文｜邓浩志
由于名字敏感，以下部分内容只能侧面描述，请各位莫对号入座。近日，又有百强房企协信地产传出爆雷新闻，先是高管离职，员工被带走调查，然后债券到期无法展期，无法兑付，楼盘延迟交付，账户查封，资产冻结……最刺激的是协信重庆子公司，据说向中原银行借款10亿，最后只还上2000万……
在协信暴雷之前，百强房企已经被公开的有泰和、华夏幸福、福晟、三盛等一批房企出现危机。
简 评
1、为何楼市虽火，房企却在风雨飘摇之中。
普通人的感受是：过去一年房地产行业如火如荼，尤其大城市房价一路高歌猛进，房地产公司想必赚得盆满钵满。但过去一年实际情况是，百强房企当中至少有4成爆出各种经营困难的消息，其中不乏三甲之列。已经爆雷到无法掩盖，被新闻媒体广泛报道的就有上述5、6家之多。根本原因是国家采取了一系列收紧房企融资的政策组合拳，其中最有代表性的就是去年的“三道红线”政策。其结果是房企融资规模急剧下滑，融资成本快速提升。另一方面是楼市出现了明显的二元格局，即一二线城市保持热度，三四线城市随着棚改政策的撤出，楼市急剧降温。部分前期对市场研究不足，布局错误的房企陷入了“泥沼”，无法自拔。而以上两种情况目前还没到最糟糕的时候。目前中央仍在进一步约束房企融资，市场分化也越演越烈。所以楼市向好的感觉和房企继续爆雷的情况在未来仍会同时上演。
2、协信之后还有一批，其中有个重灾区。
最近我与若干业内人士沟通，了解到目前已经出现经营困难的房企名单仍在进一步扩大当中。无一例外都是资金链出现了问题。尤其是2015年—2017年实现规模快速飙升的所谓楼市新势力。这部分房企拥有非常相似的发展路径，一是超高杠杆赌博式发展，资产负债率长期超100%，个别时期能到300%的夸张地步；二是内部管理混乱，公司重点工作都放在资本市场倒腾，导致规模虽然扩张了，但产品无竞争力，员工流失率高，管理流程漏洞大。资金来源一旦被掐，各种问题便全面暴露。三是这批房企起家来自各地不同地区，上规模后近年又几乎全数把总部迁至上海。他们经营战略多是起家区域为主，狠斗长三角、珠三角等核心区域。这批房企起家区域都是三四线城市，目前市场低迷，业绩自然快速下滑。而狠斗的长三角珠三角区域他们又是后来者，对市场缺乏深入了解，于是都是高价野蛮抢地，结果地王项目多半亏损销售。其中比较有代表性的就是所谓的M系地产公司，或者一批模仿碧桂园模式的房企。
3、部分粤系房企艰难中求生存。
粤系房企部分近期也是负面缠身，尤其集中在民企领域。资金紧张，拖欠款项，裁员等也是一波接一波。虽然如此，但相比较上面所述的总部多在上海是新生力量，粤系房企的底子还是不错的。无论是管理水平，产品竞争力，当地社会关系都经过20年的沉淀，根基还是相对比较稳。目前的问题主要集中在资金面上和前期的战略布局错误上。由于这批房企已经沉淀了一定规模的资产，所以如果资金实在紧张，卖点家当还是能扛过去的。至于布局错误，部分房企已经手起刀落，忍痛砍掉了一些经营前景欠缺的业务，实现了及时止损。需要说明的是，上述一批上海的地产新生势力家底远没有粤系房企厚，所以一遇问题，能卖的家当也没多少，迅速崩塌也就不足为奇了。
从宏观角度看，这批重灾区房企既是调控的受害者，也是中国经济与房地产行业发展的害群之马。在这批企业高速发展过程中，他们无序扩张，占用了过多社会资源，影响了城市的建设与其他产业的发展；他们大规模高价抢地，推高了整个行业的成本；他们超高杠杆扩张，埋下了金融系统的风险；他们过度收割市场，使得部分三四线城市购买力出现了恶性透支；他们前期高薪抢夺人才，后期大规模裁员，使得行业劳动力市场动荡……
最近几年的这轮楼市调控，其工作重点之一就是整顿行业，规范行业。所以淘汰部分，甚至一批投机心态重的房企是必然结果。这既是市场重回“正轨”的需要，也是为真正稳健经营的好企业创造更好的环境，腾出发展空间的一个过程。
（本文图片来自网络）
邓浩志2021-03-12 11:17:57
