这周广州新政不停，下周集中供地“首秀”拉开帷幕，又会给迷雾的楼市掀起什么波澜？
都传今年广州板块轮动已经在发生，从供地名单上到看出了一丝端倪。完美避开天河、海珠网红区，白云、增城“小透明”翻身。无论从宗地数量还是面积上，全面碾压。占据了本次供地的近50％。
与“粮仓”增城不相伯仲，截止发稿时间，白云8宗地均已有报价，难道白云要发力了？我们今天来细聊。
01.
供地侧重冷门区域
新政落地，先要价稳！
说起白云的土拍，还是战功赫赫的，至今有两块高价地位列广州地价榜6、7名。
分别是：白云新城龙湖首开宅地4.5万／平，至今仍是区内最贵；白云黄石村龙光宅地4.3万／平，犹记竞拍之时，官网都挤崩溃了。
但是本次供地，应该不会有如此般大戏上演。
白云区将推地8宗，都在冷门区：钟落潭（3宗）、金沙洲（1宗）、白云湖数字科技城（2宗）、同德围（1宗）、嘉禾望岗（1宗），总出让面积46.66万㎡，总建筑面积146.34万㎡，占此次集中出让地块总建面的16.1％，总起价181.4亿元。
起拍价是永泰客运站地块2.7万／平，但这宗地和夏茅客运站一期地块都是定向出让，不会有大波澜。
剩下的可以分为两大阵营，一是“成熟区”另外是“待开发区”。面积上是“待开发区”完胜，过往板块内以底价成交冷淡风为主。
白云新地块多位于待开发区域
白云成供地大户的主要原因为区内“北部四镇”大量推地。其中，钟落潭广龙路一期地块单宗面积达55.9万m2，一宗地占白云近6成推地量。
纵观全局，无论从全市视角侧重白云增城，还是白云区内视角侧重冷门区域，都看出官方的态度：要稳！
冷门先上，慎防风头火势之下，再出现过热高价地，影响不好，也背离了集中供地的原则。
如此供地策略主打促进各区均衡发展，为部分热区降温，为潜力区域吸引人才“安居置业”发力，同时保证了整体较大供应量。
我们分别从“待开发区”和“成熟区”战队中各选有看点地块，细细来看。
02.
为了卖地拼了？
白云湖居民不用落户广州随便买
当小编刚走出滘心地铁站，有被吓到。
周边方圆3公里大小物流园区都在轰轰烈烈地开拆，数十台挖掘机同时作业，板块上飘荡着荡着机器作业隆隆声，漫天尘土飞扬，真实讲述着广州式的“大拆大改”造城记。
板块内正激情开拆
这里就是今年猛吹了一波的白云湖科技数字城（江湖称广州版“松山湖”），本次供地将有两宗地块亮相，广州各种新城，这个城又有什么看点？
白云湖周边，以前是重要的物流园区聚集地，周边高速环绕，以货车运输为主。
自2019年起，白云区计划利用3年时间，对辖内物流园区进行整治提升。清理低端物流，为引入高端物流业态腾出空间。
“最近动静很大，很多物流园都搬去花都、佛山了。”在当地生活了十几年的摩的司机告诉小编。（是的，到处围蔽，货车堵路，只能打摩的踩地）
以前“粗皮糙肉”的物流运输区域，即将要变身精致科技区了。
更重磅的是，今年3月29日，《白云湖数字科技城建设总体方案》正式印发。
《方案》计划到2030年建成具有全球影响力的世界一流数字产业园区，建设成为粤港澳及海外高层次人才创新创业基地、广深港澳创新走廊的主要创新节点，打造成为广州国际科技创新枢纽的重要引擎和关键区域。到2030年实现营业收入约3000亿元，研发经费支出占地区生产总值比重达到4％以上。
白云湖数字科技城整体产业空间布局图
简单来说，未来白云湖就是“人工智能＋策源地”，重点发展云计算、大数据、物联网、移动互联、智慧城市等新一代信息技术产业，以及机器人、语言图像识别、深度学习、智能硬件制造集成等当下最热的人工智能产业。
前文所看到的“大拆大改”，正是当下起步期土地全面整理阶段。
一切还在起步阶段，地块已经频繁上架。去年顺利卖出三宗宅地后，接下来的集中供地，白云湖数字科技城再贡献2地，总出让面积8.13万方，总建筑面积28.05万方，总起价601637万元。
这一次出战的是，白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073、AB2401076地块，出让面积44911㎡，容积率3，建筑面积134734㎡。
地块起价310967万元，楼面起价23080元／㎡，实际楼面起价23937元／㎡。
宗地位置
地块所在的白云湖数字科技城是黄金围新一代信息技术和人工智能产业园的重要组成部分，打造面向区域服务的数字创意产业平台，紧邻中建等多个在建项目。
2020年11月19日，中建三局以底价21.3亿元竞得本地块北侧的的白云区石门街朝阳联新东街AB2401056、AB2401058地块，楼面价17366元／㎡，实际楼面价23990元／㎡。
优点来看，宗地临近地铁8号线北延线滘心站，临近主干道鸦岗大道与许广高速，交通便利。
但至少未来三年都是开荒期，规划很美好，具体要等待：周边还分布着大量物流园、汽车维修店的旧厂房、仓库，产业形态低端，居住环境也相对嘈杂，且有变电站、高压线问题。医疗、商业＝无，一切像样的都要等规划。
地块周边高架桥林立
货车络绎不绝
但这些都往后挪一挪。
官方另开了BUFF：
白云湖内居民，无需落户，全广州想买哪就买哪！
今年3月29日颁布的《白云湖数字科技城建设总体方案》显示：探索建立白云湖数字科技城内居民“户口不迁、关系不转、身份不变、双向选择、能进能出”的人才柔性流动机制。推动试行便利白云湖数字科技城内居民安家落户同城化措施，白云湖数字科技城内居民跨行政区购房、购买汽车上牌，按当地居民同等标准对待。
不过，当时这条没有在购房者群体掀起太大波澜，一来白云湖建成能入住还远着呢，另一方面由于该政策仍在探索计划阶段，具体操作细则仍待公布。
但是业内看来，这一条杀伤力极强，极有可能成为广州人才政策顶峰。
看来，官方为了扶持这一座新城（的卖地？），也是拼了。
周边楼价：
周边原有住宅以城中村为主，仅有在售的是品实·云湖花城，89-139平四至六房，均价约42000元／㎡。
其他的则要等去年卖出的三块地入市了。
保利＋首开的白云湖东侧地块去年已经奠基，将打造成超过1300户的市中心成熟配套社区，产品主要为80-140㎡的平层住宅。
越秀·天悦云湖（白云湖板块亭岗站东侧地块），住宅24栋，人才公寓1栋及幼儿园1所，75-125㎡。整体已经动工，预计国庆前开盘。
中建朝阳联地块项目。去年11月刚拿下，占地6.76万㎡，建面12.25万㎡（含30000㎡安置房）。
02.
“蚊型地”解渴老区
同德围、金沙洲上新
同德围上次卖地已经在2018年了，2018年11月，珠实以底价3.4亿竞得相距1.1公里的西湾路156号地块，成交楼面价17352元／㎡，实际楼面价25712元／㎡，项目案名为“珠江金悦”，目前待售中。
时隔三年，再次推宅地，同嘉路AB3803035地块27947元／㎡的起拍价没怎么见涨，地块总起价39496万元。
出让面积仅有5383㎡，容积率3.4，建筑面积18286㎡，其中住宅建面16400㎡，公共服务设施与商业建面共1886㎡。
地块位于西槎路以西，同嘉路以北，北接岭南花园小区。
宗地位置
1、地铁周边：与地铁8号线北延段同德站和鹅掌坦站直线距离约500米
2、居住氛围沉淀：地块周边被20年楼龄左右的成熟小区环绕
3、配套成熟：周边街铺云集，加上地铁上盖新都会等综合商场，各类生活配套成熟；临近有第六十五中、明德小学、广园小学实验学校等多家学校。
1、体量太小。出让面积5383㎡，容积率3.4，建筑面积18286㎡，其中可售住宅建面近1.64万平
周边楼价：
目前同德围板块的一手房并不多，仅有田心村旧改项目万科金域悦府，在推85-140平三四房，均价5.5万／㎡。
二手方面，小区楼龄大多接近20年，岭南雅苑3.4万／㎡，富林居、金德苑小区等在2.5万／㎡左右。
同嘉路地块若能顺利出让，可为该板块新房供应解渴。
另一边，近期在售住宅项目主要集中在佛山的金沙洲，广州向也发力了。
白云区金沙洲AB3701008地块即将出让，面积41065㎡，容积率1.8，建筑面积73917㎡。地块起价146750万元，楼面起价19853元／㎡。
宗地位置
地块优势明显，靠近越秀星汇金沙项目。
自然景观丰富：东望天然湖泊，北靠浔峰山生态公园，周边湖、山生态资源丰富，且地块仅容积率1.8，适合打造改善型低密洋房／叠墅产品，如此一来售价也不会太低。
生活配套较成熟：周边有沙凤小学（北校区）、白云广附中学等教育资源，3公里范围内有永旺梦乐城、广州中医药大学金沙洲医院（三级）等配套。
劣势：地离地铁站较远，需公交接驳，地铁主要是6号线浔峰岗站、横沙站。
就在去年12月，板块内一块建面22.9万㎡的宅地，被越秀以底价25.2亿竞得，折合楼面价20039元／㎡，与本次出让地块仅相隔500米。项目案名定为“越秀·天悦金沙”，目前待售中。
这一次越秀会否一并拿下，整体开发呢，极有可能。
周边房价：
目前，金沙洲板块在售新房都在佛山内，正荣新希望·金洲府、新希望奥园·金沙公馆等精装售价约30000-33000元／㎡。
二手方面，数据显示金沙洲板块均价在3.4万／㎡左右，星汇金沙、保利春天里等次新小区均价都在3.2万／㎡左右。
楼市小螺丝2021-04-25 02:48:53
