在深圳，华润确实很厉害，搞了一些地标性的项目。
在广州，华润还有些迷。
可能市场不一样，华润在广州套用了深圳的一套打法，所以我们觉得有点迷。
华润在深圳有不少地标性项目
例如，4月26日，广州首次集中拍地，金沙洲竟然出现了全市排名第十的地价，比周边的房价还要高出一大截。
制造高价地的，是华润。
地价出来之后，有些市场人士说“这家房企拿地前都不做调研的吗，他们不知道金沙洲堵成什么样吗”的疑问。
这是在广州的西边。
在广州的东边，华润也有不一样的操作。他们开发了一个楼盘，名字看起来很安静、绿化：公园上城。
实际上，这是一个高速上盖。
对楼盘来说，和高速太近会带来致命伤：噪音。所以，华润说他们做了很多措施来防止噪音，甚至在室内关上门窗的话只有30分贝的噪音。
实际能否做到，我们先听听就好。
为了感受一下住高速上盖是什么体验，我们还特地去有名的呼啸山庄-天河的兰亭盛荟实地感受了一番。
兰亭盛荟就是高速上盖
实在很酸爽。
不知道公园上城以后会不会也有这酸爽。
买房子的时候，大家都喜欢交通方便，这是加分项。
但如果有铁路或者高速路就在旁边，那就不是加分项了，那是要命项。
记得，很多年前的华景新城，有一批房子非常靠近广深铁路。据一些业主说，当火车开过的时候，会引起床的共振，感觉每天都能坐一段时间火车。
这真的很要命。
虽然要命，但在广州这样铁路、高速路密集的城市，还是无可避免。
天河东部的兰亭盛荟就是一个高速上盖。
广州环城高速把兰亭盛荟整个社区分成了两部分。其中一期部分楼宇比较接近高速路，西北向和东北向的单位受到噪音影响比较重。
在8楼一套西北朝向房子的阳台上用手机分贝仪测到的噪音数据是59分贝，在26楼东北朝向房子的阳台上测到的噪音则是66分贝，均超过住宅区域昼间噪音50分贝的标准。
在阳台的噪音还是比较大
如果关了门窗，8楼室内测到的噪音是37分贝，26楼是44分贝。
37分贝是有一定代价的。
8楼的业主除了开发商交标的双层中空隔音玻璃外，自己又加了一道双层中空隔音玻璃，四重玻璃加持下，终于将噪音降到了37分贝。
为防噪音业主多加了隔音玻璃
不过，有业主说，晚上的噪音更严重一些。来这里看房的人，几乎都看两次，一次是白天，一次是夜晚。
兰亭盛荟今年有些二手房源放出来，业主放卖的原因，几乎都是因为受不了噪音。
当问及公园上城会不会很吵？
现场置业顾问笑着说，公园上城在高速的入口和出口处都做了全封闭的隔音屏障，会在很大程度上降低高速带来的噪音干扰，他们此前在装修中的样板房的阳台上做过分贝测试，噪音在60分贝左右，如果是在室内关上门窗（交楼标准是双层隔音玻璃），分贝在30以下，噪音很小。
除了玻璃之外，华润据说还在楼盘外下了不少功夫。
公园上城所处的新塘立交位置，其改造工程总投资近30亿，光在隔音降噪上盖结构的投资就要花12亿。
公园上城在隔音降噪上要花不少钱
这个事情分两方面来看。先说好的，花了这么多钱，肯定能解决一些问题，用钱来糊一道墙都能阻挡不少噪音了。
再说说不好的。
花12个亿去做隔音工程，说明高速上盖的噪音还是不容忽视，毕竟这里以后可是双向12条高速车道，而且是广州通往东莞和深圳的必经之路，车流量非常密集。
另外，开发商开发楼盘总是要控制成本的，在这里投入了这么多钱，在其它地方投入的钱就会减少了。
再说了，最终能不能降到30分贝以下，还只是一面之词。
为免踩坑，的办法就是买离高速路远一点的房子。
贵一些就贵一些吧。
公园上城首推西侧地块一期（一期共有7栋楼）的1栋和2栋，共300多房源，有三个户型，其中包括西北向、正北向的75平方米三房，西南向的85平方米三房，东南向的105平方米四房，是目前主流的三四房设计。
从产品来看，主打的是刚需，产品面积也是增城卖得比较好的。
现场置业顾问透露，虽然还没正式开盘，但1栋已经进行了内部认购，而且目前的价格挺便宜的，他们有很多同事都买了，其中还包括了不少利通公司的人。
嗯，我一脸平静，开盘前先低价内部认购，是很多地产央企的惯例，南沙横沥岛尖的葛洲坝就是这样。
当然，还有很多地产央企也是这样，这在地产界是公开的秘密。
既然是内部认购，普通客户能不能买？
得到的答案是可以！不过选择不多，基本都是内部员工挑剩的，像比较抢手的85平方米三房，目前只剩下1套房源，而且还是位于顶楼，单价约3万/平方米。
价格的是75平方米三房，折后价2.7万-2.9万/平方米，便宜有便宜的道理，朝向是西北向和北向，其中西北向的房源靠近京港澳高速，北向的房源则临近广深大道西。
最贵的则是105平方米的四房，因为这个户型不仅是东南朝向，还可以望15万平方米的市政公园景观，价格在3万-3.2万/平方米之间。
公园上城首推1栋和2栋，1栋已经有内部认购
由于样板房还没开放，具体的户型设计和装修标准未能一探究竟，不过样板房将会在五一开放，五一除了开放样板房，还会进行波的开售。
销售还说，1栋剩余的房源和新推的2栋房源价格将会上涨1%。
当然，我们都知道，这更多是销售话术，不用太当真。
公园上城周边有不少很抢手的二手房，同样位于沙村地铁站附近的新塘新世界花园和尚东阳光，目前二手报价约1.9万-2.1万/平方米，两个楼盘比公园上城更靠近地铁站，生活氛围也更为成熟。
售楼部到地铁站2公里
公园上城位于京港澳高速、新塘立交和广深大道的交汇处，妥妥的高速上盖。
整个楼盘占地面积约20平方米，总建设面积约80万平方米，规划有31栋31-43层的住宅，分别在京港澳高速两侧，其中东侧地块有12栋住宅，西侧地块有19栋住宅，中间则是15万平方米的市政公园。
百度地图显示，从13号线沙村地铁站到公园上城售楼部的直线距离约1公里，但实际的步行距离将近2公里，耗时二十五左右。
从沙村地铁站步行至公园上城售楼部的实测距离
现场置业顾问表示，公园上城首推的是一期的楼栋，离地铁站确实不近，但后面推的楼栋离地铁站会近很多，最近的距离约400米，规划有市政连廊通往地铁站，以后步行过去地铁站会方便很多。
目前通往公园上城的道路路况很复杂，货车很多，甚至没有人行道，对于需要乘坐地铁出行的人群来说，体验感很一般。
不过新塘是个摩托车和电瓶车居多的地方，未来可通过小电驴来往地铁站，通勤时间上能有所缩减。
在这方面，华润很懂新塘，给配套了6000多个非机动车位，也就是摩托车和电瓶车的停车位，可以满足业主以后日常出行停车的需求，前期的市场调研做得还是很到位。
当然，买房不能光看户型，也要看商业配套和教育配套。
公园上城自带商超，不用说，大家都能猜到是华润万家，这是华润楼盘的标配了。
很多购房者更看重的是教育配套，公园上城号称自带30班的小学和24班的幼儿园，小学据说是省级公立小学，不过还没具体确定是哪家学校，幼儿园则是私立，也还没确定是哪家学校，都有待教育局的公布。
新塘目前的教育配套有待提升
现在很多楼盘说到教育，起步都是省一级，除非是有正式公告的，要不然都需要谨慎看待。新塘的教育资源一直被诟病，如果是奔着公园上城学校来的购房者，事先了解清楚学校什么时候能落实，首批招生开学的时间是不是符合自家小孩上学的时间。
至于中学方面，公园上城并没有配套，周边也仅有一个新塘三中，而且还与新塘新世界等大型小区共享，能不能进去读还是个问题。
目前广州全市范围内，与公园上城定位相似的一手楼盘并不多，同属于新塘板块的品秀星图是其中之一。
两个楼盘只有3个地铁站的距离。
品秀星图和公园上城都属于交通上盖。
不同的是，品秀星图是属于地铁上盖，公园上城是高速立交上盖，前者是加分项，后者是要命项。
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品秀星图的交通和学校更有吸引力
品秀星图目前在售北向78平方米三房，总价230万左右，南向100平方米三房，总价300万左右，价格跟公园上城差不多。
但品秀星图自身配套的省一级学校已经确定，而且楼盘距离地铁的步行距离不到200米，是真正的地铁上盖楼盘。
如果考虑交通和学校，同等价位的品秀星图吸引力更大。
说了那么多，公园上城到底值不值得买？
首先，要看你能不能接受增城，毕竟从资产增值角度来看，买增城房子不算好选择。
其次，这是一个优缺点很明显的楼盘，如果接受增城又能忍受高速带来的不利影响，可以考虑。
你会买公园上城吗？
广州房叔
2021-05-01 01:09:20
