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金山谷旁两楼盘互怼,我都不买行了吧

广州房叔 2021-05-05 07:03:11


市广路和新光快速之间,开车从富豪山庄进去或者在新光快速进入光明北路前的红绿灯进去,就是兴学路,全长不到2公里。

 

在兴学路中段,500米的距离之间,有两个一手楼盘,一个是保利悦公馆,一个是中铁建的花语岭南,两个楼盘都对外称自己是万博板块,其实没有太多人将他们归为万博,因为两个楼盘到万博的天河城有六七公里的,开车10多,最重要的是,因为新光快速的阻隔,他们看起来太不像一个板块了。

 

万博是番禺目前最热板块


两个楼盘距离近,产品不同,不过面积、间隔差不多,价格相近,所以暗地里有一定的较劲。

 

花语岭南的销售说,保利悦公馆125平方米单位还没有他们108平方米的户型实用。

 

保利悦公馆的销售说,他们楼盘啥都没有,我们有麦当劳,有超市,还配套有幼儿园。

 

两个楼盘看完之后,如果真的需要,也能下手,但没有亮点,没有马上就要买的冲动,就是可以先等等、再看看的感觉。

 

估计不少消费者都是这种感觉吧,两个楼盘在市场上的热度不是非常高,不是网红盘,但有货也能卖出去。


保利悦公馆热度不如网红盘

 

我有一个朋友,一直想买越秀和樾府,但实在没办法买到,就来兴学路看了两个楼盘,他说,再等一段时间,如果还买不到就买保利悦公馆了。

 

 


价格:4万多-5万多之间

 

两个楼盘,价格是的亮点,比差不多路段的网红盘要低很多。


花语岭南稍高一点,销售算的均价是5.2万/平方米。销售说,之前的房子卖4.8万-4.9万元/平方米,因为卖得不错,所以新推的单位售价涨了。


房子卖得不错,当然涨价。


与之相比,保利悦公馆的售价还要低一些,五一推售5栋,销售说价格约5.1万元/平方米,之前在售的单位,4.2万都有,不过大部分单位售价都在4.5万以上。相比之下,北区小洋房价格要低一些。


两个楼盘所在的兴学路,与珠江新城马场路之间的距离20公里左右,比老黄埔的三个网红盘城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府与马场路的距离略远几公里,不过两者的价差接近上万元。


老黄埔的网红盘,虽然有限价的利剑压在头上,但还敢喊出6万元/平方米的吹风价,中鼎珺合府5万+的售价,已经被认为是实惠价了。


与兴学路同是番禺、开车只有10来的越秀和樾府,部分单位的售价也达到了6万+,价差同样万元左右。


越秀和樾府看得见买不着


但是,那些高价的网红盘还是名气更大、更多人抢,有些人只有在买不到网红盘的情况下才考虑花语岭南和保利悦公馆。


这当中,最主要的就是兴学路上楼盘缺少一两个例如学位、规划利好这样的爆点。


另外的一个原因,可能与楼盘所在的路段二手价相对较低也有关,价差有万元左右。


同一路段内的富豪山庄,近期二手放盘43套,放盘均价约3.5万元/平方米,放售单位面积段比较广,有70多平方米的两房,100平方米左右的三房,还有两三百平方米的四房、五房。


同一路段二手盘素质不错


金山谷放盘147套,有70多平方米的两房,100平方米左右的三房,还有200多平方米的五房以及300多平方米的别墅,放盘均价约4.2万元/平方米。



同路段的二手价要低很多


此外,与两个楼盘距离1公里开外的祈福名望天下,目前售价4.8万左右,学校、交通、购物等的配套比兴学路上两个楼盘好太多了。


一般情况下,很喜欢番禺,对学位等没有太大需求的买家才会选择这两个楼盘


这样的买家当然有,但不会太多,所以楼盘没有非常火爆的销售。




产品中规中矩

 

两个楼盘距离很近,产品差异化很大。


花语岭南是复式,保利悦公馆是平层。


花语岭南面积只有两种,一是108平方米3+X房,一是126平方米的3+X房。


对于其产品,只能说很“复式”。


首先就是赠送的面积很多。108平方米的三房送20多平方米,有三个套房,一楼有长者房;126平方米赠送的面积达到30平方米左右,一楼同样有长者房。



花语岭南二层赠送面积多


销售说,房子的使用率是百分百。


如果看的复式产品足够多,就知道,这样的复式产品,只能说还不错,但没有太特别的地方。


楼盘住宅和车位比是1:1.5,2户有3个车位,在停车难的当下,算是一个小亮点。


至于其余的,园林、电梯等,也就还不错而已。


保利悦公馆推售的产品主要为90多平方米的2+1和120多平方米的3+1。


保利悦公馆的户型中规中矩


产品也是方方正正,通风采光都不错。


但在广州七、八十平方米能做2+1房,甚至3+1房的情况下,这样的产品不足以惊艳市场。


这就是楼盘成不了网红盘的重要原因吧,现在网红盘,要不就是地段非常好,例如天河;要不就是产品做到,80多平方米做到4房;要不就是有个非常好的学校配套……


保利悦公馆北区的小洋房倒是有一定特色,毕竟,现在市区很少有4-6层这样的电梯产品了。

 



学位、交通是短板

 

如果说到学校,两个楼盘周边还是比较多的,例如富豪山庄小学、金山谷学校,富豪山庄幼儿园、番禺直属机关幼儿园等,保利悦公馆自己还配套有幼儿园。


除了番禺直属机构幼儿园不错,其它学校不是什么特别好的学校,因此金山谷及富豪山庄部分业主子女,选择到附近祈福的学校读书。


兴学路路段非常好的学校不多


如果想买保利悦公馆或花语岭南,开车是的,出入广州市区,走新光快速或者华南快速干线还是比较方便的,不过广州的快速路一般都很堵车,新光、华快也不例外。


至于地铁,离地铁22号线祈福的站点分别有1.1公里和1.6公里,距离比较远,出入不太方便。


至于公交车,楼盘旁有富豪山庄小学公交站和富豪山庄总站,保利悦公馆据说未来也会有公交总站。


不过,现在买房,谁还看旁边有什么公交车站呀。


至于其它配套,保利悦公馆因为面积比较大,会有一些商业配套,包括超市、麦当劳等,据称都已经签约进驻; 至于花语岭南,更多依靠周边。


m记已经在楼盘展示了

 

4整体看,保利悦公馆、花语岭南没有太多突出的亮点,有学位和交通短板,属于较为普通的楼盘。但要说缺点也没有什么是致命的,在一手楼盘中,无论是和黄埔相比还是和万博商圈内的楼盘相比,4万多、5万多的价格还是有一定的吸引力。 

 

 



你觉得哪个楼盘更好?



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