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别心急买房!选错了板块,未来换房得哭

广州房产 2021-05-07 11:50:15

刚刚结束的五一,你去看房了吗?

4月21日广州楼市新政出台,改变了许多买家的置业步伐,当周 (4月19日~4月25日),全市100个标杆盘,来访客下降了2744组。(来源:世联行)

不过,从五一真实反映看,市场上的自住需求依旧强大。

中原地产调研显示,今年假期新货更足,18个板块推出约3301套单位,创了近5年来新高。

整体销量却不减反增,去化率达到60%,比去年同期高出20个百分点,一些热门板块首日去化率更超过80%。

2021年五一推新去化率超60%板块

板块首日去化率
黄埔科学城90%
黄埔长岭居88%
南沙万顷沙84%
南沙黄阁68%
增城中新64%

| 来源:中原地产

现在该不该行动,答案很清晰。然而,急着冲进销售中心的你,选对板块了吗?

从过往经验看,每一次政策调整后置业选择都会分化。

房产君就曾目睹2017年新政后,有人买入科学城,有人则选择科教城,如今有人欢喜有人愁。

可见,越是政策调整后的“敏感期”,越不能冲动行事。

| 买哪里好呢?(广州房产@一勺绘)

新政后,你需要读懂四条选房逻辑

那么,作为自住买家,又希望未来置换时没有后顾之忧,应该如何选房

其实,不管有无新政,以下四个逻辑都没有变:

一是,选择有强大经济实力背书的区域。

如此一来,城市更新、规划落实、产业落地与配套兑现将更有保障。

二是,不能只追热点概念与规划,还要看是否有真实的价值支撑,比如企业进驻了多少,人口增长了多少。

| 四个买房逻辑指明方向(图源视觉中国,已授权)

其三,买入稀缺性强的地段,未来需求多,一二手竞争少,价值自然水涨船高。

最后,少点投资冲动,多把目光放在当下。房子急需用来住时,你没有太多“熬鹰”等板块成熟的时间。

基于这四条逻辑,理想的板块选择自然是广州核心区,像天河金融城、智慧城,海珠琶洲等,有稳定人口、有产业导入、有成熟配套的区域,不会有错。

只可惜这些板块价格动辄6万+,甚至10万/㎡以上,且有钱都未必抢得到。

| 市中心已寸金寸土(广州房产@细鹏摄)

白云、番禺与老黄埔,概念强、产业牛,同样是机遇点。

美中不足的是,白云新城、长隆万博与鱼珠-文冲等优质板块价格高昂,而其他潜力新区如白云湖、莲花湾,又需要和时间做朋友。

南沙明珠湾、黄埔知识城,不缺激动人心的规划,但对需要通勤市区的买家而言,始终太远。

增城新塘与中新,性价比高,奈何供应量大。

别急,中心六区还有“全优板块”

热门又全优,普通买家还能踮起脚尖够得着的板块真的很少,但也不是没有,黄埔科学城就是难得的一个。

不信?房产君就从产业、人口、配套、供求等多个维度,切开给你看。

看实力:经济发展、建设力度数一数二

黄埔经济实力的强大,有目共睹,更重要的是其一般公共预算支出远高于其余10区,是全市一个突破300亿的区域。(来源:2021年各区预算报告)

这意味着黄埔有更坚强的财力,保障教育、科学技术、一般公共服务等方面的发展,规划、配套兑现均能加速兑现。

区域2020年GDP2021年一般公共预算支出
天河5312.8亿149.57亿
黄埔3662.7亿393.5亿
越秀3370.1亿106.63亿
番禺2278.3亿195.32亿
白云2245.1亿215亿
海珠2086.9亿129.99亿
南沙1847.1亿260.96亿
花都1682.2亿174.01亿
荔湾1086.1亿104.17亿
增城1062.6亿207.76亿
从化386.3亿91.68亿

| 整理自各区政府网

由此,作为黄埔总部经济核心,科学城便有了整个经济强区为它的前景背书。

数据显示,板块发展20多年,已云集超170家世界500强企业,占广州40%。

今年3月广州发布企业创新50强名单,黄埔22家上榜企业中,约有15家落子于科学城核心区!如此辉煌的战绩,少不了政府的策动。

看人口:户籍人口增长全市

产业与人口是一个区域发展的两大,黄埔牛企遍地,高管新贵、高收入人才自然踊跃而至。

2016年以来,黄埔户籍人口增速连续三年位列广州;2020年,广州净增50万人口,1/3流入黄埔。(来源:广州市统计局)

这些“新广”流入哪个板块?科学城是。

一方面,这里明星企业众多,又紧邻天河,跨过大观路就是天河智慧城,天生具备承接产业人口外溢的条件。

另一方面,科学城的生活配套日臻完善。

| 科城锦绣(广州房产@细鹏摄)

商业中心,这里一口气给你10座, 高德汇、萝岗万达、奥园广场等总商业体量达到449.8万㎡,相当于13个天河城,这还不包括在建3个商业体。

教育配套不用愁,已有二中、华师附、北师大、广大附中、铁英中小学等多所优质学府。

如今漫步于此,企业林立、山水公园环绕,中华灯璀璨闪耀,好一片“科城锦绣”。

| 科学城璀璨夜景(广州房产@细鹏摄)

看供求:去货周期降至2.7个月

实力强、颜值高、配套足,如此科学城不正好符合我们选优质板块的要求么?

4月份刚结束的广州集中供地上,开发商已率先投出了“信任票”:科学城黄陂地块,成为大热门,竞拍30秒到达封顶价,更吸引320组竞买人!

对自住买家而言,想在科学城买到一套心水单位变得艰难。

一是,整个黄埔处于 供不应求的状态, 去货周期已降至2.7个月,比天河、越秀还要短。(来源:中原地产)

二是,板块价格水涨船高,不少新盘悄然瞄准5字头,上车难度变高了。

好在机会还是有的,科学城网红大盘合生中央城5月22日即将开放全新组团“东峪郡”,4字头即可撬动一套三房。

在中心六区,珠江新城30公里自驾范围内,你很难找到另一个4字头一手大盘,甚至一片黄土地的南沙横沥岛尖,也要4字头。

如此合生中央城分外难得。

买房顾虑,这座“一生之城”为你解决

当然,优质板块与性价比项目,还不足以解决你的后顾之忧。

毕竟新政后,房子不是你想换就能换,一步到位才是王道,所以,一个项目决不能在地段、学校、商业、户型等任意一环拉胯。

其次,项目还需要有高成长性,为之后的换房积累原始资金。

这两点要求一点都不简单,否则市场上就不会总有一大批忙着换房的买家了。

不过,合生中央城却是一个特例,建面约270万㎡巨无霸体量让它大象起舞。

| 合生中央城效果图

你要的成长性,它有了

合生中央城位于科学城,各项规划配套自然还有很多想象空间。

比如交通,根据规划,项目周边将有广深高速出口,有轨电车4号线也有望在项目附近设站。(来源:《广州科学城提升规划深化设计》、《广州市新型有轨电车线网规划2017~2035》)

更诱人的一点是,项目自己就有无限可能,皆因它是中心六区难得的巨无霸大盘,足以涵盖教育成长、健康颐养、历史文化、立体交通、自然休闲、多维服务、精工智能8大功能体系。

这一砸下去的几十上百亿配套,不都会沉淀在你的资产价值中么?

你要的确定性,它有了

不仅体量够大,合生中央城还有张全面、可靠的蓝图,未来,学校、公园、会所、商业 公交首末站、社区图书馆等配套都将逐步兑现,成为“城中之城”。

当中,全新推出的东峪郡组团,更是众星捧月的存在,上述精华配套,大多数环绕身旁,下楼即享。

| 全新东峪郡组团位置示意

家门口全龄教育,家长接送无忧‍

当别的家长还在为孩子幼升小、小升初焦头烂额时,项目给你4所幼儿园、5所托儿所,以及144班九年一贯制学校。当然,具体招生政策,需以教育局口径为准。

其中,小学初中与2所幼儿园、3所托儿所都紧邻东峪郡, 每一个年龄段,孩子都能在家门口找到对应的学校,与喜欢的小伙伴一起玩到大。

不仅如此,组团沿路还将经过两个教育共享广场,这里将引入非机动车停车位,解决接送与拥堵问题。

组团东侧还贴心建起一座少年文化宫,欢乐共成长。

| 项目少年宫效果图

值得注意的是,去年11月,合生创展与湖南师范大学完成战略合作签约,其湖南师范大学附属中小学,是能排上名的牛校。

可见,开发商正不断努力,引进优质师资。

丨战略合作签约仪式现场

下楼有网红古村落商业,600年历史传承

当你的同事正烦恼没时间做饭,楼下又找不到好吃的店时,恐怕你无法感同身受。

整座合生中央城有三大多元复合商业,东峪郡门更紧邻古村落商业街“花厅坊”。

| 合生中央城花厅坊古村落商业街效果图

这座商业街大有来头,沉浸着600多年文化历史,这里一砖一瓦都是 《广州历史文化名城保护规划》的保护对象。

是的,东峪郡家门口不仅繁华尽享,还能在这座网红打卡圣地感受新潮与古典的碰撞。

下楼就能享的优质配套还有很多,比如公交首末站、居民健身场所……有些楼盘只能成为驿站,而合生中央城则希望陪伴你一辈子。

| 项目东峪郡组团效果图

你要的一步到位,它有了

在设计与功能上,东峪郡组团还有很多美妙之处,堪称“中央城PLUS”。

从门口到每一栋楼,撑起一道彼此连通的风雨连廊,从进入小区起,便能收起雨伞。

| 东峪郡效果图

归家的每一步都不会走“下坡地”,皆因组团内部比外部道路地面抬高约5米。人在高处,视野更阔、采光通风更好、地面的噪音尾气离你更远。

别忘了,东峪郡北面是一片原始荔枝林,站得更高,看得更远。

一堂、两院、四线一体化景观空间,与风雨连廊、架空层,串联起独特的归家体验,从里到外,每一步都是美景,都有惊喜。

| 东峪郡园林效果图

值得一提的是,整个小区采用点状式布局,镶嵌了两个大中庭,东西向尺度约204米,南北向尺度约71米,从而户户不直望,户户皆有景。

| 东峪郡建筑鸟瞰效果图

这些细节上的创新与用心反映在家的打造上,便是加倍考究。

合生中央城深知买家都渴望一步到位,所以今年专门打造了更丰富、更全面的产品——建面约88~169㎡2+1房至四房。

从二人世界、三口之家,到三代同堂,人生任意阶段的需求都能满足,不愧“一生之所”!

其中,建面约88㎡2+1房,此前在项目从未有过,空间功能性却异常强大。

餐客厅奢阔,可容纳一家多口就餐;主卧带独立卫生间,呵护隐私。

| 东峪郡样板间效果图

次卧不“次要”,反而提升了空间尺度,定制上下床,大小宝相伴成长。

还有一处灵动空间,既能充当BB房、书房,又能改造成卧室,长辈来照顾孩子不愁没地方下榻。

在尺度与舒适度上,每一户都是正南北向N+1户型,多一个灵动空间,多一份生活自由,多一个南向的窗子,多一份阳光的心情。

| 东峪郡样板间效果图

当房子的面积配不上需求时,你还能在同小区置换建面约126~169㎡四房。

你与妻子不用适应新的通勤方式,你的孩子不用离开在读的学校,长辈们也无需重新融入新的邻里圈子,这何尝不是一种省心?

篇幅有限,很多细节无法一一展开,感兴趣的朋友不妨留意5月22日,新组团东峪郡亮相,到现场一一品味。

对自住而言,市场上能够得着的好板块、好房子总是不多的,遇到心动的,不妨早点出手。比踏空更惨的是,错过了,你连进场的机会都没有。

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