文｜邓浩志
我们拿广州为例子算一个账，2020年广州土地出让金总收入接近1700亿元，如果全年只分三次拍卖土地，则每次平均收入大概580亿左右。由于拍地后一个月时间基本就要支付地价大概7成的款项。所以但凡参与拍地的房企，基本上是接近准备好全款的。补充一下，每块土地性质不同，参拍的企业数量不同，一般商办会少点，5家左右。如果是宅地，30家甚至40家也不奇怪。平均算20家企业争一块地，每次拍卖将大概聚集多少资金呢？大概算一下：580x20x0.7＝8120亿。也就是说集中拍地一次，可能将聚集接近1万亿这个量级的资金。当然，我这个测算是不太准确的，只是换一个角度思考一下集中拍地这个新生事物可能带来的变化。
刚才说的只是一个城市，目前有22个城市计划集中出让土地。所以每次土地出让前都会出现资金大规模沉淀的情况也不足为奇。而后在土拍结束后又将遇到大面积的资金“退潮”。目前有20多个城市采取集中供地，这种潮汐效应会对金融，货币产生什么有趣的问题，值得关注。
房源供应的潮汐效应
以往土地分月供应，来年的新房自然也会逐月有新货推出。如果全年只供地2、3次，那来年的新房很可能都会集中在全年某2、3个时期集中出现。目前各大开发商都对项目运营进行了反复优化，所以从拿地到开盘，各公司的工程节点、营销节点等需时都是比较接近的，大家同时拿地，那同时开盘的概率就非常高。
如果每年出现2、3次的全市楼盘集中开盘，有可能出现两种情况：
1、多数时间可选的产品较少，市场供应稀缺，成交低迷。而某2、3个时期楼盘大规模同时推出，需求也就集中在这些时段全面释放，楼市成交也会出现明显的潮汐效应；
2、需求集中释放，给地产行业的工作也带来严重的潮汐效应。比如，一堆楼盘集中开盘，一大堆成交，一大堆收款，一大堆网签，一大堆审核。房地产行业及为房地产行业服务的周边，比如银行、律所、金融机构、政府相关部门都带来巨大压力。相当于全年365天的工作，大量都集中在其中2、3个周期内完成。这个有什么影响，不难评估。
广州房企小心被割韭菜
4月2日，广州针对楼市出台调控政策，不过《穗六条》政策总体温和但也有针对性。4月8日，广州被住建部约谈。要求加强实施效果评估及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。而后，广州各项工作平稳推进，暂无激烈行为相关动作。
为什么广州政策相对“平静”呢？
至少有一个可能，就是和卖地计划有关。
按照指示，广州是首批22个实施全年土地集中供应的城市，所以至今，广州在土地市场上是“滴水未进”。而4月底将迎来广州今年内首次土地拍卖。1～4月的所有需求都将在这个时候释放，1～4月的所有饥渴都在这个时候释放，谁都不想错过这场盛宴，这次高潮，这场久旱后的甘露。
但卖完之后呢？嗯……拭目以待吧！
邓浩志
2021-04-13 12:56:04
