文｜邓浩志
清查违规贷，牺牲了刚需，帮了炒房客
近期银行严格审查房贷客户的资质。有粉反应，他购房首付中有10W是问朋友借的，建行以“来源可能有问题”为由暂不放款。当事人是知道钱没问题的，但银行卡着，这就麻烦了。另一方面，现在各种内啥贷依旧存在，只不过换了马甲，不容易认出，他们和正常房贷比，依旧利息更低，额度更大，放款更快，服务更好。
坦白说，最近这轮整顿贷款市场的一系列操作是严重的方向性错误，其结果已经显现出来了，典型的“劣币驱逐良币”。不但没压缩违规资金的生存空间，反而让正常房贷的客户越发吃亏。如果继续这样操作，只会逼更多房贷需求流入XX贷。而且这个操作无异于牺牲刚需客户来稳定房价，变相帮助炒房客降低成本入场。
压制违规资金流入楼市，的办法不是投入巨大人力物力去清查，而是让违规资金无利可图。建议取消房贷和其他贷款巨大的利息差，借违规资金的热情肯定大幅下降。这既帮助了真正的刚需，又能降低违规贷的比例。
要有准备，年中或有第三轮楼市调控潮
新年至今，各地楼市调控已60余次。这是继去年7、8月份后的第二轮楼市调控。上一轮调控总体以压制市场需求为主，比如提高购房门槛，堵假离婚的漏洞，限制购买数量等等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆长度上，比如限制贷款额度，提高利息，清查违规资金进入楼市等。虽然上一轮调控对楼市起到了降温的作用，但总体上并没有改变楼市的上行趋势。而这一轮调控，很可能延续上一次的结果。这个我之前已经反复提过，只要全球货币宽松的大背景不变，大城市人口越发集中的大趋势不变，楼市一时还难以彻底冷静下来。所以今年“五一”前后，很可能会有第三轮调控的出台。至于调控的方式与方向，我认为多数会结合疫情的防控的进度，参考经济复苏的程度进行安排。以上情况恢复较好，则调控力度更猛，上述情况欠佳，调控则会兼顾稳经济的需求。
而全年楼市总的判断，我觉可能会呈现三个特征：
1、全年市场仍能保持热度，调控不会彻底反转行情，只能降温；
2、全年走出先扬后抑的行情，上半年延续去年的火热，下半年逐步冷静；
3、基于热点板块缺货，市场将继续上演轮动行情。
部分物管企业市值反超其关联地产公司
1、目前这只是个案，不会成为趋势。房地产开发虽然经常面临调控的压力，但想象空间仍然很大，比如去年，不少头部房企业绩仍然大增；而物管行业经历前几年+互联网概念后，想象已经逐步回归现实，超稳定的，不断新上市的企业，使得其炒作空间已经被大大压缩。
2、在目前物管企业市值反超其关联地产公司的个案中，多数是地产板块“不争气”，在战略上出现了一定问题，使得发展停滞或者负债较重等等问题。所以未必就能说明物管板块业务特别亮眼。
3、物管行业市值整体上升与地产行业市值整体下滑。源于房企业绩分化严重，多家前几年业绩暴增的中型房企出现暴雷，拖累整个行业市值下滑。而物管行业总体平稳，估值随货币超发而水涨船高。
（本文图片来自网络）
邓浩志2021-03-26 08:30:00
