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金沙洲发光,南沙发热,黄埔发烫,广州史诗级拍地(上)

邓浩志 2021-04-27 12:51:13

文|邓浩志

广州集中供地盛宴昨天(4月26日)正式拉开帷幕,天共挂牌22宗土地,其中白云区金沙洲地块被华润以42122元/m²,溢价45%成为当天地价。另外黄埔三宗地块加上番禺创新城地块,共四宗地块竞拍至封顶价,待摇号确定竞得人。从化、增城各一块土地流拍


Part 01 金沙洲发光,地价创纪录。

42122元/m²,创当天楼面地价。昨天的文章已经分析过,概括为两句话,金沙洲饿了太久,好不容易来一块宅地,于是一哄而上,创了纪录,且面粉比较面包贵,大大利好均价还不到3万的佛山里水板块。


Part 02 南沙热度高,明珠湾明显降温。

南沙昨天成交三宗,庆盛枢纽板块和金州板块两个项目价格在1.8万~1.9万之间。按照这个地价,这两个项目盈亏平衡估计要接近3.5万/m²,略高于周边在售一手项目。说明房企对这两个片区的预期还是比较高的。


Part 03增城惨淡,游弋在底价与流拍之间。

增城昨天共推9宗地块,1宗流拍,5宗底价成交,两宗溢价10%左右,仅新塘地块表现尚可,溢价率为40%。增城昨天的表现实在有点惨淡。主要原因还是增城楼市在这轮楼市行情中只提升了成交量,但价格却没有明显提升,不少楼盘售价仍徘徊在2017年时候的水平。虽然房价没有表现,但增城却在上周意外地收获了调控升级。可谓行情还没开始,就已经结束了。现在房企对增城后市普遍比较谨慎,也不敢随便出价。而新塘则稍有不同,毕竟临近黄埔,能获得部分黄埔的外溢客户。


Part 04黄埔热得发烫

宗地块全部竞到价,需要摇号定归属。黄埔楼市地市的热情似乎是挡不住的,目前黄埔仅剩3、4个月的极低库存,再加上3年66条村拆迁释放的庞大需求。黄埔楼市将面临一个中期(2到3年)的供不应求基本是板上钉钉的事情。

在此提示两点:

1、按这次的地价算,知识城都是要卖过4万/m²的,那科学城,老黄埔就更可想而知了。知识城4万/m²贵不贵,还有没有有性价比?我持保留意见。能交易不代表合理,有市场不代表有性价比,对于黄埔,开发商和买家都要冷静一点。

2、黄埔已经实施限价,如果给你定个低于盈亏平衡点的价格就惨了(2.7万的地价,盈亏平衡在4万附近,而知识城很可能限价在3.5万以内),所以这轮拿黄埔地块的房价,不排除被“割韭菜”。


Part 05白云,笋地竟然都在这里。

除去金沙洲地块外,白云这次还拍出3宗地块,清一色地铁沿线站点项目,价格分别在1.66万~2.7万/m²之间,盈亏平衡在3~4万之间,基本是按目前市场价格销售即可“完成任务”,无需在价格上给予预期加码。算是十分合理甚至是理想的地价。为什么好项目都跑白云区呢?我认为最近市场这和市场最近过度关注黄埔、南沙这些热点板块有关。白云这些长期被“忽略”的板块,其价值也或多或少被低估了。

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