文｜邓浩志
广州调控新政出来后，各路神仙鬼怪都在解读政策的影响。大家都知道是利空，但利空到底有多大？到底会有什么影响？后市是会下行？还是横盘？还是继续前行？这就不是所有人都能有理有据地给予解释了。目前市场主流观点是广州楼市将进入横盘期，至于为什么？我相信多数人都只是直觉而已。而我认为不会横盘。原因如下：
1、经济强劲，支持住房消费。
今年一季度中国GDP增速为18%，虽然这里有前值较低的缘故，但中国经济快速甚至是超速恢复的态势非常明显。而后国际货币基金组织发表了一次预测，预计中国经济今年的增速为8.4%，这个速度也是可以傲视全球的。较好的宏观经济状况将对房地产市场，特别是房价形成支撑。有人会问：财富增长为什么就一定会流入到楼市？我反问，在国内，除了楼市、股市，还有什么能成规模地沉淀社会财富？答案是目前还找不到第三项。所以今年的股市、楼市都有较强的支撑，不会有大跌的可能。
2、货币溢出效应，不平均地流入楼市。
去年M2同比增速连续几个月在10%以上，而去年GDP增速只有2.3%，大量超发货币是楼市这轮行情的根本推手。虽然近期我国已经有明显的“收”货币的动作。但也只是由超宽松转入适度宽松而已，适当的宽松货币是应对疫情带来的不确定性的需要。
当前我国名义GDP同比增长率在7.7%左右，而今年3月末M2同比增长9.4%，所以尽管国内宽松货币政策正在逐步退出，但货币仍然存在溢出，大约在1%—1.5%之间。这部分钱就会流到股市和楼市上。但由于货币溢出已经很少了，所以从宏观的角度看，今年股市和楼市都不可能有大行情。但是！重点来了，如果我们把1%左右的溢出货币全部集中到长三角、珠三角，还有若干强二线城市上，这些城市的楼市就还会有行情的。而现在的情况就是这样，670多个城市，9成房价都是不动的，能涨的不过一成，涨速较快的可能不超过半成。这5%上涨的城市，刚好都是能聚集资金的，融资能力越强的。所以接下来的股市、楼市，都不会有大行情，但部分区域和板块，行情不会小。
3、人才购房政策只是推手之一，主要原因是货币超发。
在一线城市中，去年就只有广州南沙、黄埔、花都几个区搞了人才购房政策，的确推了市场一把。可北京，上海，深圳都没有放开人才购房的口子，房价一样上涨。
可见这轮行情，人才购房政策只是推手之一，还有其他因素在推动这房价上涨，比如上面所说的货币超发。哪怕堵了人才购房的口子，也不等于彻底堵死所有引发房价上涨的因素。况且现在也不是彻底堵死，只是说要交一年社保而已。只要真心想买，“养”张房票也不是什么新鲜事。
4、长期趋势不用说了，人口流入速度带来的需求仍然是硬道理。
中国人口与土地资源错配的根本问题没有改变。所以为什么大城市房价好像“永远”都会上涨。这个预期也会使得买家不担心被“套”，因为套也注定是阶段性的。
最后总结一下：广州肯定会进入横盘期，但还不是现在，应该是在调控政策进一步升级之后才会出现，这时间我之前说过，大概8、9月份。之前我也已经预测过，4、5月份楼市将进入观望期，成交会下滑，而后继续上行，只不过由快涨转入慢涨而已。现在预测不变。至于什么叫慢涨？这就不太方便说了，免得被扣上哄抬房价的帽子。
邓浩志2021-04-24 16:44:14
