根据小研君购房群群友爆料，随着黄埔等热区被“精准调控”，目前新批预售及新盘价格“疑似”受限；
▲小研君购房群群友讨论截图加上人才贷款审批这一“外挂”受限，2020年“风头趸”黄埔等区域已出现“外溢”趋势”；小研君认为，一、二月增城市场强势“回春”，可视为2021年广州市场变化的开始；但当前增城撬动的更多只是中低价位外溢买家；根据小研君春节调研，由于此类买家考虑时间、成交周期短，因而迅速影响市场趋势。▲受黄埔严控“倒逼”，今年春节增城项目人气十足那么，原本看中老黄埔、科学城等中高价位项目的买家，又往哪里“外溢”呢？小研君认为ta，是其中能够胜任的区域之一。01.“三大重点区”先行，白云重点产业片区发展思路清晰提到白云，则不得不提炙手可热的白云湖板块；2月24日，“白云湖数字科技城城市设计深化成果”进行公示；官方明确“划重点”，白云湖当前阶段重点推进中部亭岗、黄金围以及东侧港澳青年创新创业基地“三驾马车”先行。
▲白云湖数字科技城城市设计深化成果原文件其中，亭岗片区以及港澳青年创新基地分别具备8号线北延段地铁通勤以及邻近白云传统生活中心优势而更加值得关注。从新规划情况来看，未来亭岗将以布局商业地为主，居住项目将买少见少；
▲规划亭岗周边区域，大部分为商业地此外，去年白云湖亭岗周边多次出让居住用地，目前“天花板”楼面地价已达到23130元/平；
▲去年8月出让的白云湖地块，由保利以总价33亿夺得随着2020年底8号线北延段通车，周边一二手房已经历一轮“补涨”；
▲项目云湖花城，与8北线亭岗站最近的组团约400米拍摄：广州中原研究发展部包括沿线同德围等传统二手片区亦“黄袍加身”，被偏好老城区配套的买家抢食。
▲8北开通后部分项目价格变动对比另一值得关注的港澳青年创新创业基地，小研君认为其将成为白云湖片区发展的“黑马”。
▲港澳青年创新创业基地区位条件极佳据了解，港澳青年创新创业基地规划电竞、影视动漫基地，同时规划地铁22、24号线。从区位条件来看，港澳青年创新创业基地华快、机场高速两大纵横大动脉；
距离在建14号线二期鹤南站直线距离约1.5公里，距离设计之都3公里，未来将连片发展为白云“新产业”高地。
▲白云湖旧改推进如火如荼02.2021年白云新增供应将迎来“新高峰”，看市区盘“绕不开”白云根据小研君预测，2021年白云将有9500-10000套新货推出；在2020年9485套新货高位的基础上再增加3-5%。
2021年，白云推货量将占中心六区总量的四分之一；尤其当前黄埔受“严管”供应放缓，今年买家要购置中心区新房，大概率绕不开白云。在白云“海量”新货中，不乏吹风价10万+的龙光江夏豪宅项目；
▲白云第二高楼面价龙光江夏地块年内有望入市在白云价值凸显的环境下，白云湖片区4万/平起的“入场价”尤其“笋”。
▲白云湖在售项目，均价4万/平起03.热区被“精准调控”，大量买家正处于“外溢”阶段2月2日南沙收紧人才购房贷款条件；2月7日晚，“当红炸子鸡”黄埔区部分银行亦宣布房贷审批“从严”；
▲媒体流传南沙、黄埔人才贷款新政截图未来一段时间，此前存在一定市场过热的区域将会接受“精准调控”降温。在调控的引导下，不少买家已陆续“外溢”；其中原本计划购置知识城、开发区等中低价位板块的买家大部分已转投增城；接下来原本观望老黄埔、科学城的中高价格段买家将回流至其他中心区；其中货量充足，与天河CBD紧密相连的白云将会成为此类买家的重要目标。
▲8号线北延段与各商务区“无缝连接”除地铁通勤优势外，近年白云在教育资源上“狠下功夫”；根据白云官方消息，省实、广实、广外、华附等教育集团均已计划落户对应板块；教育集团将为白云教育资源提升“助力”，解决家长置业后顾之忧。
▲白云“官宣”省实、广实等名校将落地图片来源：白云区教育局其中，刚刚召开的白云官方会议提及，白云湖数字科技城车辆段地块拟引入广东广雅中学指导开办1所公办九年一贯制学校；
▲白云官方会议透露教育资源配置此外，白云湖板块的项目品实·云湖花城，已落户广州图书馆分馆，为区域再添人文气息。▲实拍云湖花城广州图书馆分馆04.兼顾规划利好与性价比，白云哪些项目适合调控“外溢”买家？“三月小阳春”选房，当然要把握官方全力推进的利好板块——白云湖片区；从价格水平来看，当前该片区4万/平均价，可承接市区刚需以及改善买家需求。如8号线北延段亭岗站西侧的品实·云湖花城
广州中原研究发展部2021-03-05 12:26:09
