文｜邓浩志
判断楼市前途的误区
这些年楼市科普工作做多了，很多人判断楼市也学会了使用一些工具，这些工具就是些“新词”。比方说这个区域有没有前途，网友会根据有没有“产业”进行判断。我就接触过一个例子，他坚决不买老城区，说老城区没有“产业”……都老城区了，还要什么产业呢？听了我就崩溃，难道旁边有工厂才有前途？才值得购买吗？
还有比较常见的观点：南沙10年后才是买入时机，现在是发展早期阶段。可10年前就有人持这样的观点，10年前南沙才几千元一平，现在都3、4万了，难道要等它发展到珠江新城的水平再出手吗？难道珠江新城还有3、4万一平的机会在等着你吗？
还有就是特别迷信规划，只要政府规划了，描绘一堆国际、金融的前景，就什么价格买入都不介意。他们有所谓的“头部”理论，就是买东西要买核心中的核心。这个理论的问题是没有考虑性价比因素，难道珠江新城的土地多贵都值得拍？茅台股票多高都值得买？……
楼市前途的判断是经过综合考量的，产业、人口、土地、金融、规划……不可能一把尺子度量所有问题。至于那些总认为房价有泡沫，总高呼房价会断崖式下跌的，只是不甘心而已，并没什么逻辑。
住建部约谈广州等5市，理解普遍不完整
住房和城乡建设部副部长倪虹8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人。很多人一看标题“住建部约谈”，立马理所当然地认为是楼市的利空，是调控升级的前奏。但实际不然，细看新华社的原文，里面隐含了好几重的意思。
大致提及了以下几点：
1、坚持“房住不炒”，坚持“不以房地产作为短期经济刺激的工具”都是再次强调；
2、“要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性”。被约谈的五个城市近期房价上涨过快，这是对五市提出的具体工作要求，要求根据动态调控楼市，所以下一步调不调，关键看房价是否不稳定。
3、“近期广州、合肥、东莞等城市落实主体责任，针对房地产市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用。”这是对广州近期实施“穗六条”稳房价政策的肯定。而关于“穗六条”之前已经和大家分享过，总体是比较温和、恰当的。
4、“人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房”“降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难”。五个城市当中，人口流的就是广州，这是要求广州在租赁市场发展方面要加强。
5、住建部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。被列入监测名单，说明这两个城市的稳房价工作未让中央满意。但这里并没有广州。
对广州而言，是强调、提示为主。近期广州房价上涨过快是事实，需要及时调控，但还不等于非常不满意，需要再次升级。此前公布的“穗六条”应该会严格执行，特别是对个别区域实施严格的限价政策。如果能让热点区域楼市降温，则短期内未必会再次加码。
房贷利息再次上调
清明节之后，工、农、中、邮储等银行上调广州房贷利率，首套5.3%，二套5.5%，分别比一月底上涨了10BP。
1、 今年一季度房地产贷款增速仍然较快，社会资金加速流入房地产势头还是比较明显的，所以央行有意收紧信贷资金进入楼市的速度。一是严查违规资金流入楼市；二是压缩房地产贷款总规模。这使得各大银行房贷额度吃紧，于是各银行逐步提高了房贷利息。而房贷审批、放款时间也在不断延迟。预计这个趋势会一直延续。
2、 房贷利率不断调升，使得其与经营贷利率之间的差距进一步拉大，对根本上杜绝违规资金流入楼市并不利。防止违规贷进入楼市将是一个长期且艰巨的任务。
邓浩志2021-04-12 13:48:47
