱们今天就来对比一下。
目前市面上借贷产品比较多，但是比较常见的主要有两种：
抵押贷和信用贷。
这两种贷款利率较低、操作难度较小，所以适合大部分购房者用来解决资金的燃眉之急。
当然，要判断能否用它们来替代房贷，还得看它们与房贷的成本差距。
1、房贷
按照目前广州主流银行的房贷利率情况，首套房房贷利率调整为LPR+55bp，即5.2％，最长可贷30年，可选等额本息还款与等额本金还款两种方式。
如果我贷100万，分30年还，等额本息还款月供为5491.11元，等额本金还款月供为7111.11元。
2、抵押贷
抵押贷的操作方式是买房时自己掏3成首付，按揭公司先帮你掏剩下的7成尾款，全款把房子买下来之后，将房产证抵押给银行，从而获得一笔贷款，将这笔贷款还给按揭公司之后，你就可以开始为银行打工了。
值得注意的是，抵押贷需要以注册公司名义贷款。
抵押贷只能贷10年，利率3.85厘，每个月先还利息，10年期满之后再一次性归还本金，额度能贷1000万。如果你是找按揭公司办抵押贷，还会收一笔手续费，一般在2%。
假设我们贷100万，月供及总还款情况如下：
3、信用贷
信用贷下面又细分为装修贷、业主贷、按揭贷、工薪贷，这一类贷款的特点是无需提供抵押品，可以理解为升级版的信用卡，可针对个人发放，门槛更低一点。
四种贷款的月利息不一样。
其中装修贷和工薪贷的月利息在2.33-5厘，业主贷跟按揭贷的月利息3.5-8.5厘。
不过，由于没有抵押品，所以信用贷放款额度较低，只能贷50万，可贷5年。手续费同样是2%。
我们先来算算装修贷和工薪贷的还款情况：
可以看到，5年期的50万装修贷，月供都快抵得上30年期的200万房贷了。
接下来算算业主贷和按揭贷的还款情况：
市面上经营贷宣传的所谓利率，一般指的是月息，比如借1万元，月息5厘，就是一个月还利息：10000*0.005=50元。而房贷利率一般使用的是年息，由于两者之间的单位并不相同，所以看起来经营贷的利息比房贷要少很多。
我们将两者的单位统一之后，再对比看看。
总的看下来，抵押贷的利率是的，年化3.85%。不过，抵押贷需要以公司名义贷款，而且需要查公司流水，存在一定操作门槛。
除了上述几类比较常见的贷款，市面上还存在各式各样的贷款产品，我们也选了几类额度较大、通过率较高的贷款产品加入比较。
总的看下来，目前市面上常见的各种贷款产品，实际年利率都比房贷要高出不少。
而其中相对较低的是年利率6%的装修贷，不过还款年限短，月供压力大。如果在急用钱的前提下，装修贷算是个相对靠谱的选择。
.02
容易被忽视的小细节
可能会让你多还几万块！
还有一个小细节，可能很多人没有留意到。不少贷款产品都是先息后本，目前我们房贷有两种还款方式：等额本金跟等额本息，这三者其实有很大区别。
先息后本，一般是按日计息，提前还款不罚息，每个月先付利息，第12个月还本金+第12个月利息。
等额本息是把贷款时间内的所有本金以及对应产生的利息，均匀的分配在每一个月中。每个月还款金额相同。但每个月还款额中，前面是还利息多，后期是还本金多。
等额本金则是把贷款时间内的所有本金均匀分配在每个月中，同时每个月配上未还款及当月本金对应的利息。每个月还款的金额不同，个月，后续越来越少。
这三种方式折算之后，产生的实际利率也不一样。
举个例子，如果我借10万，利息5%，借2年。
先息后本月供为（10万*5%）/12=416.6元。第12个月支出10万本金+416.6元。两年总利息是1w。使用这种还款方式，最后的利率是1万/10万/2*100%=5%
等额本息月供为4387.14元，总利息是：4387.14*24-10万=5291.36元，使用这种还款方式，最后的利率是5291.36/10万/2*100%=2.65%。
等额本金个月月供是4583.33元，以后每个月减少17.36，根据等差数列计算公式，总利息是 （4583.33+4184.05）*24/2-10万=5208.56元。使用这种还款方式，最后的利率是5208.56/10万/2*100%=2.60%。
听起来太复杂？我们举个简单的例子。
↑等额本金＆等额本息↑
↑先息后本↑
差距很明显，同样是借10万，先息后本的付款方式，利息是给得的，更适用于紧急时的资金应急，持有时间越短，利息给得越少。而房子作为大宗消费品，借贷额度大，时间长，如果采用先息后本的付款方式，会产生较为高昂的利息。
至于想用借贷产品替代房贷的购房者，我建议各位还是谨慎考虑。一来，借贷产品的利息更高。二来，国家向来严禁此类资金流入楼市，而且会在你借贷之后，严查资金走向。
从今年的调控方向看，未来经营贷发放以及流向的审查只会趋严，一旦被银行查到借贷资金流向楼市，会要求借贷人提前还款，容易爆雷。
.03
今年在广州买房
怎样才能让银行快速放款
虽然四大行上调了房贷利率，但从目前来说，房贷确实是你能以成本从银行手里借到钱的方法。
那么，今年想在广州买房，有哪些让银行快速放款的方法呢？
首先，尽量在第二、三季度提交贷款申请。
在一年之中，季度和第四季度是金融机构和银行最忙的时间，也是信贷政策最紧的时期。
季度因为刚开始，要进行各种规划，银行不敢大刀阔斧的放款。而银行越到年底，资金越是紧张，因为每年的贷款总额是有限的，基本上都是二三季度使劲放款，最后一季收紧放款，甚至在12月会出现停止放款的现象。
所以，二、三季度提交贷款申请，银行一般不会挑客，放款速度跟放款额度也会适当放宽。
其次，贷款前充分调查各家银行目前的放款速度。
每家银行的放款速度不一样，通常来说，小银行额度少、放款速度慢，而大银行额度充裕，放款速度也会快一些。
第三，申请贷款时，个人流水需是月供的两倍。如果流水不足，银行可能会拒绝你的贷款申请。
最后，银行收紧额度对一手房的影响其实比较小，开发商跟银行都有固定的合作渠道，可以获得优先放款。反而是二手房的买家和卖家，在今年买房时，要做好等待的准备。
楼市淳2021-02-06 18:23:05
