文｜邓浩志
周三我们分析了广州2021年土地供应计划对全年楼市的影响，总体结论是仍有轻微的供不应求。今天我就各个区的具体情况谈谈看法：
1、南沙，跃升广州供应大户。
过去N年，增城都是广州住宅供应大区，而今年土地供应计划中，南沙以计容面积近335万平成为住宅用地供应大区。比第二的增城还高出一大截。如此一来，明年的南沙楼市将迎来供应高峰。由于目前南沙库存只有6个月左右，属供不应求状态，所以明年大量新货入市后，南沙楼市供应紧张局面会得到一定程度的缓解。但由于南沙利好政策频出，所以市场热度多数仍能维持。预计明年南沙楼市将呈现供求两旺的局面。
2、 天河、黄埔更加缺货。
目前天河库存在3—7个月之间，黄埔库存仅4个月左右，属极度供不应求。按2021土地供应计划，天河、黄埔宅地计容面积都仅约76万平，在全市各区中土地供应分别列倒数第二三（越秀零供应，海珠供应），如此一来，黄埔、天河供求矛盾明年也不会有明显改善。所以天河、黄埔的房价恐怕仍有上行空间。不过如果天河、黄埔极度缺货，本区的购房需求也会出现明显的往周边外溢的趋势。
3、 花都、从化、白云供应多库存多，楼价稳。
目前两区库存大约在14个月上下，白云则超过15个月。供求总体平衡，今年这三个区土地供应也较为充足。预计今年后市仍以去库存为主，价格会跟随向上的大势同步，预计会有轻微表现，但幅度不会太大。而明年则继续以稳或微涨为主。这对刚需一族而言是个好消息，值得多关注。
4、增城让出供应榜首，但可开发的存量大。
增城虽然今年计划供应土地少于南沙，但可开发的存量土地是惊人的，也是其他区无法比拟的。这也是这轮市场行情下，增城为何价格迟迟没有跟上的根本原因。
预计增城今明两年，乃至未来三年，市场整体都以平稳为主，成交量全市的宝座基本仍能确保。另一方面受天河黄埔外溢的影响，个别区域价格会略有表现。
5、 越秀、海珠、荔湾，老城区看芳村。
老城区早就过了开发高峰，现在是寸金寸土，唯独芳村这个半新不旧的板块持续有新货供应。当前市场，但凡对老城有情结的买家，或多或少都必须去芳村看看房子。荔湾今年计划供应宅地13宗，项目总建面近170万平，海珠2宗总建面不到50万平，越秀为零。所以老城买房依旧只能看芳村。
目前海珠、越秀则已经完全进入存量房时代，看一手库存已没有意义。而荔湾整体库存在10个月上下，属轻微供不应求。预计这种态势会继续延续，整个老城区表现都将保持热度，但也不至于过热。这可能才是好的结果，免得招来严厉的调控。
6、番禺新增土地供应不多，存量项目消化为主。
亚运城已经卖了10几年，还在卖，还是广州出货前三的项目。亚运城价格表现一直不理想，亚运城开盘的时候，他的价格比南沙高一倍有多，现在南沙反超它50%左右了。关于亚运城，在它开盘那一天我就准确预测了它的价格前景。不过亚运城并不能代表整个番禺，番禺板块之间差异还是比较大的，像万博这些位置，其特征已经完全是主城区的，而一些冷门版块，表现更像是郊区。
邓浩志2021-04-04 17:51:42
